房地產(chǎn)開發(fā)融資成本及風(fēng)險控制

文/廖有誼　招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司　重慶　400000

房地產(chǎn)開發(fā)融資成本及風(fēng)險控制

文/廖有誼招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司重慶400000

通過研究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在融資活動中的風(fēng)險根源，實時處理融資風(fēng)險大的困難，成為目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的首要問題。

房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險；舉措；融資成本

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目上面臨的問題有:如何融資、融資金額的多少、不同融資方式的風(fēng)險率、如何減小融資風(fēng)險等。本文將對以上問題詳細分析與探討，清晰的認識到項目開發(fā)中融資問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資成本來源就是企業(yè)在市場融資過程中的必要支出。企業(yè)成本的支出在融資成本中也不盡相同。細分來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出主要為資金籌集與資金使用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本的現(xiàn)狀

（一）借貸中形式的不利影響

銀行在市場經(jīng)濟中充當借貸方需要考慮的因素包括貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經(jīng)營現(xiàn)狀以及擔(dān)保人信息等。在我國，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍沒有上市，企業(yè)的經(jīng)營人和所有者為同一人。鑒于此類情況，企業(yè)在得到項目開發(fā)貸款資金協(xié)助時，所有企業(yè)將資金投入其他高風(fēng)險投資中而非企業(yè)項目開發(fā)，將造成違約成本低、機會多、風(fēng)險大的問題。與此同時，企業(yè)經(jīng)營狀況與資金投入方向的信息不一致、企業(yè)經(jīng)營能力差，情況動蕩、管理者信用備案不全面等問題，會導(dǎo)致銀行采納錯誤數(shù)據(jù)與信息而承擔(dān)較大的風(fēng)險，增大對企業(yè)發(fā)放貸款的困難，企業(yè)也會受到不同于資金短缺的問題的困擾，貸款利率被惡性抬高，使房地產(chǎn)企業(yè)在融資成本的投入中加大資金輸入。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的總資金用于銀行貸款、商品房預(yù)售、施工墊資，約占80%，而銀行貸款又占到了60%的比重，因此，單一的融資渠道增大了融資風(fēng)險。企業(yè)貸款在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中由于企業(yè)周期性經(jīng)營效益差、資金流動受限、還貸不及時等因素造成企業(yè)信譽下降，為其長遠發(fā)展極為不利。如果企業(yè)為完成銀行在規(guī)定時間內(nèi)的還款數(shù)額，將會受到銀行強行進入破產(chǎn)清算的威脅。商品房預(yù)售狀況依賴于市場環(huán)境，市場經(jīng)濟形式好，預(yù)售業(yè)績提升；市場行業(yè)不景氣，預(yù)售狀況差，預(yù)售額下滑。資金的不確定性給融資帶來不小的影響。與此同時，國家相關(guān)部門在近幾年多次發(fā)布多項關(guān)于融資的禁令，嚴禁企業(yè)進行墊資施工。種種跡象表明，企業(yè)融資在市場中屬于高風(fēng)險項目。

（三）自有資金短缺

現(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本金的投入比例小于總資金的20%，平均資產(chǎn)負債率均在85%上下。目前的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)在市場選擇中的無奈舉措。每個項目從開發(fā)到施工直至銷售完成，都需要與之相應(yīng)的資金投入，而企業(yè)的資金并沒有富余，所以企業(yè)在新項目的開發(fā)融資活動中，資金投入額度有限。根據(jù)融資順序理論，不同企業(yè)在融資方向中優(yōu)選內(nèi)部融資，外部融資作為超過融資額度需求的備選，外部融資氛圍債務(wù)融資與股權(quán)融資，因債務(wù)融資對企業(yè)股權(quán)影響不大，手續(xù)也相對簡單方便，因此多被采納。所以，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的主要原因是因為其放棄了股權(quán)融資。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險的防范措施

（一）提高經(jīng)營收益

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要目的在于發(fā)展壯大企業(yè)力量，在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的前提下，融資風(fēng)險也會大大降低。提高經(jīng)營利潤的關(guān)鍵在于企業(yè)的經(jīng)營利潤率遠高于成本率，差距越大，利潤越大，經(jīng)營狀況越好，市場營銷越好，既可以提高在申請銀行貸款時的信用額度，也可以增加貸款的資金額度，從而減少在貸款渠道上的障礙。

