房屋征收補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的思考

文/隋燕 東營市房屋征收服務(wù)中心 山東東營 257000

房屋征收補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的思考

文/隋燕 東營市房屋征收服務(wù)中心 山東東營 257000

近些年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)取得了較大程度的發(fā)展，城市的人口數(shù)量快速增多，這就使得城市的土地資源變得更加緊缺。在當(dāng)前的提高城市土地資源利用率的眾多方法中，對城市中的一些老建筑以及舊建筑進(jìn)行拆除是一個相對較好的方法。而對這些老舊房屋的征收過程中，那么就會涉及一些房屋征收的補(bǔ)償范圍以及對房屋進(jìn)行征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題。如果不能對補(bǔ)償范圍以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，那么就會造成拆遷矛盾的發(fā)生。本文主要圍繞房屋征收，就其補(bǔ)償范圍以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行簡要的分析與研究。

房屋征收；補(bǔ)償范圍；標(biāo)準(zhǔn)

在房屋的征收過程中，對補(bǔ)償范圍以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定非常關(guān)鍵，如果處理不夠妥當(dāng)，那么將會引發(fā)拆遷矛盾，從而引發(fā)社會動蕩。因此，就應(yīng)該對房屋征收的補(bǔ)償范圍進(jìn)行界定，對補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，這樣才能促使房屋征收有據(jù)可依，有章可循。

1、補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的界定

在我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下文統(tǒng)一簡稱條例）對房屋征收的補(bǔ)償范圍進(jìn)行規(guī)定，（1）房屋價(jià)值的補(bǔ)償、（2）搬遷以及臨時(shí)安置的補(bǔ)償、（3）停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。盡管《條例》對補(bǔ)償?shù)姆秶约皹?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的界定，但是，因?yàn)榉课菡魇辗秶膯栴}不僅僅是房屋本身，還包括以下幾種【1】，（1）道路、（2）林立、（3）建設(shè)用地的使用權(quán)等等，另外還涉及到不動產(chǎn)享有的地役權(quán)等?！稐l例》對這些補(bǔ)償范圍沒有做出較為明確的節(jié)點(diǎn)，所界定的范圍不寬。因此，在房屋征收過程中，要做到實(shí)事求是，適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大這種征收的范圍。

與稅收不同，征收不是無償取得私人財(cái)產(chǎn)，而是在征收之前，對被征收人做出相應(yīng)的補(bǔ)償。在《物權(quán)法》中，就有著明確的規(guī)定，征收所體現(xiàn)出來的法律效果就是無權(quán)轉(zhuǎn)讓，也就是私人所擁有的物權(quán)收為國家所有。因此，征收不僅僅是對房屋的本身，還對房屋所占有的土地使用權(quán)，實(shí)際上就是既將房屋收回國家，又將土地的使用權(quán)收回國家。因?yàn)樵诜课菡魇諘r(shí)，被征收房屋的私人享有公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，所以，在對房屋進(jìn)行征收時(shí)，還要重視本征收房屋私人的相應(yīng)訴求。

2、房屋征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)法律依據(jù)

在實(shí)際征收過程中，房屋的征收不僅僅是房屋的本身，更是要對房屋的土地使用權(quán)進(jìn)行收回?！稐l例》不是對房屋本身做出規(guī)定，而是對土地建設(shè)的使用權(quán)進(jìn)行作用。然而，在該條例中，這方面的說明較為模糊，沒有注明這是房子回收的土地，其是作為建設(shè)用地的使用權(quán)，這是需要進(jìn)一步進(jìn)行思考以及探究的地方。

在我國所頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對土地使用權(quán)的收歸給予問題進(jìn)行了規(guī)定，在房屋征收之前，要對被征收房屋的所有者進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。《條例》中有著相應(yīng)的規(guī)定，在房屋收歸時(shí)，也就是將房屋的土地使用權(quán)也一并收回。雖然在我國所制定的政策法律上，對這種房屋征收給予了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，仍然出現(xiàn)許多不合理的現(xiàn)象。建設(shè)用地使用權(quán)，屬于一種獨(dú)立的他物權(quán)，它的價(jià)值往往與當(dāng)初的交易價(jià)格有關(guān)，不能夠僅僅憑借土地的開發(fā)使用情況，或者憑借使用的年限來對其價(jià)值進(jìn)行簡單的評判【2】。除此之外，《物權(quán)法》有著明確的規(guī)定，但凡屬于建設(shè)用地的使用權(quán)，都可以自動的延期。與此同時(shí)，我們所說的建設(shè)用地使用權(quán)本身就屬于一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，這種權(quán)同樣具有交換價(jià)值，即使這種財(cái)產(chǎn)權(quán)到了使用期限，它的價(jià)值仍然存在。在對房屋進(jìn)行征收時(shí)，不能夠僅僅根據(jù)土地的開發(fā)情況或者土地的使用年限來對補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格進(jìn)行確定，而是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格來對房屋所有者給予補(bǔ)償。

