房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討

文/林曉軍 廈門夏商房地產(chǎn)有限公司 福建 廈門 361000

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探討

文/林曉軍 廈門夏商房地產(chǎn)有限公司 福建 廈門 361000

自改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以較快的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了快速發(fā)展。最近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，“過熱”的房地產(chǎn)行業(yè)開始“降溫”，房?jī)r(jià)開始逐步回落，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。研究中采用了提出問題、分析問題和解決問題的理論方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出解決風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

前言

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。近年來，由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，“過熱”的房地產(chǎn)行業(yè)開始“降溫”，房地產(chǎn)行業(yè)逐步由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)開始逐步回落，部分企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)一旦陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，造成企業(yè)難以經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，進(jìn)而影響到其他行業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須迅速采取有效措施加以解決，對(duì)于沒有出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)未雨綢繆，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)來對(duì)待。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素影響，是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況具有不確定性及蒙受損失的可能性大小。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為廣義和狹義兩種，狹義的風(fēng)險(xiǎn)是指由于資本結(jié)構(gòu)不合理和融資方式不恰當(dāng)所引起的財(cái)務(wù)杠桿隱患，也就是說，在籌資過程中利用財(cái)務(wù)杠桿可能導(dǎo)致股權(quán)資本所有者權(quán)益下降的風(fēng)險(xiǎn)；廣義的風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中獲得預(yù)期財(cái)務(wù)成果的不確定性，不僅包括融資，而且還涉及投資、償債、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等造成的現(xiàn)實(shí)收益小于預(yù)期收益的不利過程。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

2.1 外部原因

2.1.1 國(guó)家政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，并受到政府的管制。國(guó)家政策方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的風(fēng)險(xiǎn)主要在2個(gè)方面：第一，政府對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)，比如，“新國(guó)八條”第五條規(guī)定：“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”，“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。”這些規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)減少，影響房地產(chǎn)開發(fā)；第二，政府對(duì)房地產(chǎn)征收的各種稅費(fèi)會(huì)影響房地產(chǎn)的銷售，比如，在“新國(guó)八條”第三條規(guī)定：“調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收?！边@些規(guī)定，直接影響了房產(chǎn)的銷售狀況。

2.1.2 銀行利率的調(diào)整

國(guó)家為了防止房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”，通常采用提高銀行利率的方式實(shí)現(xiàn)。而利率是房地產(chǎn)企業(yè)資金使用成本的反映。利率的高低決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的增減。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，需要大量資金，必須依靠銀行貸款支持，銀行貸款占房地產(chǎn)投資所需的資金比例較高，通常達(dá)到50%以上，甚至更多。當(dāng)貸款利率大幅升高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的財(cái)務(wù)成本變大，若房?jī)r(jià)不能隨著開發(fā)成本的增加而上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)便相應(yīng)減少，甚至虧損，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。

2.1.3 通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要體現(xiàn)在：第一，通貨膨脹引起建設(shè)成本的增加；第二，人們?yōu)榱说钟ㄘ浥蛎浀娘L(fēng)險(xiǎn)，出于對(duì)資金保值增值的需求，人們會(huì)把銀行存款用于購(gòu)買房產(chǎn)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；第三，通貨膨脹往往導(dǎo)致工資的增長(zhǎng)，帶來購(gòu)買力的提升，增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響取決于這三者的博弈結(jié)果。

2.2 內(nèi)部原因

2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)本身特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，涉及流程復(fù)雜，需要經(jīng)過可行性研究（市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)估價(jià)）、前期階段（獲取土地、征地、拆遷、安置補(bǔ)償）、建設(shè)階段（建筑安裝、配套工程、綠化工程）、房屋租售（出租、銷售）等過程，在每個(gè)階段，都需要投入資金，在開發(fā)初期投入的資金量更大，并且，在整個(gè)過程中，要接受規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)過程的控制難度加大，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期變長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本增加，收益減少甚至虧損的局面。

2.2.2 財(cái)務(wù)管理水平問題

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平問題主要體現(xiàn)在：第一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分來自于國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)顯著的特點(diǎn)是管理水平低下、效率不高、內(nèi)部約束機(jī)制不健全，在資金使用上存在權(quán)力與責(zé)任不明確，資金的安全性得不到保證；第二，目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用家族式管理模式，這種管理模式存在著簡(jiǎn)單粗放、沒有約束、隨意性大，在這種管理模式下，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相統(tǒng)一，企業(yè)的投資人同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)人，在財(cái)務(wù)管理方面，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門人員大多由朋友或親戚組成。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)行業(yè)投入高、風(fēng)險(xiǎn)也高?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中的首要目標(biāo)。在控制風(fēng)險(xiǎn)方面，方法很多，主要有下列幾種。

