房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

文/于茂麗 青島金茂置業(yè)有限公司 山東青島 266000

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

文/于茂麗 青島金茂置業(yè)有限公司 山東青島 266000

項(xiàng)目成本的管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言是至關(guān)重要的，通過對(duì)成本的有效控制和管理，充分調(diào)動(dòng)員工監(jiān)管積極性，使全體員工參與到對(duì)成本控制的工作當(dāng)中，更好的達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本的控制和管理。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目使用限額設(shè)計(jì)的方式，對(duì)設(shè)計(jì)投入經(jīng)費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格控制，針對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度等問題進(jìn)行控制，爭(zhēng)取在施工階段抓好對(duì)施工項(xiàng)目整體情況的管理。在工程中對(duì)施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面采取一定的措施，工程竣工之后根據(jù)圖紙對(duì)工程質(zhì)量、項(xiàng)目等進(jìn)行檢驗(yàn)，多方面的對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到工程周期、專業(yè)、政策、市場(chǎng)等因素的影響非常嚴(yán)重，在項(xiàng)目施工過程中，任何一個(gè)因素發(fā)生變化都可能影響到項(xiàng)目成本，也可以說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較高的工程。只有對(duì)施工過程中各個(gè)階段的成本進(jìn)行嚴(yán)格的管控，經(jīng)過全面調(diào)整使開發(fā)項(xiàng)目具有集約性和效益型的特點(diǎn)，從而達(dá)到在嚴(yán)峻的市場(chǎng)條件之下獲得最高的經(jīng)濟(jì)利益的目的。要對(duì)各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管控的成效進(jìn)行全面的檢測(cè)，將成本控制觀念貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的意義

目前，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售價(jià)格等方面提出了相關(guān)的政策，對(duì)于商品房的價(jià)格進(jìn)行制約，這就限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的獲得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來，就需要資金進(jìn)行支持。于是，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制就成了刻不容緩的任務(wù)，只有加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的管控才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地。通過對(duì)于成本偏差的修復(fù)，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中各方面所需要的成本控制在一個(gè)限定的范圍之內(nèi)，以達(dá)成對(duì)于施工成本的最終控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

（一）控制前期定位階段及方案設(shè)計(jì)階段成本

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接影響了開發(fā)項(xiàng)目工程的總體成本，一般來說，工程設(shè)計(jì)花費(fèi)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目工程中占據(jù)1-2%，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程而言，這只是極少的一部分?？墒撬鼌s能影響開發(fā)項(xiàng)目成本的75%，甚至是更多。也就是說，如果能夠利用科學(xué)、合理的方法對(duì)工程進(jìn)行產(chǎn)品定位及方案設(shè)計(jì)，則對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的成本控制是很重要的。一個(gè)產(chǎn)品的定位直接決定了項(xiàng)目的利潤(rùn)率，方案設(shè)計(jì)決定了一個(gè)項(xiàng)目的建安成本。在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)中對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、安全系數(shù)、品質(zhì)要求的追求過高，造成了預(yù)算資金不足以滿足工程需要，間接的提高了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程所需要的成本。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生一般是因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的過程中對(duì)于經(jīng)濟(jì)的考慮不到位所暴露出的弊端，由此可見，工程設(shè)計(jì)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的整體造價(jià)影響是十分重大的。因此。想要更好的達(dá)到控制和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的最終目的，就必須在工程設(shè)計(jì)階段下功夫，在工程設(shè)計(jì)的過程中始終以限額設(shè)計(jì)作為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)原則。具體來說，就是根據(jù)實(shí)際可以利用的工程資金、工程可行性研究報(bào)告進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，有效的降低工程有關(guān)的設(shè)計(jì)部門在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)追求方便和設(shè)計(jì)質(zhì)量所造成的工程成本。加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)階段成本的控制，無形中為日后的工程造價(jià)控制奠定了良好的基礎(chǔ)，有利于更好的達(dá)到對(duì)總體工程造價(jià)控制的目標(biāo)。

