住宅項目如何做好投資決策和設(shè)計階段的造價管理

文/肖冬 重慶一建建設(shè)集團(tuán)有限公司 重慶 400030

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住宅項目如何做好投資決策和設(shè)計階段的造價管理

文/肖冬 重慶一建建設(shè)集團(tuán)有限公司 重慶 400030

隨著近年來我國一系列抑制我國房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢降了下來，為了應(yīng)對競爭激烈的市場，開發(fā)商為了降低投資風(fēng)險，提高投資效益，對房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整個過程實施工程造價管理。本文就住宅項目開發(fā)建設(shè)的投資決策階段和設(shè)計階段的造價控制展開了論述。

住宅；造價管理；投資；設(shè)計

1、投資決策階段對工程造價的影響及造價控制管理措施

1.1對工程造價的影響

住宅項目的開發(fā)投資具有巨額性、風(fēng)險性、變現(xiàn)性差、回收期慢、周轉(zhuǎn)慢的特點，所以在投資決策階段必須要慎重：

1）影響到工程造價的合理性。投資決策方案的選擇基本上就決定了工程的總造價水平，因此，投資決策的正確與否也就決定了工程造價是否合理。一個正確的投資決策應(yīng)當(dāng)是建立在對項目進(jìn)行全面考察、研究、論證分析的基礎(chǔ)之上的，選擇合理的投資方案，以優(yōu)化資源的配置。

2）對整體工程造價效果產(chǎn)生影響。投資決策需要經(jīng)歷一定的過程，在這過程中，要不斷深入、不斷完善，深度和精度都要有所進(jìn)展，前期階段的工程造價決定了后期的工程造價，后期的則可以對前期的起補(bǔ)充作用，一環(huán)扣一環(huán)，所以，必須要確保項目決策的深度，采用科學(xué)的方法進(jìn)行綜合分析，才能實現(xiàn)工程造價的科學(xué)性，從而實現(xiàn)投資效益。

1.2造價控制管理措施

1）搜集整理相關(guān)數(shù)據(jù)資料做好投資決策前期準(zhǔn)備。在進(jìn)行投資決策前，首先，住宅項目的開發(fā)建設(shè)商需要搜集、整理與投資項目有關(guān)的各種資料，比如對工程項目所在地的人工薪酬、建材價格、機(jī)械設(shè)備租賃價格各方面的狀況有深入的了解，并對資料的真實可靠性進(jìn)行研究分析，以保證投資預(yù)測的準(zhǔn)確性。其次，做好市場調(diào)研工作，把握市場和行業(yè)的走向，識別并抓住市場機(jī)會。

2）做好充分的可行性研究?？尚行匝芯?，是指對擬建項目是否會受到自然、社會、政府、財務(wù)、技術(shù)等因素的影響而無法實施等情況進(jìn)行分析，分析是否具備可操作性，并在對這些因素分析、調(diào)研、比較的基礎(chǔ)上，評估項目建成后是否具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，論證項目有沒有建設(shè)的必要性，技術(shù)上是否有可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，研究項目的可行性對投資決策具有決定性意義。

3）全面編制項目投資估算。投資估算就是在對相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行研究基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析手段對投資額度需求作初步估算，并以此作為項目決策的依據(jù)。估算必須要準(zhǔn)確，具備可參考性，不可與現(xiàn)實有較大差距，否則就會導(dǎo)致投資決策的失敗。

4）建立財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)體系。基于國家財稅制度和價格系統(tǒng)，對擬建項目的預(yù)期財務(wù)效益和成本費用編制財務(wù)報表、分析項目的預(yù)期收益、清償債務(wù)等財務(wù)指標(biāo)，以此從財務(wù)指標(biāo)上來判斷項目是否具備可行性，作為項目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價結(jié)論有可能會直接決定該項目是被廢止還是可執(zhí)行。財務(wù)評價指標(biāo)體系的建設(shè)要結(jié)合靜態(tài)評價和動態(tài)評價。

