基于生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的實證探究

文/沈飛 東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資總經(jīng)理、亞太旅游聯(lián)合會副主席 北京 100005

基于生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的實證探究

文/沈飛 東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資總經(jīng)理、亞太旅游聯(lián)合會副主席 北京 100005

當前情況下，我們所面臨的環(huán)境問題越來越突出，開發(fā)商嘗試著將健康合理生活方式理念植入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)上，這是一種全新理念的產(chǎn)品定位，并以此來吸引客戶來競相爭購。近年來，地產(chǎn)行業(yè)也迎來了開發(fā)類型及模式的轉(zhuǎn)型期，同時借此機會實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的開發(fā)創(chuàng)新形式。我們也借此機會對生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的相關(guān)情況做了深入性研究，將這些研究結(jié)論作為基礎(chǔ)，繼而又加深了對于旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的分類性進展探討。另外，還建立了獨立的開發(fā)模式評價指標體系模型，將大明宮國家生態(tài)遺址公園作為實踐研究案例，采用模糊綜合評價法對案例指標評分進行數(shù)據(jù)處理，驗證了該模型的可行性。

生態(tài)文化；旅游地產(chǎn)；開發(fā)模式；模糊綜合評價法

1、生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分類情況概述

1.1 相關(guān)開發(fā)理念論述

生態(tài)文化旅游地產(chǎn)是今年來剛剛興起的一個房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的全新理念，是將地產(chǎn)開發(fā)與當?shù)匚幕约吧鷳B(tài)旅游相結(jié)合，最終形成的一個獨特的領(lǐng)域，其根本就是將文化理念植入地產(chǎn)開發(fā)中，同時將地產(chǎn)作為一個平臺來進行多方展示的文化創(chuàng)新形式。將地區(qū)性特有的旅游生態(tài)文化作為開發(fā)契機，再以旅游生態(tài)文化為導(dǎo)向，將其灌輸于房地產(chǎn)開發(fā)中，這是對房地產(chǎn)行業(yè)的包裝，同時也可以適當提升房地產(chǎn)自身價值，最終實現(xiàn)大眾百姓居住生活與精神追求的雙提升。生態(tài)旅游文化重點在于人與自然的和諧相處，以實現(xiàn)人在精神層次的需求，其本質(zhì)不外乎以下幾點，一是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不能以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價；二是對當?shù)貍鹘y(tǒng)文化必須妥善保護，同時還要促進傳統(tǒng)文化的延續(xù)和發(fā)展；三是對于生態(tài)旅游文化的發(fā)展必須要給予一定的經(jīng)濟支持；四是相關(guān)旅游資源的可持續(xù)性開發(fā)和利用。

1.2 相關(guān)開發(fā)模式與分類研究

關(guān)于生態(tài)旅游文化的開發(fā)模式種類很多，可以分為限制自主型、有限自主型、均衡型以及自由自主型四類。我們結(jié)合了國內(nèi)多位專家對于生態(tài)旅游開發(fā)模式的分類，然后再仔細研究當前文化旅游地產(chǎn)的相關(guān)情況，最后把生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分為單一型與復(fù)合型兩種類型。其中單一型包括借助原有建筑文化保護開發(fā)的生態(tài)休閑旅游地產(chǎn)、借助地脈文化開發(fā)的生態(tài)旅游商務(wù)地產(chǎn)、借助地脈文化開發(fā)的生態(tài)住宅地產(chǎn)和現(xiàn)代文化創(chuàng)新開發(fā)的生態(tài)休閑地產(chǎn)；復(fù)合型生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式為以休閑度假、商務(wù)和住宅為一體的旅游綜合型生態(tài)文化旅游地產(chǎn)。

2、相關(guān)開發(fā)模式的選擇與評價模型的構(gòu)建

2.1 開發(fā)模式的選擇與評價體系的構(gòu)建

生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式評價模型的構(gòu)建需要大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，而開發(fā)模式的選擇與指標體系的構(gòu)建在其中起到的十分關(guān)鍵的作用。所以，我們設(shè)計的此項開發(fā)模式一定要涵蓋項目指標體系的關(guān)鍵影響因素。我們所采取的Delphi法包含多種因素，其中就有政府因素、區(qū)域經(jīng)濟因素、城市影響因素、社會因素、市場因素和旅游資源條件因素，共涉及到十八項指標體系，這些體系因素都會對生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)起到?jīng)Q定性影響。

