土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的改進(jìn)對(duì)策

文/殷玉娥 烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830052

土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的改進(jìn)對(duì)策

文/殷玉娥 烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830052

本文中通過(guò)詳細(xì)分析了現(xiàn)階段土地估價(jià)中應(yīng)用市場(chǎng)比較方法存在比較實(shí)例選擇困難、估價(jià)修正主觀性較強(qiáng)、結(jié)果確定缺乏科學(xué)性等存在問(wèn)題，并就此問(wèn)題提出了建設(shè)實(shí)例資料庫(kù)、規(guī)范因素修正機(jī)制、提升結(jié)果確定科學(xué)性等改進(jìn)對(duì)策。旨在以此提升土地估價(jià)的準(zhǔn)確性、科學(xué)性、說(shuō)服力，并由此為促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)良好發(fā)展提供一定的理論技術(shù)助力。

土地估價(jià)；市場(chǎng)比較；問(wèn)題；改進(jìn)

隨著近年來(lái)土地資源逐漸緊缺，用地壓力在不斷增加，土地價(jià)格也在隨之不斷攀升。在此環(huán)境影響下，土地估價(jià)工作的重要性也逐漸開(kāi)始受社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。因而，如何保障土地估價(jià)質(zhì)量，提升估價(jià)科學(xué)性，增強(qiáng)估價(jià)說(shuō)服力也成為了相關(guān)行業(yè)工作人員亟待深入探究的研究課題[1]。市場(chǎng)比較方法是在土地估價(jià)中較為常用的估價(jià)平法，但其現(xiàn)階段中應(yīng)用質(zhì)量可見(jiàn)仍會(huì)受各類因素所影響，這就要求土地估價(jià)行業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)重視全面了解市場(chǎng)比較法應(yīng)用中存在的問(wèn)題，并積極探究相關(guān)的改進(jìn)對(duì)策。

1、土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的存在問(wèn)題

1.1比較實(shí)例選擇較困難

在土地估價(jià)工作開(kāi)展中應(yīng)用市場(chǎng)比較方法時(shí)，首先需要收集與估價(jià)對(duì)象類似的近期交易土地資料，并根據(jù)其了解相關(guān)土地在當(dāng)下市場(chǎng)中的正常行情，這就要求相關(guān)工作人員應(yīng)掌握與估價(jià)對(duì)象土地用途、目的等相似的可比實(shí)例[2]。但由于現(xiàn)階段我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)仍未發(fā)展至一定規(guī)模，估價(jià)人員通常只能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查找相似案例或是參考自己經(jīng)受案例來(lái)選擇可比實(shí)例、而由于估價(jià)人員工作經(jīng)驗(yàn)、互聯(lián)網(wǎng)信息繁雜等因素影響，其比較實(shí)例選擇方法可見(jiàn)明顯缺乏全面性。再加上在可比實(shí)例選擇過(guò)于困難當(dāng)中，一些估價(jià)人員會(huì)鉆土地估價(jià)缺乏切實(shí)可比案例的空子，為招攬業(yè)務(wù)而提供與實(shí)際市場(chǎng)行情相差甚大的估價(jià)結(jié)果。從而導(dǎo)致了土地估價(jià)缺乏規(guī)范性、準(zhǔn)確性與合理性，這對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展可見(jiàn)也形成了較為不利的負(fù)面影響。

1.2估價(jià)修正主觀性較強(qiáng)

由于市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中應(yīng)用時(shí)并無(wú)確切的量化判斷標(biāo)準(zhǔn)存在，其評(píng)估過(guò)程多通過(guò)估價(jià)人員綜合估價(jià)理論基礎(chǔ)、自身估價(jià)經(jīng)驗(yàn)等因素來(lái)實(shí)行。但在實(shí)際估價(jià)開(kāi)展中可見(jiàn)，不同估價(jià)人員因從業(yè)時(shí)間、工作習(xí)慣、工作看法等因素影響[3]。因而在估價(jià)同一影響因素修正中，不同估價(jià)人員會(huì)采用不同的修正系數(shù)，這也就導(dǎo)致了相應(yīng)的估價(jià)結(jié)果可能更多的會(huì)受估價(jià)人員主觀意識(shí)的影響形成偏差。加之市場(chǎng)比較方法實(shí)際應(yīng)用中只是對(duì)可能影響估價(jià)結(jié)果的因素作修正，未考慮到評(píng)估目的、土地用途等影響因素對(duì)土地估價(jià)的影響，繼而出現(xiàn)估價(jià)結(jié)果與土地實(shí)際用途要求偏離的現(xiàn)象。

1.3結(jié)果確定缺乏科學(xué)性

在應(yīng)用市場(chǎng)比較方法對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中，其估價(jià)結(jié)果會(huì)參考可比案例結(jié)果、影響因素修正后數(shù)據(jù)來(lái)獲得相應(yīng)信息，然后估價(jià)人員還需綜合收集信息做計(jì)算處理來(lái)獲取相應(yīng)估價(jià)結(jié)果[4]。而在現(xiàn)階段的估價(jià)結(jié)果計(jì)算當(dāng)中多使用求平均差的方式來(lái)進(jìn)行結(jié)果確定，其方式使用中可見(jiàn)僅是求出可比案例相加后的平均數(shù)，計(jì)算中并未考慮其案例與估價(jià)土地的相似處，還有可比案例價(jià)格參考對(duì)估價(jià)土地結(jié)果的影響程度。從而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果缺乏一定的科學(xué)性，還同時(shí)會(huì)讓客戶感覺(jué)估價(jià)結(jié)果缺乏可信性，由此難以達(dá)到預(yù)期的工作完成度。