3.1 制訂完善的財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于制度的制訂。企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，最重要的原因是財(cái)務(wù)制度不健全，沒有制訂好科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)制度不完善，執(zhí)行過程隨意性較大，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)以及企業(yè)發(fā)展的不同階段，制訂標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)需要完善內(nèi)部審計(jì)制度。

3.2 籌資決策科學(xué)化

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，就應(yīng)科學(xué)制訂籌資計(jì)劃，合理安排還款計(jì)劃。這就要求財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人在籌資之前，應(yīng)與企業(yè)其他部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)商，多聽他人意見和建議，綜合考慮多種影響因素，盡可能科學(xué)合理的安排籌資計(jì)劃。

3.3 發(fā)展多渠道籌資

房地產(chǎn)企業(yè)大多采用銀行貸款方式籌資，該種方式的結(jié)果是到期需要還本付息，風(fēng)險(xiǎn)較高。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可采用其他籌資方式解決資金短缺問題，比如發(fā)行股票、債券、房地產(chǎn)投資基金和發(fā)展組合式籌資等。

3.3.1 發(fā)行股票

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利水平、公司治理能力等方面達(dá)到國(guó)家要求，即可在滬深股票市場(chǎng)上發(fā)行股票募集資金，但發(fā)行股票只適合大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，無法采用這種模式籌集資金。

3.3.2 發(fā)行債券

用這種方式籌集資金對(duì)企業(yè)的要求很高，通常適合大型房地產(chǎn)企業(yè)，并且國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的額度有嚴(yán)格的規(guī)定，這就要求國(guó)家重新制訂相應(yīng)政策，降低發(fā)行債券的門檻，增加發(fā)行債券的額度。

3.3.3 利用房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金是專門用于投資房地產(chǎn)企業(yè)，適合不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，該方法的顯著特點(diǎn)是利息高，但比較靈活。應(yīng)用這種方法可拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道。

3.3.4 發(fā)展組合式籌資

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，在不同時(shí)期、不同條件下采用不同的籌資模式，以降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本。比如可采用自有資金和銀行貸款、自有資金和發(fā)行股票、自有資金和發(fā)行債券、自有資金和房地產(chǎn)投資基金和多種不同籌資的組合等。

3.4 加強(qiáng)資金管理

在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保投入的資金安全、高效，避免投資的盲目性。使用資金之前，應(yīng)制訂好資金使用計(jì)劃，保持資金收支平衡，加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范，提高資金運(yùn)營(yíng)效率；同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，減少壞賬損失，加大促銷力度，降低商品房空置率，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)情況，及時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，擴(kuò)大銷售，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

3.5 加強(qiáng)成本管理

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成部分。成本控制的好壞直接影響房地產(chǎn)銷售價(jià)格。在開發(fā)房地產(chǎn)之前，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本范圍，準(zhǔn)確預(yù)算各個(gè)子項(xiàng)目的開發(fā)成本。

在成本管理中，不僅要搞好事中管理，而且要做好事前和事后管理。首先，應(yīng)對(duì)擬建項(xiàng)目制訂科學(xué)合理的成本計(jì)劃；其次，對(duì)在建項(xiàng)目執(zhí)行成本計(jì)劃監(jiān)控，嚴(yán)控成本費(fèi)用的支出；再次，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，保證成本計(jì)劃的順利實(shí)施；最后，對(duì)已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)差距，提出改進(jìn)成本管理的措施。

結(jié)束語：

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，會(huì)遇到各種問題，其中之一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在上述內(nèi)容中，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義；其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，該部分主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因和內(nèi)部原因；最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，提出一些應(yīng)對(duì)策略，主要策略有：制訂完善的財(cái)務(wù)管理制度、籌資決策科學(xué)化、發(fā)展多渠道籌資、加強(qiáng)資金管理、加強(qiáng)成本管理等。

總之，通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，進(jìn)而提出一些應(yīng)對(duì)策略，這些策略或許可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的指導(dǎo)作用。

[1］朱志鋼.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)及控制對(duì)策[J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012（11）：10-11.

[2］查國(guó)平.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系研究.管理視野，2012（12）：176