2.2 選擇與評價模型的構(gòu)建及應(yīng)用

我們對生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式構(gòu)建做出了相應(yīng)的選擇，而且還明確了必要的評價模型，其目的就是要對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出一定的指導(dǎo)，讓他們可以充分運用科學(xué)手段來對項目的開發(fā)規(guī)劃做出相對應(yīng)的決策。首先就是對Delphi法的使用，而且明確提示指標重要作用，進而再與國內(nèi)專家的研究結(jié)果進行充分融合，最終做出對指標體系的判斷。然后，再采取層次分析法對各個指標分別進行權(quán)重和一致性指標計算，通過詳細演算與深入研究，最后得出開發(fā)模式下所有指標體系的關(guān)鍵因素，由此得出的結(jié)果，其可信度是非常高的。

我們首先明確了開發(fā)模式的選擇，進而再評價指標體系，確定指標評定標準，最后以西安市大明宮生態(tài)遺址區(qū)保護改造項目為實踐研究案例，同時又以數(shù)據(jù)量化方式對案例指標評分進行相關(guān)研究，最終得出所有指標體系的結(jié)果。

通過上述開發(fā)模式的選擇，以及指標體系的確立，最終得出結(jié)果為大明宮遺址區(qū)保護改造項目應(yīng)該以當?shù)亟ㄖ幕Ｗo開發(fā)為前提，進而再逐步實施綜合型的生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)等項目，而且必須結(jié)合當前實踐案例開發(fā)模式，最后得出此項目模型是否具備可操作性。

2.3 相關(guān)項目可行性結(jié)論分析

經(jīng)實地勘察，西安市大明宮生態(tài)遺址區(qū)保護改造項目占地面積接近二十平方公里，擁有大明宮生態(tài)遺址公園以及此范圍內(nèi)的多處土地，此項目是國家在2006所指定的國內(nèi)百大重要遺址，同年還印發(fā)了關(guān)于《“十一五”國家重要遺址保護規(guī)劃》綱要，而且還屬于西安市重點規(guī)劃項目，西安市政府還指出，要將文化生態(tài)旅游作為基礎(chǔ)，積極發(fā)展西安城市建設(shè)，同時要以遺址保護與改善百姓生活為前提，大力發(fā)展西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)，最終實現(xiàn)西安市的繁榮發(fā)展與經(jīng)濟長效機制，此舉利國利民，屬于市級重點改造項目。

西安乃我國著名古都，歷史文化源遠流長，大明宮遺址又有著深厚的文化積淀，因此，其本身就具有十分豐富的自然與人文景觀資源，生態(tài)環(huán)境也是得天獨厚的，在生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)方面具有先天性優(yōu)勢。而大明宮遺址保護改造項目集眾多優(yōu)勢于一身，將依托豐富的自然生態(tài)環(huán)境，著力打造旅游地產(chǎn)項目，充分展現(xiàn)盛唐文化的獨特氣質(zhì)，最終發(fā)展成為新型國際化城市。

西安市大明宮遺址屬于獨立的改造項目，該項目非常符合自然復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，西安市政府對此項目也是十分重視。這個生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)計劃能夠很好的帶動西安市的城市規(guī)劃發(fā)展，該系統(tǒng)模式屬于一個新的嘗試，是對于遺址保護與利用的新型途徑，致力于“城市中央公園”的美麗環(huán)境，有助于打造西安市新城市形象，在改善人文居住環(huán)境的同時，還能使城市的發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)更進一步，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代、經(jīng)濟與社會、文物保護與城市建設(shè)、城市文化與生態(tài)旅游的協(xié)調(diào)發(fā)展，該項目對于西安市的城市旅游開發(fā)以及生態(tài)文化都有著及其非凡的意義。

3、生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式相關(guān)建議

3.1 以生態(tài)文化旅游地產(chǎn)為核心，致力于周邊產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展