在《物權(quán)法》中，對住宅建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)以及自動續(xù)期做出了相應(yīng)的規(guī)定，然而，去沒有對續(xù)期的次數(shù)進(jìn)行規(guī)定，也沒有對續(xù)期的期限卓楚相應(yīng)的規(guī)定。這就表明，一旦房屋所有者擁有了房屋范圍內(nèi)的土地，那么就表明其有長期的使用權(quán)，這樣一來，就使得國家對土地的所有權(quán)就名不副實(shí)了。

3、補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的具體界定

3.1補(bǔ)償范圍的界定

在對房屋進(jìn)行征收時(shí)，其目的不在于房屋的本身，而是對房屋的土地使用權(quán)進(jìn)行獲取，將這些土地使用權(quán)收為國家所有，以充國家的建設(shè)使用。因此，在對房屋征收的實(shí)際過程中，若根據(jù)《條例》中的規(guī)定，來對房屋征收進(jìn)行界定，沒有將建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)行考慮，沒有根據(jù)建筑系統(tǒng)的規(guī)劃來進(jìn)行征收，那么就會導(dǎo)致征收補(bǔ)償出現(xiàn)偏頗，進(jìn)而引起房屋所有者的抵觸。

3.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的界定

盡管《條例》的征收補(bǔ)償是以房屋為基礎(chǔ)的，但是不能夠用低于房屋的物價(jià)來進(jìn)行補(bǔ)償，而是用高于房屋物價(jià)來就行補(bǔ)償，與此同時(shí)，可以進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換，如此可以保護(hù)被征收人的切身利益【3】。雖然我國相關(guān)法律條例中有著相應(yīng)的規(guī)定，給予了被征收人能夠有限的購買保障性住房的權(quán)利，然而，卻沒有對被征收人的購買力進(jìn)行考慮。此外，在對房屋進(jìn)行調(diào)換時(shí)，其中就存在著一個差價(jià)的問題，這需要我國有關(guān)部門進(jìn)行解決。

因此，在保證征收工作正常進(jìn)行時(shí)，對房屋進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償是其中的核心所在。針對《條例》對我國的房屋征收問題進(jìn)行的規(guī)定，能夠解決一些征收問題，然而，這個條例沒有對補(bǔ)償范圍以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，因此，還存在著較多的爭議。為此，我國有關(guān)部門應(yīng)該切實(shí)做好房屋的評估工作，要對各項(xiàng)征收制度進(jìn)行不斷的完善，促進(jìn)房屋的補(bǔ)償能夠更加公平，讓更多的被征收者滿意。

結(jié)語：

綜上所述，我們可以知道，對房屋進(jìn)行征收時(shí)，不僅僅是針對房子的本身，更是針對房屋的土地使用權(quán)，要將其收歸國家所有，以便國家進(jìn)行建設(shè)。因此，在對房屋進(jìn)行征收時(shí)，要對土地的使用權(quán)進(jìn)行考慮，以此為依據(jù)，制定相應(yīng)的征收標(biāo)準(zhǔn)，對土地的價(jià)值進(jìn)行重點(diǎn)的考慮。與此同時(shí)，在對房屋征收的補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定時(shí)，要將土地使用權(quán)獨(dú)立開來，將其作為一種財(cái)產(chǎn)來考慮，如此一來，就能夠更好的保證補(bǔ)償?shù)墓叫裕偈贡徽魇照吣軌蚪邮辗课菡魇盏难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。通過對房屋征收的補(bǔ)償范圍以及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確的界定，也能夠進(jìn)一步減少因?yàn)檠a(bǔ)償糾紛而引發(fā)的矛盾。

[1]朱廣新.房屋征收補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)的思考[J].法學(xué),2011,05:21-30.

[2]陳榆.城市房屋征收補(bǔ)償制度研究[D].復(fù)旦大學(xué),2008.

[3]申建平.對農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償范圍的反思[J].比較法研究,2013,02:100-109.