2、土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的改進(jìn)對(duì)策

2.1重視建設(shè)實(shí)例資料庫(kù)，優(yōu)化土地估價(jià)準(zhǔn)確性

為加強(qiáng)土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，提升其相關(guān)工作開(kāi)展的效率，土地估價(jià)行業(yè)應(yīng)重視積極采用信息化技術(shù)來(lái)優(yōu)化可比實(shí)例尋找過(guò)程?，F(xiàn)階段個(gè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)都建立了自身機(jī)構(gòu)內(nèi)可尋找信息、分享工作經(jīng)驗(yàn)的實(shí)例資料庫(kù)，由于土地估價(jià)仍是較大范圍的一項(xiàng)工作，所以仍需盡可能為估價(jià)工作尋找完整性與真實(shí)性更高的可比實(shí)例。但當(dāng)下土地估價(jià)行業(yè)仍未完善相應(yīng)的共享機(jī)制，以至于可用信息流通大大受限。因而，政府相關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，幫助各機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，并建設(shè)實(shí)例資料庫(kù)，確保使各機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)其資料庫(kù)進(jìn)行可比實(shí)例共享與行業(yè)信息交流。從而可以此有效地提升估價(jià)工作尋找可比案例效率，并可通過(guò)信息交流以切實(shí)地優(yōu)化土地估價(jià)的準(zhǔn)確性。

2.2規(guī)范因素修正的機(jī)制，加強(qiáng)土地估價(jià)科學(xué)性

由于土地估價(jià)中還需對(duì)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行修正，而不同估價(jià)人員因自身工作認(rèn)知因素而導(dǎo)致修正結(jié)果受主觀意識(shí)影響較明顯。為改進(jìn)此存在問(wèn)題，則需對(duì)影響因素的修正作一定的規(guī)范機(jī)制建立，其規(guī)范化機(jī)制中可包括農(nóng)用土地受土力肥力影響等因素修正浮動(dòng)，商業(yè)用地則需對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與人均消費(fèi)能力等作重視修正，而住宅用地則重視從環(huán)境、交通等因素作修正。其因素修正機(jī)制規(guī)范中可包括土地所處環(huán)境、土地交易日期、土地實(shí)際用途等各項(xiàng)因素，估價(jià)人員應(yīng)在估價(jià)過(guò)程中綜合考慮各項(xiàng)影響因素來(lái)選擇與該區(qū)域相似度較高的可比實(shí)例。在此過(guò)程中可通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度理論、指數(shù)平滑法、層次分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)、修正，以確保各方面影響因素修正的規(guī)范性，并有效地保障了估價(jià)結(jié)果的科學(xué)合理性。

2.3提升結(jié)果確定科學(xué)性，強(qiáng)化估價(jià)結(jié)果說(shuō)服力

由于土地估價(jià)需經(jīng)不同可比實(shí)例進(jìn)行比較，并在其過(guò)程中需作大量修正，因而其結(jié)果獲取過(guò)程中需經(jīng)大量運(yùn)算，以往常用的求平均數(shù)與中位數(shù)等方法實(shí)際應(yīng)用中可見(jiàn)明顯缺乏一定的科學(xué)性。在改進(jìn)其問(wèn)題過(guò)程中，我們可以考慮通過(guò)加權(quán)打分等方法進(jìn)行可比實(shí)例影響因素修正，其方法可通過(guò)將可比實(shí)例分別進(jìn)行修正與計(jì)算，并獲得相應(yīng)權(quán)重結(jié)果后匯總數(shù)據(jù)，以此可有效地保障了各個(gè)可比案例權(quán)重的科學(xué)性，繼而強(qiáng)化了估價(jià)結(jié)果的說(shuō)服力。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在土地估價(jià)中應(yīng)用市場(chǎng)比較方法時(shí)仍存在實(shí)例選擇缺乏可比性、修正因素受主觀性影響強(qiáng)、最終結(jié)果確定方法缺乏科學(xué)性等應(yīng)用問(wèn)題。在此認(rèn)知基礎(chǔ)上則要求相關(guān)工作工作人員應(yīng)重視應(yīng)用建設(shè)實(shí)例資料庫(kù)、規(guī)范修正機(jī)制、完善結(jié)果確定方法等方法。以此才可確保能夠有效地提升土地估價(jià)的工作效率，優(yōu)化其工作開(kāi)展的準(zhǔn)確性、科學(xué)性與說(shuō)服力，從而促使了土地估價(jià)行業(yè)得以不斷進(jìn)步，并促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)得以順利發(fā)展。

[1]周杰.房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的改進(jìn)及應(yīng)用研究[J].質(zhì)量與安全，2015（36）：177-179.

[2]洪焱.土地估價(jià)行業(yè)面臨的形勢(shì)、存在的問(wèn)題及發(fā)展建議[J].西部資源，2015（04）：43-45.

[3]楊淑君.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防研究[J].信息化建設(shè)，2016（06）：273.

[4]蕭銳廉.論土地估價(jià)中市場(chǎng)比較方法的改進(jìn)[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（05）：481.