探究房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

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探究房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

文/曾琦 青海油田住房公積金管理中心 甘肅敦煌 736202

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目不斷的完善成熟，大大提升了房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和成效，為國(guó)家和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，房產(chǎn)項(xiàng)目投資金額也巨大的增長(zhǎng)，受到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面的影響，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程中，不但要做到利益最大化，還要注意風(fēng)險(xiǎn)程度地縮小比例，從多方面著手，為我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。

房產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理；收益成本；風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)

引言：

近些年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷快速的發(fā)展，城市建筑規(guī)模隨之?dāng)U大，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)漸漸興盛起來(lái)，成為了國(guó)家的產(chǎn)業(yè)支柱，城市建設(shè)飛速提升促使房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的工作量擴(kuò)大化，而如何科高效的做好這項(xiàng)工作的管理，已不再是傳統(tǒng)手段所能滿足的需求，要著力于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的規(guī)?；?、科學(xué)化以及自動(dòng)化管理。但我國(guó)大部分房產(chǎn)公司不能全面的熟悉管理方案以及其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)。這些隱患都會(huì)對(duì)整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目造成巨大負(fù)面影響，引進(jìn)先進(jìn)管理方案以及策略，有效減少投資風(fēng)險(xiǎn)，是我國(guó)目前的首要任務(wù)，做好準(zhǔn)備工作對(duì)于提升房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和提高收益有著很大的作用。

一、全面分析房產(chǎn)行業(yè)及其管理的特點(diǎn)

房產(chǎn)行業(yè)有許多重要特征，例如不可移動(dòng)性，相對(duì)其他商品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，這一主要特征使房產(chǎn)項(xiàng)目具有了區(qū)域性和差別性，也正因如此，許多房地產(chǎn)會(huì)受到當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、政治策略、環(huán)境條件等外部因素的影響。一般來(lái)說(shuō)，一套好的房產(chǎn)的價(jià)值，由其地理位置、環(huán)境因素等多方面來(lái)評(píng)估，所處地段決定著投資的效用。此外，還可能承擔(dān)政治方面的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中分為三個(gè)階段，投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等，一般會(huì)持續(xù)十幾甚至幾十年。從開(kāi)始投資，獲得土地使用權(quán)到建筑工程開(kāi)始運(yùn)作再到銷售后期，時(shí)間的長(zhǎng)短也是其主要的風(fēng)險(xiǎn)源。房產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性決定了它所受到的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，那么就導(dǎo)致了其對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的敏感程度增加，但又缺乏相對(duì)的調(diào)整手段，所以想要減少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就需要適時(shí)改變政策手段。

在施工過(guò)程中，要尤為注意施工過(guò)程的控制，盡量減少莫須有的成本費(fèi)用，有利于項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)，提高工程速度及其質(zhì)量。因此必須對(duì)項(xiàng)目做出明確分工，充分發(fā)揮好各項(xiàng)部門的協(xié)調(diào)性，合作共贏。房產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)需要付出極大精力的活動(dòng)，所以必須要做好項(xiàng)目和責(zé)任的分配工作，做好責(zé)任制度有利于落實(shí)管理規(guī)定。最重要的一點(diǎn)在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)要做好監(jiān)制工作，工期的確定以及進(jìn)度安排都需要項(xiàng)目部門及時(shí)監(jiān)制。項(xiàng)目部門要發(fā)揮出全部的領(lǐng)導(dǎo)作用，帶領(lǐng)職工對(duì)施工方案進(jìn)行科學(xué)快速的實(shí)施，與此同時(shí)還要做好自身的監(jiān)督管理，有效提高監(jiān)制效率。