西安屬于歷史文化名城，本身就擁有非常良好的文化積淀，而大明宮遺址依托如此富饒的自然資源以及優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，對于生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)幫助巨大，可以說的得天獨厚的。而西安市政府對于大明宮遺址的保護改造項目是十分關(guān)注，可以凸顯出西安新城市發(fā)展的良好形象，并且對于西安市周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以起到積極的帶動，因此該項目也受到行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。所以，西安大明宮遺址項目一定要以歷史文化背景為依托，然后再將生態(tài)旅游概念融入其中，進而進一步實施項目規(guī)劃工作，在結(jié)合產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，給予外部投資機會，吸引萬達、萬科、中建等國內(nèi)知名商家進駐，以旅游帶動地產(chǎn)，以文化帶動產(chǎn)業(yè)，達到多方相互融合，實現(xiàn)一個雙向共贏的局面，以西安市生態(tài)文化旅游為核心，最終實現(xiàn)人、城市、生態(tài)環(huán)境以及社會和諧共處的美好愿望，在城市達到長效發(fā)展的同時，還可對周邊產(chǎn)業(yè)起到一個有效的帶動作用。

3.2 大力推廣生態(tài)文化旅游，實現(xiàn)社會民眾對文化旅游的需求

鑒于旅游市場導(dǎo)向因素，西安市大明宮遺址公園的開發(fā)應(yīng)更多的考慮生態(tài)文化旅游元素。所以，必須更好的體現(xiàn)出生態(tài)文化元素，積極投入旅游地產(chǎn)，更多的彰顯出當?shù)氐穆糜挝幕厣?，以大明宮遺址旅游資源作為案例分析，可將其資源類劃分為三大類：生態(tài)休閑旅游資源、歷史文化資源、古跡尋蹤資源，然后再實施同類型資源的合理規(guī)劃，協(xié)同開發(fā)，另外還要深層次挖掘旅游資源，實現(xiàn)旅游資源開發(fā)的縱深發(fā)展，以資源共享的形式來開發(fā)大明宮遺址，并實施合理優(yōu)化開發(fā)，將生態(tài)文化旅游定為此項目的發(fā)展基調(diào)，增強社會民眾對于旅游資源的更多需求，更好的推進西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的長效穩(wěn)步發(fā)展。

3.3 以區(qū)域優(yōu)勢為依托，促進生態(tài)文化旅游協(xié)調(diào)發(fā)展

西安市生態(tài)文化旅游資源種類繁多，資源優(yōu)勢也就越發(fā)的顯現(xiàn)出來，尤其是區(qū)域優(yōu)勢更加顯著。大明宮遺址需要在歷史文化保護基礎(chǔ)上，大力實施生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的綜合性開發(fā)，不僅能夠?qū)Υ竺鲗m遺址的保護起到促進作用，而且還能讓西安這座歷史名城得以良好的可持續(xù)發(fā)展。在項目建設(shè)初期，重點在于對大明宮國家遺址公園的一個開發(fā)和建設(shè)，力求將大明宮遺址區(qū)打造成為西安市的“城市中央公園”，輻射帶動國際化、高水準的城市新區(qū)，形成高品質(zhì)的居住、娛樂板塊。

3.4 充分體現(xiàn)樓盤品質(zhì)優(yōu)勢，以求實現(xiàn)市場中的穩(wěn)固低位

該項目規(guī)劃占地近二十平方公里，拆遷面積在百萬平米以上，預(yù)計建筑面積在二千五百萬平米左右，可實現(xiàn)外部資金引入額在一千億元以上。當前形勢下，大明宮遺址公園周邊樓盤均價在六千元/平米，樓盤價格始終處于一個相對的低位，其上升空間是非常大的。樓層市場供應(yīng)多以高層建筑為主，樓盤在初始設(shè)計方面就具備一定的合理性，價格定位也比較靠譜，不僅周圍綠化建設(shè)優(yōu)良，而且樓盤品質(zhì)也有很好的口碑。所以，在生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)之初，必須事先進行科學(xué)的選擇，制定出適合當?shù)厍樾蔚拈_發(fā)模式，然后再進行合理的規(guī)劃，在提升樓盤品質(zhì)的同時，以此來獲取更多的市場份額，同時提升品牌知名度與市場競爭力。

結(jié)語：

我們對生態(tài)文化旅游地產(chǎn)進行了較為研究，通過建立開發(fā)模式選擇與評價模型，并以大明宮國家遺址公園為案例進行實證研究，采用模糊綜合評價法等方法對案例指標評分進行數(shù)據(jù)處理，驗證了該模型的可行性，基本達到了為其他生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇提供參考依據(jù)的目的。我們在界定了生態(tài)文化旅游地產(chǎn)概念的同時，還豐富了生態(tài)文化旅游地產(chǎn)相關(guān)理論，為生態(tài)文化旅游地產(chǎn)項目開發(fā)模式的決策提供理論支持，以此推動西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)長效穩(wěn)步發(fā)展。

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