談我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的發(fā)展與現(xiàn)狀

文/王薇 集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局 內(nèi)蒙古烏蘭察布 012000

談我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的發(fā)展與現(xiàn)狀

文/王薇 集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局 內(nèi)蒙古烏蘭察布 012000

當(dāng)前隨著“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”,房地產(chǎn)事業(yè)面臨新的機(jī)遇，房屋的建造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及產(chǎn)權(quán)分割等事件產(chǎn)生的利益紛爭不斷。人口的不斷增加也給房地產(chǎn)事業(yè)創(chuàng)造了很多的產(chǎn)權(quán)變更工作，隨著而來的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的調(diào)查與證明工作力度不斷加深，房地產(chǎn)的管理工作在面臨的巨大壓力之下，逐漸展現(xiàn)出很多的問題，尤其是一些潛在的問題。在新環(huán)境下，如何處理出現(xiàn)的問題以及采取有效的解決措施保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，保護(hù)每個房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益尤為重要，真正的促使房地產(chǎn)的管理走向合法化以及規(guī)范化的道路。本文作者根據(jù)自己的一些工作經(jīng)驗進(jìn)行如下分析，希望能夠?qū)ΜF(xiàn)在的局面有所助益。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；問題；措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展速度較快，并且我國對房地產(chǎn)的管理問題較為重視，分別出臺很多的法律法規(guī)保護(hù)房地產(chǎn)交易，保障相關(guān)人士的合法權(quán)益，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康、長遠(yuǎn)、持久、綠色發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)籍兩方面共同構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作，兩者在工作的屬性上大不相同。前者是物與物之間的轉(zhuǎn)換過程，后者則是房地產(chǎn)資料的管理，與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理不同，產(chǎn)籍的管理工作中心在于產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙、資料的管理。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理檔案能夠通過具體的資料，反映出房地產(chǎn)的權(quán)屬、用地面積、房屋界限、房屋結(jié)構(gòu)、房屋的具體位置等基本信息。能夠為戶主提供有效的原始材料。因此房地產(chǎn)管理工作存在是必然的，也是城市建設(shè)的基礎(chǔ)要件。

1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的意義

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是指房地產(chǎn)管理部門根據(jù)國家出臺的相關(guān)法律法規(guī)和政策，對自身所管理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行管理。一般情況下，房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)隸屬于縣級以上的人民政府，由人民政府管理的專門部門對其進(jìn)行管理。設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管理，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)對其進(jìn)行專業(yè)化、清晰化的操作，有效的處理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍工作，保障每一位產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康、綠色發(fā)展。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍管理工作是對房地產(chǎn)的權(quán)屬歸屬檔案進(jìn)行管理，包括房地產(chǎn)的房屋登記、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、調(diào)查以及產(chǎn)權(quán)變更等問題，設(shè)計房屋的各種數(shù)據(jù)以及圖像資料，能夠真實的展現(xiàn)房地產(chǎn)工作的信息記錄。

房地產(chǎn)的管理工作在項目開始投入的初期就已經(jīng)形成正式的管理活動，房地產(chǎn)的管理活動包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，而產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理部門就要為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供所在地區(qū)域的所有相關(guān)資料，對房地產(chǎn)的建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持，以及房地產(chǎn)建設(shè)與國家有關(guān)補(bǔ)助計劃的安排，對原始居民的妥善安置以及房屋產(chǎn)權(quán)的處理工作提供基本的管理方案，對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移工作的認(rèn)證以及處理工作等等，這些工作都可以有效的處理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作，能夠有效的避免房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍糾紛的產(chǎn)生，有效的保障原始住戶的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)管理工作的正常進(jìn)行。此外房屋的建設(shè)以及房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移都需要管理部門提供相應(yīng)的材料加以證明，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍是一種所有權(quán)的合法憑證，能夠有效的確保業(yè)主對自身利益的維護(hù)。

2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作也在不斷的探索中獲得較為豐富的經(jīng)驗，目前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作已經(jīng)獲得較大的突破。當(dāng)前國家實行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革更是為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展注入新鮮活力，房地產(chǎn)的優(yōu)勢更加明顯，管理工作的難度與強(qiáng)度不斷提升。通過近幾年房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展可以對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作做出如下幾點(diǎn)總結(jié)：

