關(guān)于加強住宅小區(qū)電梯安全使用管理的若干建議

文/陶函　安徽省銅陵市住宅維修資金管理中心維修管理科　安徽銅陵　244000

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關(guān)于加強住宅小區(qū)電梯安全使用管理的若干建議

文/陶函安徽省銅陵市住宅維修資金管理中心維修管理科安徽銅陵244000

【摘要】近年來，隨著我市城市化進程不斷加快，高層建筑越來越多，電梯日益成為建筑物內(nèi)部主要的交通運輸工具，與我們的生活密切相關(guān)，與此同時因電梯故障造成的電梯困人、開關(guān)失靈和陡升陡降等危險情況時有發(fā)生，特別是住宅電梯因其特殊性（多業(yè)主共有，一般委托物業(yè)代管，裝修期間當貨梯使用等），容易發(fā)生故障或事故，不僅影響了業(yè)主正常生活，其存在的安全隱患更是不容忽視。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；電梯；安全使用

一、住宅小區(qū)電梯現(xiàn)狀分析：

（一）開發(fā)建設弊端

部分新建電梯配置標準不高，一些開發(fā)商為降低建設成本，配置的電梯質(zhì)量較差，往往驗收合格交付后不久就會出現(xiàn)種種問題，先天的不足增加了后期電梯使用成本，降低了電梯的使用年限。

（二）電梯維護保養(yǎng)市場不夠規(guī)范

電梯的保養(yǎng)是電梯安全使用最重要的方面，根據(jù)電梯行業(yè)規(guī)范，每個維保人員負責20-25臺電梯的保養(yǎng)，每部電梯每個月必須保養(yǎng)兩次，每季度全面檢查一次的要求。如能滿足上述要求對電梯進行全方位保養(yǎng)，電梯安全事故將大幅度下降。然后目前電梯維保市場的競爭激烈，很多小電梯維保公司為了生存只能不斷降價，降價的同時也在降低維保質(zhì)量，使其無法達到規(guī)范要求的維保標準，無序的價格競爭，只會增加電梯運行故障率和事故率，減少電梯使用壽命。

（三）現(xiàn)行住宅電梯管理模式不利于電梯維護保養(yǎng)質(zhì)量的提高

目前住宅小區(qū)的管理模式：業(yè)委會聘請物業(yè)公司，物業(yè)公司與電梯維修保養(yǎng)單位簽訂合同，電梯維保單位一般委托物業(yè)代管的管理模式。由于業(yè)委員是一個群眾自治組織，大多對電梯管理不內(nèi)行，沒有選擇合適的維保單位并對其進行考核能力。而物業(yè)管理公司準入門檻低，人員流動大，缺乏電梯維護專業(yè)人才，在維修保養(yǎng)單位選擇上，部分物業(yè)公司從自身利益出發(fā)容易在選擇維保單位時更注重價格而不是質(zhì)量，過低價格的維保必然是造成日常維修保養(yǎng)不到位或少到位 ，致使電梯小“病”養(yǎng)大，以搶修代替維保的情況屢見不鮮，而這樣做帶來的后果卻需要全體業(yè)主從自身的住宅維修資金中支出，這就造成了一種權(quán)利義務的不對等，形成劣幣驅(qū)逐良幣的惡性循環(huán)。

（四）電梯故障需要即時搶修的特點與現(xiàn)行住宅維修資金使用程序在時間上的矛盾以及第三方電梯安全評估機構(gòu)的缺失

根據(jù)我國《物權(quán)法》以及《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》等相關(guān)法律、規(guī)章。目前我市住宅維修資金使用程序，先由申請人（物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主）編制物業(yè)專項維修資金使用方案，提出使用申請，符合使用條件的，公示維修方案，組織業(yè)主表決，使用方案經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意后，由申請人選擇施工單位，簽訂施工合同，組織方案實施及竣工驗收。

在這個實施過程中矛盾主要體現(xiàn)在一是時間過長，首先維修方案需要“雙三分之二以上”相關(guān)業(yè)主的書面簽字認可后，方可實施，無法滿足電梯出現(xiàn)緊急情況，即時維修的需要，二是在這個過程中業(yè)主和物業(yè)公司均缺乏相關(guān)專業(yè)技能，三是目前我市沒有專業(yè)的第三方電梯安全評估公司來評估電梯是否存在事故隱患以及哪些零部件需要更換，也就無法對電梯維修單位出具的電梯更新改造方案進行鑒定評估，難以確定其方案的合理性，可能導致資金的不合理使用。

