房屋征收涉及設(shè)備搬遷補償?shù)膶嵺`思考

文/華林峰 無錫市政府投資評審管理處 江蘇無錫 214000

房屋征收涉及設(shè)備搬遷補償?shù)膶嵺`思考

文/華林峰 無錫市政府投資評審管理處 江蘇無錫 214000

隨著國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布實施，明確因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費。通過近幾年的征收工作來看，由于此類搬遷費特別是設(shè)備資產(chǎn)類的搬遷費用協(xié)商困難，又無具體評估規(guī)范細則，爭議較大，往往成為征收過程中的焦點和難點，進而影響征收工作的推進。本文在這一大背景之下，結(jié)合江蘇省無錫市房屋征收所涉及到的設(shè)備搬遷補償實踐情況進行探究，從設(shè)備類資產(chǎn)搬遷補償?shù)木唧w政策制定、評估細則完善、爭議處理機制等方面的研究，逐步規(guī)范搬遷補償工作，保護征收當事方的合法權(quán)益，促進房屋征收工作的順利實施。

房屋征收；設(shè)備搬遷；補償

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的建房【2011】第77號《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定”。因此，在具體房屋征收過程中，由于各自利益訴求，針對機器設(shè)備搬遷費用的確定，征收當事人很難協(xié)商確定，而由評估機構(gòu)通過評估確定，但因此類搬遷費用的評估比較復(fù)雜，又無具體評估規(guī)范細則，爭議較大。下面本人通過工作實踐總結(jié)，闡述如何規(guī)范、科學(xué)、合理地確定房屋征收涉及的設(shè)備搬遷補償問題。

一、設(shè)備搬遷補償?shù)母拍罴捌湓谡魇罩械奶幚矸绞?/h2>

征收中設(shè)備搬遷費用是指因特定的原因（房屋征收）導(dǎo)致相關(guān)生產(chǎn)、生活、配套設(shè)施設(shè)備移除產(chǎn)生的損失的補償（不含停產(chǎn)停業(yè)損失）。包括拆卸、運輸、裝配、調(diào)試、無形損耗等各類費用。

在2011年實施房屋征收以前，即房屋拆遷時，普遍采用以房屋、土地評估總價的一定比例來確定搬遷費用，且各地的比例標準、實施細則各不相同，甚至同停產(chǎn)停業(yè)損失、獎勵費、過渡費等其它費用統(tǒng)一打包確定，顯然這種處理方式弊端很多，實施中矛盾很大。因此在房屋拆遷后期各地相繼出臺地方政策，逐步以各種量化方式取代，如起重設(shè)備按噸為單位計算補償費用、變電設(shè)備以容量為單位計算補償費用等等，并開始慢慢過渡以評估價格為基礎(chǔ)的補償方式，如無錫在2008年大規(guī)模實施的企業(yè)退城進園設(shè)備搬遷補償即已采用評估為依據(jù)的辦法，當然相關(guān)部門也出臺了配套的評估實施指導(dǎo)意見。

隨著國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》以及住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》的實施，明確征收當事方協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定這一方式。但從近幾年的實踐情況來看，因此類搬遷費用的評估比較復(fù)雜，又無具體評估規(guī)范細則，爭議較大，矛盾突出，已成為房屋征收特別是生產(chǎn)性企業(yè)征收搬遷中的處理難點。

二、設(shè)備搬遷補償評估的具體操作辦法

1.設(shè)備搬遷費用的評估方法

因設(shè)備搬遷受設(shè)備個體差異、搬遷期限、搬遷距離、設(shè)備類別和性質(zhì)以及安裝調(diào)試精度等因素的影響，且設(shè)備搬遷往往會涉及很多非標、自制安裝設(shè)備，很難找到可比案例，因此，對設(shè)備搬遷費用的評估除小型通用簡易安裝設(shè)備（如空調(diào)移裝）外不宜采用市場比較法進行。另外，設(shè)備搬遷費用作為資產(chǎn)構(gòu)成的成本項目之一，而非獨立收益性資產(chǎn)，無法量化其收益，因此，對設(shè)備搬遷費用的評估也不能采用收益法進行。對設(shè)備搬遷費用的評估往往采用成本法（亦成本累加法）進行，即對設(shè)備搬遷過程中耗費的人化勞動和物化勞動包括拆卸、運輸、裝配、調(diào)試、無形損耗等各類費用及損失相加后，得到設(shè)備搬遷費用。

理論來講，任何設(shè)備只要投入足夠的搬遷費用，都可以實施搬遷。但現(xiàn)實中對于直接搬遷費用大于設(shè)備重置成本結(jié)合成新的價格；搬遷后精度、產(chǎn)品合格率難以達到使用要求而存在較大的功能性損耗；搬遷中易于損壞的設(shè)備以及非標且需與特殊購附屬物配套才能發(fā)揮效用或難以拆卸運輸?shù)拇笮驮O(shè)備；從經(jīng)濟角度考慮，上述這些設(shè)備的直接搬遷費用、調(diào)試保障成本、配件附件費用以及由此產(chǎn)生的各類損失等綜合搬遷費用會大于設(shè)備市場評估價格。