經(jīng)營利潤率與成本率的差距決定著企業(yè)的盈利額度。土地價格的透明化和公開化使企業(yè)在成本節(jié)制方面很難著力，成本率居高不下；企業(yè)在提高經(jīng)營利潤率的問題上，不同房地產(chǎn)企業(yè)特點也不相同。部分企業(yè)依賴于自身優(yōu)越的資源條件，可以掌握比平均地價水平更低的資源，有效的降低了生產(chǎn)成本。部分企業(yè)提高了產(chǎn)品營銷方面的競爭力，對消費者的需求了如指掌，市場更加全面化，使產(chǎn)品更容易滿足消費者的需求。

（二）融資方式多元化

我國房地產(chǎn)企業(yè)對股權(quán)融資的偏見導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展艱難，打破對股權(quán)融資的歧視是企業(yè)發(fā)展的第一步。房地產(chǎn)業(yè)的興起與迅猛發(fā)展，國家政策的扶持和要求也越來越嚴苛。目前我國所規(guī)定的房地產(chǎn)業(yè)的平均自有資金比率最低限值為35%，這有利于企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，合理的資金比率不僅可以充當財務(wù)杠桿，也可以保證資金安全。若希望利用銀行貸款獲得大額度的融資卻仍維持35%的自有資金比率是天方夜譚的。

企業(yè)的原股東只有確保自己手中的股份仍是房地產(chǎn)企業(yè)的絕對控股地位就可以避免企業(yè)的所有權(quán)被他人剝奪。從發(fā)展的角度看，即便企業(yè)選擇不上市，但擴大各個股東的權(quán)益、企業(yè)融資渠道拓寬、投資者對企業(yè)充滿信心，這有利于企業(yè)經(jīng)營進入良性循環(huán)。企業(yè)經(jīng)營狀況的改善，也會為股東創(chuàng)造更多的財富。近幾年來，金融市場的興起與發(fā)展，產(chǎn)品種類不斷增多，企業(yè)對股權(quán)融資方式也有更多的選擇和機會，在傳統(tǒng)的直接擴股、股票上市等方式之外，還可以增加對投資信托、投資資金等新融資方式的選擇比例。

（三）改善融資環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)之間可以相互聯(lián)盟，其基礎(chǔ)在于是否有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)、資產(chǎn)質(zhì)量相似程度、經(jīng)營狀況是否相近。聯(lián)盟的企業(yè)在保證自身經(jīng)營權(quán)的獨立性之外，更重要的是實現(xiàn)行業(yè)之間的資源共享，如此，資金富余的企業(yè)可以將資金借調(diào)給資金短缺的其他企業(yè)，實現(xiàn)資源共享，緩解資金緊張的壓力。加入融資聯(lián)盟的房地產(chǎn)企業(yè)之間，可以相互擔(dān)保、抵押，不僅增加了同行業(yè)不同企業(yè)的信用額度，也改善了企業(yè)在銀行貸款中的弱勢地位。銀行貸款對房地產(chǎn)企業(yè)的信用調(diào)查中，最常出現(xiàn)的問題在于信息不對稱，所以，企業(yè)更應(yīng)主動完善自身信息，披露企業(yè)經(jīng)營狀況的部分信息，在市場營銷活動中，樹立良好的企業(yè)形象，建立全面的市場信息庫，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展特點結(jié)合消費者的需求，建立品牌效益，使企業(yè)的發(fā)展成為社會關(guān)注的熱點，全面的深入人心，在方便企業(yè)融資的基礎(chǔ)上，也是無形的營銷宣傳方式。

結(jié)語:

當前，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中由于借貸而引起的問題有自有資金不足、融資渠道單一和融資成本管理不完善等，只有房地產(chǎn)企業(yè)的管理者采取正確的措施，例如:融資方式多元化、提高經(jīng)營效益、改善融資條件、加強融資成本的管理等，才能有效的規(guī)避融資風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的融資成本，切實提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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