沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格變化分析及對(duì)策建議

文/崔愛(ài)玲 遼寧省建設(shè)用地事務(wù)局 遼寧沈陽(yáng) 110032

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沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格變化分析及對(duì)策建議

文/崔愛(ài)玲 遼寧省建設(shè)用地事務(wù)局 遼寧沈陽(yáng) 110032

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，其發(fā)展還能帶動(dòng)其他行業(yè)的共同發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)定健康發(fā)展將在很大程度上對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的下一步發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)能否獲得持續(xù)性的增長(zhǎng)都非常的關(guān)鍵。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，并根據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)最近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)做出判斷，并提出了促進(jìn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格合理化的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；沈陽(yáng)；價(jià)格變化；對(duì)策

一、目的和意義

房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的存在使得房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格一直處于比較不穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，嚴(yán)重超過(guò)了普通居民的收入水平，嚴(yán)重影響居民生活水平的提高，高房?jī)r(jià)甚至成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。自從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，“國(guó)八條”、“國(guó)四條”、“國(guó)五條”等政策相繼出臺(tái)，一定程度上有效的抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。但是目前，房?jī)r(jià)過(guò)高，居民對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)前景不明朗等問(wèn)題依然存在，很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前的這種背景下，研究對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響的原因以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)做出一定的預(yù)測(cè)，對(duì)于房地產(chǎn)乃至我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有比較重要的意義。

二、現(xiàn)狀和價(jià)格變化

上圖：2012年11月沈陽(yáng)市全市商品房銷售價(jià)格趨勢(shì)圖

沈陽(yáng)市總面積逾1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，目前全市常住人口822.8萬(wàn)人，到2020年，沈陽(yáng)市常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到87%，城鎮(zhèn)化水平和速度突顯。2011年11月，沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)為5800 元/平方米，而2012年11月沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)為6648元/平方米。這意味著沈陽(yáng)房?jī)r(jià)2012年以來(lái)累計(jì)上漲13.40%左右。截止到2012年10月份，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)量新增總數(shù)為1425.75萬(wàn)平，實(shí)際成交面積約為1066.69萬(wàn)平。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示1～9月份，沈陽(yáng)市房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)36.4%；竣工面積同比增長(zhǎng)36.8%，比全國(guó)高20.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房供銷比例到1.24：1，處于比較理想的區(qū)間。

2012年沈陽(yáng)市共出讓土地682宗，總占地面積3271.33萬(wàn)平方米，出讓數(shù)量環(huán)比下降33.91%，出讓面積環(huán)比下降30.63%。全市商品住宅供應(yīng)量為1480.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.02%，成交量為1128.72萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.85%。沈陽(yáng)商品住宅成交均價(jià)為7133元/平方米，環(huán)比上升11.76%供求比為1.31，環(huán)比上升3.15%。造成近幾年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因，除了我們可以從上面的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看到的沈陽(yáng)市房地產(chǎn)出讓面積下降之外，沈陽(yáng)市不斷增長(zhǎng)的人口，導(dǎo)致的房地產(chǎn)剛性需求不斷上升。

三、因素分析

土地成本及建安成本增加。對(duì)于商品房而言，開(kāi)發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權(quán)，已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金；在銷售商品房時(shí)，相應(yīng)面積的土地出讓金計(jì)入房?jī)r(jià)成本并分?jǐn)偨o了購(gòu)房人，在住房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地成本在整個(gè)房?jī)r(jià)構(gòu)成中占有較大的比重。僅土地使用權(quán)這一項(xiàng)，就占了普通住宅平均成交價(jià)的31.4%。建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，根由有關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，沈陽(yáng)地區(qū)建安成本占房地產(chǎn)價(jià)格的大約10%到28%左右 。建安成本增加，普通住宅類房地產(chǎn)中建安成本為每平方米1407.5元漲到每平方米1734.1元，漲幅高達(dá)35%。城市化進(jìn)程加快。作為中心城市，輻射周邊城區(qū)的城市價(jià)值越發(fā)明顯，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引了大量的外來(lái)人員雖然受到限購(gòu)令的影響，商品住宅市場(chǎng)有所回落，但是住宅供應(yīng)量基本與去年持平，仍保持在較高的水平。需求方面，隨著沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，外來(lái)人口的日益增多。新政策的出臺(tái)。陽(yáng)四大國(guó)有銀行開(kāi)始下調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)利率；上調(diào)個(gè)人公積金貸款額度，個(gè)人貸款額最高上限由原來(lái)的25萬(wàn)上調(diào)至30萬(wàn)，夫妻最高可貸50萬(wàn)；完成省政府下達(dá)的3684套保障性安居工程指標(biāo)；公積金中心大幅縮短貸款發(fā)放時(shí)限，商品房由15個(gè)工作日算短到8個(gè)工作日。

四、對(duì)策建議

隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)保持著持續(xù)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，應(yīng)該加強(qiáng)地價(jià)管理。在住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)中，土地成本在整個(gè)房?jī)r(jià)構(gòu)成中占有較大的比重。穩(wěn)定土地價(jià)格，是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的重點(diǎn)之一?；鶞?zhǔn)地價(jià)是反映土地市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格水平的總體趨勢(shì)，體現(xiàn)政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控意圖，起價(jià)格信息作用。地價(jià)管理是指政府部門(mén)通過(guò)建立價(jià)格體系，制定地價(jià)管理政策，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)就是如何發(fā)揮地價(jià)在土地市場(chǎng)總的調(diào)節(jié)作用，從而保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)、規(guī)范的合理發(fā)展，更有效地開(kāi)發(fā)和利用土地?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府控制地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易底價(jià)的基礎(chǔ)，也是征收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產(chǎn)稅的依據(jù)。價(jià)格上漲過(guò)快，高房?jī)r(jià)市場(chǎng)對(duì)普通消費(fèi)者形成價(jià)格歧視，根據(jù)居民方面的建議在房地產(chǎn)行業(yè)比較動(dòng)蕩的前提下，居民的消費(fèi)觀念會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到一定的幫助作用。居民應(yīng)該做到理性購(gòu)房，不跟風(fēng)、不盲目投機(jī)根據(jù)自己的實(shí)際需要選擇合適自己的房產(chǎn)。

任何關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)都是以期望我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為前提的，我國(guó)任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場(chǎng)內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。因此，理順影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，對(duì)打破當(dāng)前制約城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題、培育住房市場(chǎng)有效需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。