5）選擇最優(yōu)方案。在前期的一系列可行性研究、技術(shù)論證、財務(wù)評價工作基礎(chǔ)上，對擬建項目制定多個決策方案已備選擇。通常情況下，需要最大范圍搜集與項目相關(guān)的各種數(shù)據(jù)資料，再通過專家分析評論，用多種技術(shù)手段進(jìn)行論證，提出其優(yōu)點和缺點，為決策者提供正反兩面的建議，以幫助決策者做正確的決策。

2、設(shè)計階段對工程造價的影響和控制管理措施

2.1對工程造價的影響

在住宅項目建設(shè)中，設(shè)計費用雖然占整體設(shè)計工程造價不到1%，但卻決定了工程后期建設(shè)的大部分費用：

1）建筑工程是一項系統(tǒng)性、復(fù)雜性極強(qiáng)的工程，而且建筑周期長、成本高，如果工程的實際施工進(jìn)度、施工方案等與目標(biāo)值出現(xiàn)偏離，那么將會產(chǎn)生巨大損失，成本控制也比較被動。設(shè)計階段包括初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和技術(shù)設(shè)計，在這過程中，尋求設(shè)計方案、施工方案與造價的最優(yōu)平衡點，以消除差異，變造價控制被動為主動。

2）根據(jù)投資決策階段編制的工程造價估算，可以把握各階段費用占總造價的比例，并根據(jù)比例來對各階段進(jìn)行設(shè)計，以達(dá)到有效控制造價的目的。其次，在工程設(shè)計中要充分考慮設(shè)計與投資額度是否匹配，設(shè)計出與投資預(yù)算匹配的施工方案，使成本構(gòu)成合理化。

3）在設(shè)計階段，設(shè)計人員會非常注重設(shè)計的整體水平，盲目追求最新最先進(jìn)的技術(shù)手段和建筑功能，而缺乏考慮成本因素。所以設(shè)計階段的造價管理就是要避免設(shè)計盲目追求最新、最先進(jìn)技術(shù)，而忽視成本投入因素，實現(xiàn)設(shè)計與經(jīng)濟(jì)的相互協(xié)調(diào)。

2.2造價控制管理措施

為實現(xiàn)對造價的有效控制，在設(shè)計階段，開發(fā)建設(shè)單位可以采取以下控制措施：

1）在規(guī)劃設(shè)計和施工方案設(shè)計中，采用多單位、多輪、多次招標(biāo)形式來選擇性價比最高的方案和設(shè)計單位，若發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計和施工方案中所需的材料、人工等費用超出了估算，則要求設(shè)計單位對施工方案重新進(jìn)行斟酌，進(jìn)行優(yōu)化，以將費用成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

2）設(shè)計階段要明確各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，并要求設(shè)計單位明確列出各項目指標(biāo)限量，比如每平方鋼筋、混凝土用量，抗震等級、結(jié)構(gòu)形式等等。防止設(shè)計圖紙出現(xiàn)漏項而增加項目成本；嚴(yán)格核實招標(biāo)設(shè)計圖紙與實際施工圖紙為同一套，以方便造價控制；充分了解建材價格，避免盲目追求高大上的設(shè)計方案和建材，監(jiān)督設(shè)計單位在造價范圍內(nèi)進(jìn)行方案設(shè)計；避免分批出設(shè)計圖紙將本可整項發(fā)包的工程分割成若干分部工程，以控制工程總造價。

結(jié)束語：

住宅項目的開發(fā)建設(shè)一般要經(jīng)過投資決策、工程設(shè)計、施工、竣工四個階段，在這四個階段中，各項工程費用消耗最多的是在施工階段，費用消耗最少的是在前期階段，但是，對工程整體造價的控制卻是前期投資決策和工程設(shè)計階段，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，工程前期階段對工程造價的影響度可達(dá)95%以上。因此，為從根本上實現(xiàn)對工程整體造價的有效控制，就必須高度重視投資決策階段和工程設(shè)計階段的造價。

［1］姜薪萍.住宅開發(fā)建設(shè)成本控制與工程造價管理研究［J］.價格月刊，2013（05）：32.

［2］李敏.淺析項目各階段工程造價管理［J］.城市建設(shè)理論研究，2015（25）：34.

肖冬（1976-），男，重慶市人，民族：漢職稱：工程師，學(xué)歷：本科。研究方向：項目管理。