1.我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理信息化水平不斷提高

信息化已經(jīng)成為21世紀(jì)的代名詞，也是整個時代進(jìn)步的象征?，F(xiàn)代化的工作當(dāng)中信息化已經(jīng)成為各項工作不可脫離的技術(shù)。同樣，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作當(dāng)中，很多城市已經(jīng)相繼的為此項的工作配上信息化的管理方式，比如計算機(jī)軟件管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作在很多城市的房地產(chǎn)管理工作當(dāng)中已經(jīng)得到應(yīng)用，計算機(jī)軟件功能強(qiáng)大，能夠有效的將房地產(chǎn)的相關(guān)信息錄入計算機(jī)當(dāng)中，對信息的存儲能力強(qiáng)大，查詢也較為方便。計算機(jī)軟件運(yùn)用到房地產(chǎn)管理當(dāng)中不僅能夠簡化傳統(tǒng)房地產(chǎn)的工作，還能夠提升房地產(chǎn)的工作效率。房地產(chǎn)管理效率的提升能夠有效幫助對房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測與監(jiān)控。房地產(chǎn)管理信息化的最佳表現(xiàn)就是計算機(jī)軟件的運(yùn)用。房地產(chǎn)運(yùn)用計算機(jī)軟件是提升我國信息化的最佳方式，能夠有效的提升我國信息化水平，提升我國國際水平的競爭能力。我國很多城市已經(jīng)建設(shè)政務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，信息化程度不斷加深，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)管理在一定程度上都得到有效的加強(qiáng)。

2.我國房地產(chǎn)管理水平有待提高

目前，雖然我國在長期的發(fā)展過程當(dāng)中已經(jīng)取得很大的成功，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家還是存在很大的差距，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作過當(dāng)中還是存在著很多問題，尤其是在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展很大的變化時，其存在的潛在問題更加突出。根據(jù)我國房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料顯示，從2013年到2016年房地產(chǎn)的總投資額為31億元，與此同時，西方發(fā)達(dá)國家總的投資額為123億元，兩者差距甚大。當(dāng)然，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理在其他方面和發(fā)達(dá)國家相比同樣存在很大的差距。比如，我國房地產(chǎn)管理的方式仍舊是較為傳統(tǒng)的管理方式，與發(fā)展速度較快的市場難以調(diào)和。這些差距是我國房地產(chǎn)與國際市場接軌的阻礙之一，因此，在一定程度上應(yīng)加速我國對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的規(guī)范化、信息化、技術(shù)化。

3、當(dāng)前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中存在的問題

我國對房地產(chǎn)的管理也是有明文規(guī)定的，我國自1987年全國房地產(chǎn)普查以來，就針對我國房地產(chǎn)的使用情況進(jìn)行詳細(xì)的材料證明，并根據(jù)我國房地產(chǎn)的使用情況逐步推出一系列法律條文，比如《產(chǎn)權(quán)所有權(quán)》、《城市房地產(chǎn)管理法》。我國對房地產(chǎn)的管理在不斷的完善當(dāng)中，法律體系的建設(shè)也是隨著社會的發(fā)展逐漸加強(qiáng)，但是隨著社會的巨大變化，房地產(chǎn)的管理在實際的工作當(dāng)中也存在很多的問題。

1.產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的問題

一是房屋面積確認(rèn)不完整。房屋面積確認(rèn)產(chǎn)生的問題主要是現(xiàn)有面積驗證與原有產(chǎn)權(quán)面積不相符，這個文圖產(chǎn)生于商品房面積確認(rèn)時期與房屋產(chǎn)權(quán)的驗證以及換證的環(huán)節(jié)。房屋面積的確認(rèn)與實際房屋面積出現(xiàn)差異的原因，是房屋測量人的職業(yè)道德操守，房地產(chǎn)測量與房屋面積計算時的不規(guī)范。這類問題容易造成房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍認(rèn)證過程不規(guī)范事件的產(chǎn)生，使得房屋面積的認(rèn)證不完整。