二、關(guān)于加強住宅小區(qū)電梯安全使用管理的幾點建議

（一）開展全市范圍內(nèi)的老舊住宅電梯安全評估檢測及相應的大修、更新、改造工作

建議針對全市范圍內(nèi)投用使用超過10年的老舊住宅電梯和雖未超過10年但故障頻發(fā)的高層住宅電梯進行檢測評估，摸清我市老舊住宅電梯安全隱患程度，針對這些電梯安全存在的問題，聯(lián)合相關(guān)部門拿出大修、更新和改造方案，推動老舊住宅電梯的大修、更新和改造。

（二）規(guī)范電梯維護保養(yǎng)市場，強化責任主體的責任意識

建議依法對我市范圍內(nèi)電梯維護保養(yǎng)單位開展專項整治，根據(jù)現(xiàn)場檢查情況，按照企業(yè)人員、資源條件、質(zhì)保體系運轉(zhuǎn)狀況、現(xiàn)場應急響應時間、維保工作質(zhì)量等方面對維保單位進行考核，依據(jù)考核結(jié)果對維護保養(yǎng)單位星級評定，將查出的不合格企業(yè)納入企業(yè)誠信檔案，定期向社會通報，并將結(jié)果通知給全市物業(yè)服務企業(yè)，使物業(yè)服務企業(yè)在選擇維保單位的時候能夠擇優(yōu)選優(yōu)。同時建議也將物業(yè)服務企業(yè)對電梯維保公司的監(jiān)督納入物業(yè)服務企業(yè)的評優(yōu)考核中，使其能夠重視電梯維保。

（三）加強住宅維修資金使用的制度創(chuàng)新

針對電梯發(fā)生緊急情況、需要即時維修，動支專項維修資金的特點，結(jié)合正在報審，即將出臺的《銅陵市物業(yè)專項維修資金使用管理辦法（試行）》，今后將在條件成熟的小區(qū)推行建立住宅維修資金緊急使用預案制度。預案的中心思路是全體業(yè)主先行對預案進行表決（預案經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上業(yè)主書面同意后），授權(quán)業(yè)主委員會在其授權(quán)范圍內(nèi)，當本建筑區(qū)劃突發(fā)緊急情況，及時排危除險，保障業(yè)主、使用人生命財產(chǎn)安全，迅速恢復建筑區(qū)劃共用部位、共用設施設備的正常使用功能，通過授權(quán)將業(yè)主表決的程序前置，以化解現(xiàn)行的住宅維修資金使用程序與電梯發(fā)生故障需要即時搶修在時間上的矛盾。

針對維修資金使用過程中業(yè)主和物業(yè)公司均缺乏相關(guān)專業(yè)技能的特點，通過公開招標的方式，在全市范圍內(nèi)建立住宅維修小額工程施工企業(yè)備選庫，目前共有房建類（8家）、專業(yè)類（電梯、消防、智能化類各3家）供業(yè)主選擇，增加了住宅維修資金使用的公開性，透明性和競爭性。

建議建立專業(yè)的第三方電梯安全評估機制，評估電梯更新改造方案，保證維修資金的合理有效使用。

（四）加快電梯管理信息化建設

隨著我國物聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，國家對智慧城市的大力推進，建議采用遠程無線網(wǎng)絡管理手段，建立一個全市范圍的電梯應急救援指揮中心，設立統(tǒng)一的電梯救助電話，并在此基礎上逐步建立起電梯的遠程監(jiān)控平臺，實時監(jiān)控電梯運行狀況以及維保單位是否按時維修保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)緊急情況，及時救援，確保市民出行安全。

（五）用全生命周期理念評估電梯采購成本

電梯作為一種耐用設備，一般至少要運行15年，電梯采購不能只看產(chǎn)品本身的價格，更要關(guān)注企業(yè)的后續(xù)服務質(zhì)量和維保價格，用全生命周期成本來衡量電梯產(chǎn)品的競爭力。

建議對電梯采購采用全壽命周期成本招標的方法，把質(zhì)保期后的5年甚至10年的維保內(nèi)容和維保價格納入采購考核體系，把產(chǎn)品和服務打包采購，這也符合國家大力推廣的可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能環(huán)保、綠色采購的理念。

作者簡介:

陶函(1982-)，男，安徽省銅陵市人，漢族，本科學歷，維修管理科科長，工程管理方向。