依法治國(guó)，房地產(chǎn)還有捷徑嗎？

文/ 沙梵　東方今典集團(tuán)信陽房地產(chǎn)公司 河南鄭州 450000

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依法治國(guó)，房地產(chǎn)還有捷徑嗎？

文/ 沙梵東方今典集團(tuán)信陽房地產(chǎn)公司 河南鄭州 450000

近幾年國(guó)家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和支持，在堅(jiān)持依法治國(guó)前提下，取得了顯著有效的成果。在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)業(yè)只有通過轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新才能不斷健康發(fā)展。

依法治國(guó)；新常態(tài)；房地產(chǎn)業(yè)；轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的同時(shí)也在逐步改善著人們的居住條件。與此同時(shí)，伴隨著其迅速的發(fā)展，也暴露了許多不足之處。如房地產(chǎn)供求總量的失衡、投資規(guī)模的加大、缺乏理性的消費(fèi)結(jié)構(gòu)等，這都是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展所帶來的一系列問題。為改善房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的不良因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，近幾年國(guó)家出臺(tái)一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控和支持，在堅(jiān)持依法治國(guó)條件下，取得了顯著有效的成果。

一、“法”、“規(guī)”與房地產(chǎn)的關(guān)系

1.依法治國(guó)

房地產(chǎn)投機(jī)是中國(guó)地產(chǎn)泡沫形成的最直接原因。在十八屆四中全會(huì)提出“依法治國(guó)”的會(huì)議主題，強(qiáng)調(diào)要把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里。繼打老虎拍蒼蠅，三嚴(yán)三實(shí)，八項(xiàng)規(guī)定等一系列活動(dòng)開展以來，使得官不敢貪，不為利益鋌而走險(xiǎn)，相應(yīng)制度逐步完善，不會(huì)為利益幫助開發(fā)商提供方便。避免了：1、地方政府為建設(shè)城市配套工程或補(bǔ)充財(cái)政，毛地急于出讓，但緊接著就是征地拆遷補(bǔ)償問題，2、土地出讓在前，規(guī)劃制定在后，后制定的區(qū)域控規(guī)與出讓條件發(fā)生變更問題，而牽涉土地從新出讓，或隨意修正控規(guī)問題，3、先開工后完善手續(xù)，或邊辦手續(xù)邊建設(shè)的種種問題。

2.政府的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的決定性因素

政府通過不斷深化改革.理順政府職能，當(dāng)好房地產(chǎn)行業(yè)總設(shè)計(jì)師，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位.從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的房企準(zhǔn)人、土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)交易、金融配套和財(cái)務(wù)稅費(fèi)等不同調(diào)控范圍準(zhǔn)確切人。規(guī)范房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的運(yùn)行秩序。

3.完善立法、依法行政

房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善是決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的因素。只有一個(gè)完備的法律規(guī)范體系、高效的法治實(shí)施體系、嚴(yán)密的法治監(jiān)督體系、有力的法治保障體系才能保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法，推行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控權(quán)下放給地方政府，實(shí)行分層次調(diào)控和差別化調(diào)控，逐步取消問責(zé)、約談和限購、限價(jià)、限貸等政策，房地產(chǎn)業(yè)逐步朝著常態(tài)化方向發(fā)展。要求行政權(quán)力下放，更好的放權(quán)，避免權(quán)力集中，加速企業(yè)發(fā)展。

4.堵截漏洞

依法治國(guó)的房地產(chǎn)不再有投機(jī)取巧，不再有空子可鉆，新常態(tài)下的泡沫已逐一擊破。這一系列法規(guī)的出臺(tái)將使房地產(chǎn)投機(jī)無空子可鉆。逐步完善現(xiàn)有法律法規(guī)，降低過多的行政干預(yù)。加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員違反法律、法規(guī)的懲罰力度，讓失信者因?yàn)檫`反法律、法規(guī)所遭受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其不當(dāng)?shù)美７康禺a(chǎn)業(yè)涉及到多個(gè)政府職能部門，這就要求相關(guān)職能部門要嚴(yán)格依照現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件要求，依法行政。