二是房地兩證沖突，重發(fā)證，輕管理現(xiàn)象普遍。房地產(chǎn)的房屋證明包括房屋所有權(quán)證明和土地使用權(quán)證明，房地產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍的管理過程當(dāng)中“重發(fā)證”現(xiàn)象較為嚴(yán)重，雖然房屋的證件管理是一項非常普遍的工作，但是一房多證的現(xiàn)象卻成為一件普通的事件。這類問題的產(chǎn)生是注銷房屋登記制度的不完全產(chǎn)生的。

三是管理制度不完善，存在眾多空白。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理制度需要依據(jù)國家法律和各級政府的管理行事，其管理工作應(yīng)當(dāng)盡可能保障每一位房屋所有人的權(quán)益，但是在現(xiàn)實的管理過程當(dāng)中，管理不嚴(yán)謹(jǐn)、管理空白等現(xiàn)象較為明顯，管理工作自身的素質(zhì)較低，管理過程中對相關(guān)的法律法規(guī)并不詳細(xì)掌握，管理的執(zhí)法過程也存在眾多缺陷，管理的各級領(lǐng)導(dǎo)對工作人員缺乏相應(yīng)的管理，沒有形成完善的管理體系。

上述這些問題都影響房地產(chǎn)事業(yè)的前進(jìn)，阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，不利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的建設(shè)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在的問題

一是信息數(shù)據(jù)傳遞困難。這一問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的各個分支之間沒有相互銜接的系統(tǒng)，信息系統(tǒng)之間相互隔離，雙方之間沒有有效的交流。這個問題的存在能夠有效的降低信息之間的傳遞，降低工作效率，使得很多方面的工作都需要重復(fù)錄入，很大程度的增加了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作任務(wù)。比如，對于一些新開發(fā)的樓盤來說，房屋預(yù)售與產(chǎn)權(quán)登記都需要將信息進(jìn)行登記，但是這兩個系統(tǒng)如果不能夠有效的進(jìn)行銜接，信息系統(tǒng)就能不能將信息進(jìn)行共享，信息就需要重復(fù)錄入，由此可能產(chǎn)生很多不必要的失誤，信息的準(zhǔn)確性難以把握。

二是數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，依舊存在很多的問題：（1）屬性數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)信息較長，占據(jù)很大的空間，使得很多重要的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的信息不能夠有效的獲得，嚴(yán)重的影響數(shù)據(jù)的儲存量。（2）某些數(shù)據(jù)表的設(shè)計與數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)設(shè)計不相符，兩者難以適用，使得數(shù)據(jù)儲存的過程當(dāng)中出現(xiàn)很多的空值等現(xiàn)象。這類問題嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)信息的整體性。

4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題的解決措施

1.完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作。當(dāng)前我國凸顯眾多房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作問題，應(yīng)當(dāng)從根源上減少問題產(chǎn)生。根源上就是領(lǐng)導(dǎo)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的管理，逐步完善該管理工作的制度定制以及監(jiān)督管理部門。以良好的管理約束工作人員的工作效率以及工作態(tài)度，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)管理工作。從制度上規(guī)范房地產(chǎn)的管理工作，能夠有效的提升房地產(chǎn)管理工作人的工作態(tài)度與責(zé)任心，約束工作人員的工作行為。企業(yè)對工作人員進(jìn)行定期的工作效率考核，這些考核主要涉及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的手機(jī)、管理、保護(hù)以及使用等方面的工作，包括思想素質(zhì)以及專業(yè)技能等等。房地產(chǎn)工作的考核不僅僅是對工作人員工作失誤的調(diào)查，還需要對優(yōu)秀的工作人員進(jìn)行必要的獎賞，這樣才能夠有效的提升員工的工作興趣以及工作態(tài)度。考核的存在是必須的，是將工作規(guī)范化、健康化的必要保障。

