房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策探究

文/張磊 中鐵十五局集團(tuán)河南置業(yè)有限公司 河南鄭州 450000

房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策探究

文/張磊 中鐵十五局集團(tuán)河南置業(yè)有限公司 河南鄭州 450000

近年來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了非常大的發(fā)展，使得各行各業(yè)的發(fā)展步伐也越來越快，這也使得了各行業(yè)之間的競爭變得越來越激烈。在各行業(yè)市場競爭如此激烈的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)要想有更好的發(fā)展，就必須要做好項(xiàng)目的成本管理工作，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本支出，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的突出問題進(jìn)行了分析和對(duì)策探討。

房地產(chǎn)；成本管理；突出問題；探究

一、前言

由于中國的房地產(chǎn)業(yè)是在08年金融危機(jī)后開始迅速發(fā)展的，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都是在拿地就能賺錢的背景下膨脹起來的，這種膨脹恰恰使得房地產(chǎn)公司忽略了自身的成本控制，在沒有很迫切的外部環(huán)境的壓力下，表現(xiàn)不是很明顯，而近年來國家又對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了各種政策性調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的形勢，在外部環(huán)境如此艱難的情況下，成本管理的好壞將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益，這些問題就成了阻礙企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

二、房地產(chǎn)成本管理的突出問題

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的突出問題

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)公司獲取土地后對(duì)項(xiàng)目價(jià)值定位、形象定位、客戶定位、產(chǎn)品分配、戶型配比、整體規(guī)劃進(jìn)行深入的研究，重新研判獲取土地可行性研究階段的方案是否需要調(diào)整和優(yōu)化。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段基本已經(jīng)確定了項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)工作的方向和范圍，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，前期設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響較大，特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響達(dá)70%-95%。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低工程造價(jià)，就必須重視前期設(shè)計(jì)階段的工作，從投資形成之初就進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在該階段進(jìn)行有效的成本控制，就是所謂的事前控制，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本增加，具有一錘定音的地位和作用。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用只占到建安成本的3%左右，但是對(duì)建安成本的影響卻能達(dá)到75%以上。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，很多設(shè)計(jì)人員存在重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)的思想，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從而影響了成本的有效控制。

2.施工建設(shè)階段成本管理的突出問題

（1）變更簽證控制不到位，成本超出預(yù)算

設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證是施工現(xiàn)場管理中很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，是一項(xiàng)工作量大而且比較難于控制的工作，它具有涉及面廣，形成原因復(fù)雜，臨時(shí)性，多樣性，無規(guī)律性，發(fā)生周期長，難以及時(shí)確定造價(jià)的特點(diǎn)。通過對(duì)萬科、中海、恒大等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目收集的資料分析統(tǒng)計(jì)，成本超控原因中設(shè)計(jì)變更所占比例為23%-27%，現(xiàn)場簽證所占比例為9-16%。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程的復(fù)雜性，在加上企業(yè)經(jīng)營管理的粗放，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證控制不力，從而使成本不能控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，由此可見，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證是房地產(chǎn)企業(yè)成本失控的原因之一，是成本控制的技術(shù)工具，應(yīng)該高度重視。

（2）動(dòng)態(tài)成本發(fā)生后反饋不及時(shí)，目標(biāo)成本調(diào)整滯后

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立自己的責(zé)任成本管理體系，動(dòng)態(tài)成本管理只是建立在簡單的合同臺(tái)賬上，不能實(shí)時(shí)地了解和掌握成本的執(zhí)行情況，發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證等最新信息以及對(duì)于未發(fā)生的合同成本都不能及時(shí)反映，是否有超支的風(fēng)險(xiǎn)，沒有辦法提前采取成本管理措施進(jìn)行干預(yù)。這樣就使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本發(fā)生后反饋不及時(shí)，從而導(dǎo)致目標(biāo)成本調(diào)整滯后，不利于成本管控。

3.竣工交付階段成本管理的突出問題

竣工交付階段沒有及時(shí)地進(jìn)行成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的收集和整理，缺乏有效的成本管理后評(píng)價(jià)。成本管理后評(píng)價(jià)是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)階段成本管理問題的分析和評(píng)估，找出各個(gè)階段成本管理工作的得失。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對(duì)于成本后評(píng)估并不重視，在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢后沒有組織相關(guān)部門對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行差異分析，這樣不利于成本管理工作的提升。某項(xiàng)目擬定的目標(biāo)成本為100818.03萬元，實(shí)際發(fā)生成本為104766.43萬元，實(shí)際發(fā)生成本超出目標(biāo)成本3948.4萬元，占總的目標(biāo)成本約4%左右，其中建安費(fèi)用偏差1765萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用偏差1760萬元，由此可見，要想解決后續(xù)開發(fā)類似項(xiàng)目時(shí)避免超目標(biāo)成本的現(xiàn)象發(fā)生，那么就必須要進(jìn)行成本后評(píng)價(jià)，分析項(xiàng)目開發(fā)過程中成本管理存在的問題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

三、房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策探究

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理對(duì)策

（1）實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多種方案成本對(duì)比

采用設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，對(duì)于不同的設(shè)計(jì)方案不僅要關(guān)注方案的創(chuàng)意和品質(zhì)，也要關(guān)注方案的成本經(jīng)濟(jì)性相關(guān)指標(biāo)，如含鋼量、砼含量、墻地比、窗地比、附加值面積等，組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合性評(píng)判，這樣既可以選出好的經(jīng)濟(jì)合理的方案和好的設(shè)計(jì)單位，又能達(dá)到降低成本的目的。

（2）推行限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)參數(shù)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)必須在合同中約定限額設(shè)計(jì)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，設(shè)計(jì)單位須在約定的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，如設(shè)計(jì)成果未超出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，略有結(jié)余，可按照合同約定給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；如設(shè)計(jì)成果超出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)單位必須在約定的時(shí)間進(jìn)行優(yōu)化和完善，如仍不能滿足合同要求，則按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

（3）加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將問題消滅在源頭

組織相關(guān)人員加強(qiáng)正式出圖前的圖紙會(huì)審和出圖后的設(shè)計(jì)交底工作，充分理解設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)意圖，將容易引起設(shè)計(jì)變更的圖紙問題和矛盾點(diǎn)在施工之前進(jìn)行消除和化解，這樣進(jìn)行事前控制花費(fèi)的代價(jià)最小，達(dá)到效果最好。

結(jié)語:

隨著國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也正在進(jìn)行積極深刻的變革和調(diào)整，由資源和資本競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭，這不僅給我們帶來了機(jī)遇，同時(shí)也為我們帶來了困難和挑戰(zhàn)，在這種環(huán)境之下，必須要盡可能做好房地產(chǎn)成本的全過程精細(xì)化控制，將成本管理由核算型向目標(biāo)管理型轉(zhuǎn)變，這樣才能在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的同時(shí)，將工程建設(shè)成本控制在最低的水平，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得更好的發(fā)展。

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