（二）實(shí)施階段進(jìn)行控制管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，工程施工階段的資金投入可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程之中最多的，也可以說施工工程是將開發(fā)項(xiàng)目工程由合同形式向具體化形式的轉(zhuǎn)換。在施工階段同樣也很容易發(fā)生各種問題，因此，工程管理者需要針對(duì)這些問題做出一系列的措施，比如設(shè)立確定的工程監(jiān)管制度，由專業(yè)的工程管控人員對(duì)工程進(jìn)行全面的監(jiān)管控制，針對(duì)工程中造價(jià)、質(zhì)量、進(jìn)度、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行科學(xué)合理的管理控制工作。施工過程中涉及到工程的變更的情況，要從全方面考慮，深入的研究工程中存在的問題，對(duì)于是否變更工程要慎重思考。避免某些施工單位為了獲得更好的利益，在投標(biāo)的時(shí)候呈遞不真實(shí)的設(shè)計(jì)方案，從而提高整體工程造價(jià)的情況。另一個(gè)就是工程簽證的問題，因?yàn)槭窃谑┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行簽證的，這就涉及到施工單位工程師專業(yè)限制的問題，由于對(duì)工程預(yù)算方面的具體情況和實(shí)際內(nèi)容不了解，很肯定因?yàn)楹炞C問題而引發(fā)一系列的工程結(jié)算時(shí)的經(jīng)濟(jì)糾紛。因此，在進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)候，建設(shè)單位的工程管理人員盡量不要簽訂涉及消耗、價(jià)格的簽證。如果必須進(jìn)行簽證的，需要有詳細(xì)的運(yùn)算過程，一般來說都是不簽總價(jià)的。在進(jìn)行進(jìn)度款的計(jì)算過程中，不能單獨(dú)的以招標(biāo)清單上的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，因?yàn)檎袠?biāo)清單的單價(jià)一般來說都是比較高的，如果按照招標(biāo)清單的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，就會(huì)導(dǎo)致計(jì)算進(jìn)度款與實(shí)際進(jìn)度款存懸殊。

三、工程完成后造價(jià)的控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程完工之后，工程監(jiān)管人員和業(yè)主都需要以竣工圖作為標(biāo)準(zhǔn)，借由簽證、結(jié)算書等對(duì)實(shí)際的施工量進(jìn)行詳細(xì)的核算。也就是說無論是造價(jià)咨詢公司的專業(yè)人員還是施工單位的有關(guān)成本人員，都是要根據(jù)竣工圖對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行核算的。在核算過程中，如果出現(xiàn)兩方意見不一的情況，項(xiàng)目工程施工單位就需要由工程相關(guān)人員對(duì)工程實(shí)際情況進(jìn)行一定的說明。甲方針對(duì)說明的情況展開相關(guān)的討論會(huì)議，然后和施工單位進(jìn)行協(xié)商。對(duì)于金額存在問題的情況除了向有關(guān)部門咨詢之外，還可以根據(jù)簽訂的相關(guān)合同，由法院進(jìn)行客觀公正的裁決。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于成本的控制涉及范圍較廣，也可以說對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿了整個(gè)工程。對(duì)于競(jìng)買土地、工程設(shè)計(jì)、施工過程、竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，有利于提高對(duì)于工程的總體管理水平。參與開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)工作人員和監(jiān)管人員需要將成本的控制觀念落實(shí)，對(duì)于職責(zé)范圍之內(nèi)的成本要進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)格的控制。通過調(diào)動(dòng)施工單位每一位參與項(xiàng)目施工的員工的管理積極性，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目成本的總體控制和嚴(yán)格的管理，促使施工單位獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

[1］侯兆祥.C房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理現(xiàn)狀分析和對(duì)策研究[D］.吉林大學(xué)，2013.

[2］黃先鋒，謝英杰，王勝，曹智強(qiáng).青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制研究[J］.青島理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，06：130-136.

[3］王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2015，06：51-55.

于茂麗（1978-）女，漢族，山東諸城人，工程師，大學(xué)學(xué)歷，畢業(yè)于沈陽(yáng)建筑大學(xué)電氣自動(dòng)化工程專業(yè)。