二、如何控制房產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出

如何對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的成本進(jìn)行有效的控制是開(kāi)發(fā)每一項(xiàng)房產(chǎn)的必須任務(wù)，成本的控制也影響著經(jīng)濟(jì)效益的提升?？刂瞥杀揪褪枪?jié)約資源避免浪費(fèi)，房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)首要目的是獲得巨大的經(jīng)濟(jì)收益，所以加強(qiáng)成本控制是不可或缺的內(nèi)容。房產(chǎn)的成本基本分為采購(gòu)成本、和資金管理成本。采購(gòu)成本對(duì)于大部分單位來(lái)說(shuō)占有的比重較為大，較難控制管理，所以要嚴(yán)格采用“批量”采購(gòu)方法進(jìn)行節(jié)約。在成本采購(gòu)中，勞務(wù)采購(gòu)占的層面比較大，針對(duì)這項(xiàng)問(wèn)題的解決方法，需要建立工卡制度，來(lái)對(duì)勞務(wù)人員進(jìn)行管理控制總量，同時(shí)要做到不超價(jià)超量結(jié)算，盡力督促勞務(wù)工人按時(shí)按量完成規(guī)定任務(wù)和控制目標(biāo)，這就需要項(xiàng)目部對(duì)職工做出詳細(xì)計(jì)劃并且做出滾動(dòng)管理。另一方面，在物資采購(gòu)的成本控制上采取方法是制定詳編計(jì)劃，準(zhǔn)確控制材料的收發(fā)時(shí)間，避免在運(yùn)輸途中浪費(fèi)不必要的時(shí)間或出現(xiàn)意外損失，盡量使風(fēng)險(xiǎn)降到最低化，在輔助材料采購(gòu)上，要最大化實(shí)現(xiàn)批量采購(gòu)，減少誤差，且在運(yùn)輸過(guò)程中盡量減少運(yùn)輸成本。

在房產(chǎn)項(xiàng)目管理中，要對(duì)資金管理成本實(shí)施嚴(yán)格控制管理，項(xiàng)目部需要定時(shí)編制資金表，再進(jìn)行上報(bào)工作，經(jīng)過(guò)同意之后才可以進(jìn)行支出，通過(guò)這種方式既保證了項(xiàng)目的如期進(jìn)行，有很好的解決了資金無(wú)效占用，大大降低了風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和項(xiàng)目的資金成本支出。

三、房產(chǎn)項(xiàng)目階段性所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及管理目標(biāo)

對(duì)于房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，不僅僅是損失單一一種情況，還包括盈利，意思是房產(chǎn)投資的結(jié)果和預(yù)想所期望值都存在著偏差，在投資過(guò)程中不但要盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，更要使利潤(rùn)最大化，二者任意的偏離都是風(fēng)險(xiǎn)之一。近些年來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理都有了很大的進(jìn)步，推行了一系列規(guī)章制度，例如工程建設(shè)監(jiān)制管理制、法人責(zé)任制等，這在一定程度上起到了控制作用，但這些制度依然有待完善，房產(chǎn)制度在如今開(kāi)放政策下依然存在很多不確定因素，是的房產(chǎn)羨慕風(fēng)險(xiǎn)日益增加，這些狀況都迫切的需要改進(jìn)。由于房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，那么宏觀角度來(lái)說(shuō)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制和政策偏向風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)減少，反之微觀角度，就需要選擇合適的地段，進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)，在保證實(shí)力相當(dāng)?shù)耐瑫r(shí)選擇一個(gè)適合自己的地段，以保證投資所獲得的收益。另一方面，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)也依然存在，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的改變會(huì)給投資商帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者，房產(chǎn)項(xiàng)目所處的類似其他地區(qū)也會(huì)造成避免不了的影響因素。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)高投資風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，前期做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)尤為重要，一旦開(kāi)始投資，就要面對(duì)各種各樣的消費(fèi)市場(chǎng)，基于此種觀點(diǎn)，房產(chǎn)投資的管理目標(biāo)應(yīng)該盡可能的明確。通常來(lái)講，管理目標(biāo)分為損失前和損失后的目標(biāo)兩種，企業(yè)要根據(jù)自身情況一一制定，確?；A(chǔ)性目標(biāo)不受企業(yè)損失的影響，做到投資工作令人滿意。合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)有利于房產(chǎn)的收益穩(wěn)定增加，具有十分重大的意義。

總結(jié)：

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的生命線就是提升管理質(zhì)量，只有項(xiàng)目管理成功，房產(chǎn)才能得到持續(xù)良好的發(fā)展，因此重視項(xiàng)目管理需要投入極大的精力，在制度上給予支持，努力提高勞務(wù)人員的工作素質(zhì)，提升管理效率。另外，針對(duì)實(shí)際工作中存在的問(wèn)題隱患要深入分析，尋找相應(yīng)的對(duì)策，加大重視力度，建立起良好的制度體系，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理行業(yè)能夠快速健康的成長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)收益做出更大貢獻(xiàn)。

［1］唐峻.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究［J］.經(jīng)濟(jì)建設(shè)2013（12）：226-227.

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