對于這類設(shè)備可直接評估其市場價格作為搬遷補償?shù)囊罁?jù)，征收中將這類設(shè)備確定為不可搬遷設(shè)備。

因此，房屋征收中涉及的設(shè)備搬遷要根據(jù)上述原則區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備，然后按不同的方法進行評估。

2.設(shè)備搬遷費用評估的評估程序

（1）明確評估對象和范圍

根據(jù)房屋征收范圍，確定評估對象及范圍，填寫委托評估明細表并由征收當事方簽章確認。對于某個單位房屋部分征收的，因設(shè)備有關(guān)聯(lián)性、組合性等特點，要具體情況具體分析，同時剔除房屋征收評估報告中的內(nèi)容，做到不重不漏。

（2）現(xiàn)場勘查、收集資料

查閱有關(guān)賬目、臺賬，核實型號、購置日期、合同、發(fā)票、生產(chǎn)廠家，查閱設(shè)備檢測修理保養(yǎng)記錄；收集設(shè)備布置圖、工藝流程圖、工藝管線圖、設(shè)計安裝圖紙；現(xiàn)場勘查設(shè)備使用情況，實際生產(chǎn)能力，產(chǎn)品合格率等。

（3）對機器設(shè)備進行必要鑒定

對設(shè)備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀況、運行維護、負荷狀況和完好程度進行鑒定，結(jié)合功能性損耗、經(jīng)濟性損耗，據(jù)以做出技術(shù)鑒定。做這項工作時可聘請專業(yè)工程技術(shù)人員參加。

（4）劃分設(shè)備類型，研究確定評估方法

按前述區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備的原則結(jié)合有關(guān)勘查資料鑒定情況，對評估對象進行分類。對于可搬遷設(shè)備按各項搬遷成本累加進行評估，對于不可搬遷設(shè)備按其性質(zhì)特點先評估重置成本，再結(jié)合成新率確定評估價格。

（5）編制評估匯總表，撰寫評估報告

按確定的評估方法和經(jīng)過驗證的資料數(shù)據(jù)，對評估對象逐一完成評估分析，并計算評估值，填寫評估結(jié)果明細表，編制評估結(jié)果匯總表，撰寫評估報告并進行內(nèi)部復(fù)核后出具報告。

（6）資料歸檔

將有關(guān)資料按規(guī)定進行整理歸檔，尤其要將相關(guān)底稿保存齊全。

三、設(shè)備搬遷補償?shù)膶嵺`思考

近幾年，無錫市房屋征收涉及設(shè)備搬遷補償基本采用上述辦法進行，總體來看取得了一定的成效，特別是對完成中、大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的房屋征收以及退城進園企業(yè)搬遷起到了積極作用。實踐中我認為下面幾方面值得注意：

1.雖然政策規(guī)定設(shè)備搬遷費用由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，但由于專業(yè)不同，大部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估師并不具備這方面的專業(yè)勝任能力。因此在實踐中，可由征收方按規(guī)定程序直接委托具備此方面能力的評估機構(gòu)（如資產(chǎn)評估）進行評估，或由房地產(chǎn)評估機構(gòu)聘請專業(yè)人員做出評估輔助參考意見。

2.慎重界定設(shè)備搬遷對象，對于賬面資產(chǎn)未有反映的要加以重視鑒別，實踐中要防止企業(yè)弄虛作假，特別是突擊裝配設(shè)備以騙取搬遷補償。科學(xué)合理區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備。做到與房屋征收評估內(nèi)容不重復(fù)不漏評，例如搬遷補償費中包含移建地點的混凝土設(shè)備基礎(chǔ)費用，房地產(chǎn)征收評估報告的附屬物中不得再評估設(shè)備基礎(chǔ)。劃清搬遷補償與停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)膮^(qū)別。

3.由于現(xiàn)階段行業(yè)主管機構(gòu)未出臺相應(yīng)的評估規(guī)范細則，加之機構(gòu)實力以及評估人員的專業(yè)水準和職業(yè)素養(yǎng)等多種因素影響，造成不同機構(gòu)或同一機構(gòu)不同人員對相同或類似的評估對象出具的評估結(jié)論差異較大，甚至大相徑庭。因此，有必要對初評報告進行第三方復(fù)核，確保評估結(jié)果的合理公正公平。如無錫各級政府實施的征收項目，都由該行政區(qū)政府評審機構(gòu)進行評審后出具正式報告。當然，如當事方對評估結(jié)果不能接受，按規(guī)定可采用復(fù)核、鑒定等多種方式處理。

結(jié)語：

總之，設(shè)備搬遷種類多，涉及的專業(yè)程度高，又同房屋征收緊密聯(lián)系，矛盾交織，社會關(guān)注度高。因此，在實際征收工作中，要善于讀懂政策內(nèi)涵、理清思路、綜合考量，科學(xué)合理確定搬遷補償費用，保護征收當事方的合法權(quán)益，確保房屋征收工作的順利完成。

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