2.實施動態(tài)的管理模式。動態(tài)化的管理模式主要是為了保障房屋產(chǎn)權(quán)和房屋現(xiàn)狀相一致，保障信息的準(zhǔn)確性和完善性，保障產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益。想要實施房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的動態(tài)管理需要做到如下幾點(diǎn)：首先是加大宣傳教育的力度，提高房地產(chǎn)權(quán)人的登記意識；其次是房地產(chǎn)管理部門增強(qiáng)對有關(guān)部門的配合，加強(qiáng)信息之間的交流與溝通，增強(qiáng)管理人員對信息的準(zhǔn)確把握，保障信息的準(zhǔn)確性以及及時性。其次是增強(qiáng)房地產(chǎn)管理人員的服務(wù)意識，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理是為民服務(wù)的一項工作，要增強(qiáng)自身的服務(wù)意識，推動房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的市場化運(yùn)作；最后是加強(qiáng)對房地產(chǎn)信息化管理，對房屋信息進(jìn)行及時的變更，加強(qiáng)對房屋狀態(tài)的時時更新。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍工作人員的工作素質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作需要工作人員具有良好的工作素養(yǎng)以及工作態(tài)度，優(yōu)秀的工作人員能夠有效的提升工作的效率。對于工作人員的管理應(yīng)當(dāng)制定員工培訓(xùn)計劃，定時定期的對員工進(jìn)行行業(yè)價值培訓(xùn)、員工守則、管理辦法以及先進(jìn)的管理手段。通過專業(yè)化的技能培訓(xùn)以及高素質(zhì)的道德培訓(xùn)，有效提升員工的工作態(tài)度以及工作過水準(zhǔn)，逐步提升員工對新鮮事物的接受能力，提升員工信息化管理的操作能力。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)當(dāng)具有先進(jìn)的思維，主動提升自身的管理方式，積極引進(jìn)國外國內(nèi)先進(jìn)的管理手段與設(shè)備，不斷提高管理工作的核心競爭能力。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)管理工作的信息化。一是加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享，打破數(shù)據(jù)傳遞的壁壘，提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的準(zhǔn)確性，以及變動更新的時效性。這方面主要是提升信息技術(shù)的應(yīng)用，將系統(tǒng)內(nèi)部的子系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的銜接，實現(xiàn)信息貢獻(xiàn)，特別是測繪系統(tǒng)和信息登記系統(tǒng)兩者之間的信息傳遞，此外還有信息登記系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案之間的數(shù)據(jù)共享。充分的信息共享能夠有效的減少信息再次錄入的重復(fù)性工作以及降低隨之產(chǎn)生的失誤率，提高工作效率。二是調(diào)整數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)權(quán)檔案信息管理。數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的不完善對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理存在很大的影響，因此在數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建當(dāng)中就要十分的關(guān)注數(shù)據(jù)庫對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的適用性，最好增加房地產(chǎn)商、相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通等等字段，以減少后期空格出現(xiàn)的問題。完善的字段設(shè)置能夠滿足信息登記的要求，并且對于某些特殊要求的字段設(shè)置也可以進(jìn)行相應(yīng)的添加，盡量的減少空白字符的產(chǎn)生，減少不必要的損失，降低空間廢物的儲存。三是簡化查詢要求的信息處理，提高信息查詢的效率。這方面主要是針對一些能夠公開的信息，目的在于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍在發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移等活動時，有關(guān)人員能夠獲得與房產(chǎn)有關(guān)的、切實的信息證明，減少欺詐問題的產(chǎn)生。這些信息可以通過官方網(wǎng)站產(chǎn)生，還可以通過產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的有關(guān)管理部門對社會進(jìn)行公示，也可以設(shè)置專門的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

結(jié)論:

綜上所述，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為房地產(chǎn)事業(yè)帶來重大的機(jī)遇，但是也激發(fā)出房地產(chǎn)行業(yè)一些潛在的管理問題，這些都是當(dāng)下應(yīng)當(dāng)解決的問題。本文就當(dāng)前較為突出的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決的措施，目的在于能夠有效的改善當(dāng)前房地產(chǎn)管理的有關(guān)問題，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的健康、綠色、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。優(yōu)秀的管理能夠有效的促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)步，使之規(guī)范化經(jīng)營，確保相關(guān)人員的合法利益不受到損害。當(dāng)然，以上都是理論的探討措施與方法，在實際的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理過程當(dāng)中，還需要根據(jù)實際情況靈活運(yùn)用，確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作在合法、合理的范圍內(nèi)進(jìn)行，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展添加動力。

[1]李紅海.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理亟待解決的幾個問題[J].房地產(chǎn)行政管理，2014(8).

[2]鄭吉榮.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的回顧與思考（上）[J].中國房地產(chǎn)，2013(9).