二、尋找捷徑，轉(zhuǎn)角超車

花無百日紅，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，一旦行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，市場(chǎng)就進(jìn)入了一個(gè)新的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的現(xiàn)狀。宏觀政策環(huán)境、中觀行業(yè)環(huán)境、微觀市場(chǎng)環(huán)境的變化將房地產(chǎn)行業(yè)置于一個(gè)絕然不同的大背景下。未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和精細(xì)化的方向發(fā)展，這將是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須面對(duì)的變革與挑戰(zhàn)。處在這個(gè)變革的時(shí)代，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須思考自己未來的路怎么走。

1.新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型

1.1層出不斷的地王，告訴我們房地產(chǎn)并非走入末途，市場(chǎng)還有它應(yīng)有的發(fā)展空間。但這也不是肯定的告訴我們，只要有資金有實(shí)力就可以雖已涉足，房地產(chǎn)低門檻時(shí)代已經(jīng)過去?，F(xiàn)在的市場(chǎng)要有思路，更多的要?jiǎng)?wù)實(shí)求真，理性選擇，認(rèn)清市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。面對(duì)經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展回歸中的新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展之道必然和以往有很大的不同。每家企業(yè)都會(huì)有自己獨(dú)特的發(fā)展之道，但其共同點(diǎn)唯有堅(jiān)持‘創(chuàng)新’之道。

1.2轉(zhuǎn)型升級(jí)

公司的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，是實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、收益到再投資的良性循環(huán)。我們?cè)谵D(zhuǎn)型升級(jí)、穩(wěn)健發(fā)展的核心指導(dǎo)下，也應(yīng)良性發(fā)展。在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)體系下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)難得的機(jī)遇。不斷深化改革，對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展要求。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要具備對(duì)整個(gè)行業(yè)深入的洞察力，以及對(duì)市場(chǎng)的把握力，不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)、與時(shí)俱進(jìn)，才能立于不敗之地。

1.3不斷創(chuàng)新，多元化發(fā)展

創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)發(fā)展永恒不變的主題，唯有創(chuàng)新才能不被時(shí)代和市場(chǎng)所淘汰。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在新時(shí)期下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的不斷創(chuàng)新至關(guān)重要。一些地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)、瓶裝水、奶制品等，我們也要有步驟的開發(fā)多元化產(chǎn)品以此占有市場(chǎng)份額。東方今典集團(tuán)通過不斷的探索、創(chuàng)新、實(shí)踐已經(jīng)積累了多行業(yè)、多領(lǐng)域開發(fā)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和大量資源，這定將東方今典今后的轉(zhuǎn)型升級(jí)的引擎加足更大的馬力。

三、個(gè)人談管理

1.由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問題，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理方面的不足。一些企業(yè)在相關(guān)管理初期只看重項(xiàng)目計(jì)劃管理，這就造成了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施困難。鑒于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門應(yīng)對(duì)各職能部門的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查，進(jìn)而確保各部門能嚴(yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。

2.每個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由初創(chuàng)期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期的發(fā)展演變過程，我們將這個(gè)過程稱為生命周期，房地產(chǎn)也不例外。隨著消費(fèi)市場(chǎng)的成熟競(jìng)爭(zhēng)格局悄然改變，尤其在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)一起匯聚，讓房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰。制定科學(xué)合理的規(guī)劃，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對(duì)企業(yè)未來規(guī)劃，制定戰(zhàn)略目標(biāo)是首要工作。一個(gè)清晰的發(fā)展方向和目標(biāo)是企業(yè)未來幾年的發(fā)展保障。既避免草率出擊市場(chǎng)受挫，又防止坐失良機(jī)利益受損。我認(rèn)為我們首先要“做體檢”，也就是先了解清楚企業(yè)的自身狀況，同時(shí)要對(duì)未來經(jīng)濟(jì)有足夠的認(rèn)識(shí)，在滿足這兩者要素的基礎(chǔ)上，制定企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略，真正搞明白我們應(yīng)該“什么時(shí)間干、什么位置干、干什么、誰來干、怎么干”等問題。

［1］劉志峰.房地產(chǎn)走向技術(shù)興業(yè)［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.11

沙梵（1979.5-）河南鄭州，法學(xué)本科（函授）單位：東方今典集團(tuán)信陽房地產(chǎn)公司，副總經(jīng)理，研究：法學(xué)專業(yè)如何參與房地產(chǎn)管理。