香港典型商業(yè)地產(chǎn)解讀

文/張浩 長(zhǎng)春新城悅盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司　吉林長(zhǎng)春　130000

香港典型商業(yè)地產(chǎn)解讀

文/張浩 長(zhǎng)春新城悅盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司吉林長(zhǎng)春130000

近些年,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大,但經(jīng)驗(yàn)不足。本文將通過介紹香港商業(yè)地產(chǎn)自上世紀(jì)60年代一期“海運(yùn)大廈”竣工以來中國(guó)香港的商業(yè)地產(chǎn)形式和經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)分布在新界、九龍和香港島的各類購物中心約的具體剖析并參照我國(guó)大陸地區(qū)的地域條件及人文特點(diǎn)進(jìn)行分析，從可以幫助相關(guān)行業(yè)和政府有關(guān)部門更深層次的了解商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)[1]。

商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)形式；地域特點(diǎn)

香港商業(yè)地產(chǎn)自上世紀(jì)60年代一期“海運(yùn)大廈”竣工以來中國(guó)香港的商業(yè)地產(chǎn)有50個(gè)以上，總的商業(yè)建筑面積超過200萬m2。太古廣場(chǎng)作為香港地區(qū)的核心位置，其地理位置優(yōu)越，建筑外部風(fēng)格都本著現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的特點(diǎn)[2-3]。其外部空間布局和內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式均融入了一些綠色和簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)元素。該建筑在1～3層是購物區(qū)域，其布局方式更是簡(jiǎn)單、合理并不失雅致，它在正常達(dá)到了購物商場(chǎng)所必須的空間需求以外還融入了大量的人文特點(diǎn)，比如其通過一些空間的排布以及一些細(xì)節(jié)的處理方式使該建筑展現(xiàn)出了作為一個(gè)國(guó)際都市的特點(diǎn)和風(fēng)度。該建筑還利用視覺特點(diǎn)和空間布局將空間布置方式服務(wù)于環(huán)境和購物氣氛，為該建筑的成功起到了必不可少的作用[4]。

該購物建筑的主要出人口是一個(gè)非常重要的位置，該建筑利用該位置上下3層大空間的空間特點(diǎn)，讓人進(jìn)入該入口第一眼即看見此巨大的空間，通過色彩差異和空間布局方式，讓購物者以此大空間為中心向其他方向展開，使整個(gè)空間的布置更加簡(jiǎn)潔，讓進(jìn)入者的視線通過視覺導(dǎo)識(shí)自然、清晰的找到自己感興趣的產(chǎn)品所處的位置。在購物者運(yùn)用視覺導(dǎo)識(shí)的過程中，設(shè)計(jì)者一定要做到設(shè)計(jì)元素和整個(gè)購物空間環(huán)境的完美融合，盡可能的實(shí)現(xiàn)空間布置與視覺意識(shí)形態(tài)的自然結(jié)合。這種案例我們也可以在澳門的Grand Cana購物廣場(chǎng)中看到，但該廣場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格與太古廣場(chǎng)是差異很大的，Grand Cana購物廣場(chǎng)采用的是古典豪華的歐式風(fēng)格，不過他們的中心設(shè)計(jì)理念都是在大空間中植入視覺導(dǎo)識(shí)。

太古廣場(chǎng)的空間布局和設(shè)計(jì)方式是非常具有其特點(diǎn)和借鑒性的。其選用材質(zhì)從視覺特性來看即是輕，這種輕是一種非常特殊的個(gè)性之美，通過復(fù)合板上加以米黃，利用顏色將輕進(jìn)一步突出出來。該廣場(chǎng)是通過小的弧狀天花配加圓狀柱，由加上欄桿共同構(gòu)成了曲線設(shè)計(jì)特征。在這些曲線語言中，面與線的轉(zhuǎn)折，面與面的對(duì)接交匯，成為了太古廣場(chǎng)獨(dú)特的曲弧線語。輕與曲弧線共同營(yíng)造出了廣場(chǎng)特有的視覺設(shè)計(jì)語言，這種語言形成了一種空間元素，也融入了整個(gè)空間的每一個(gè)細(xì)節(jié)之中，并最終通過給個(gè)部分的匯總和語言透射，將視覺導(dǎo)識(shí)體現(xiàn)于整個(gè)建筑體的各個(gè)細(xì)節(jié)和大的層面之中。

朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，是該區(qū)的著名地標(biāo)建筑，定位為年輕時(shí)尚消費(fèi)基地，于2004 年10月開業(yè)。朗豪坊是一個(gè)集酒店（朗豪酒店），購物（朗豪坊購廣場(chǎng)）和辦公樓（朗豪坊辦公樓）三個(gè)主要部分組成，三個(gè)部分具有相互幫助、互相依托和促進(jìn)的作用。五星級(jí)酒店與辦公樓為購物場(chǎng)所提供了大量的高消費(fèi)能力的消費(fèi)人群，而朗豪坊購廣場(chǎng)內(nèi)部有設(shè)置了大量娛樂、店鋪和飲食設(shè)施形成了一個(gè)較為穩(wěn)定的消費(fèi)鏈。朗豪坊的商業(yè)樓層：地上13層，地下2層。商業(yè)所占比例：約為36%。商業(yè)面積：約為6萬平方米?？偨ㄖ娣e：16.7萬平方米。朗豪坊設(shè)計(jì)中最大的亮點(diǎn)為：數(shù)碼天幕、旋轉(zhuǎn)購物廊、Happy Man雕塑、飛天梯等[5]。

朗豪坊的四樓Grand Atrium（美食廣場(chǎng)），是酒店、購物中心和商廈的匯合處。在大堂的正中央擺設(shè)著Metal Tree（一種藝術(shù)品），其內(nèi)部集冷氣出風(fēng)和存放消防設(shè)備與一體。商場(chǎng)的L4至L8，以及L8至L12，架設(shè)兩組總長(zhǎng)83米、全港最長(zhǎng)之無承拓室內(nèi)扶手電梯，避免游人在升降機(jī)前苦候，或在各層扶手電梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的時(shí)間，走至每一家商店

連貫商場(chǎng)8-12F的螺旋樓層，為本地原創(chuàng)品牌及潮流美食集中地，設(shè)有香港首個(gè)星座藝術(shù)雕塑及互動(dòng)占卜展覽館-Spiral星座館。星座館，每層均有兩個(gè)星座雕塑品，配以文字介紹和投幣占卜機(jī)，與慈善活動(dòng)相掛鉤。在Spiral內(nèi)部的樓層是一個(gè)成螺旋狀特點(diǎn)的區(qū)域形，一般情況如果想要瀏覽完這一位置所有的店面，購物者一般會(huì)沿著沿螺旋梯依次瀏覽。

數(shù)碼天幕：全港第一個(gè)數(shù)碼天幕，面積達(dá)138米 x 38米，覆蓋整個(gè)購物中心的頂部。天幕時(shí)刻播放不同數(shù)影像，每日的特定時(shí)間，或每逢節(jié)日，天幕將會(huì)播放特別畫面。街外途人亦可透過玻璃墻身，看到室內(nèi)數(shù)碼特效。

Larry Bell（美國(guó)雕塑設(shè)計(jì)師）設(shè)計(jì)的Happy Man雕塑高三十呎，該雕塑象征著朝氣蓬勃。這一雕塑放置于購物中心正門。

外 墻朗豪坊商場(chǎng)部 份 由The Jerde Partnership日藉設(shè)計(jì)師Brian Honda負(fù)責(zé)。商場(chǎng)以“巨石墜落”作為推廣概念，外墻和內(nèi)部支柱由巴西開采、再運(yùn)至臺(tái)灣進(jìn)行切割工作。商場(chǎng)外墻除了以堅(jiān)固大石作建筑材料外，另一半就以玻璃幕墻設(shè)計(jì)，增加透明感，盡覽旺角日與夜。朗豪坊于2005年獲香港工程師學(xué)會(huì)頒發(fā)“卓越結(jié)構(gòu)大獎(jiǎng)”。

該廣場(chǎng)還根據(jù)顧客在逛街過程中常出現(xiàn)迷失方向的情況，在該廣場(chǎng)內(nèi)部還添置了大量的合理的人性化指引標(biāo)示。避免顧客出現(xiàn)走回頭路和斷頭路的現(xiàn)象。該建筑處處都是本著以人為本的原則設(shè)置的指示牌。

結(jié)語：

總之我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還處于初步發(fā)展階段，我國(guó)的地產(chǎn)形式和客觀國(guó)情特點(diǎn)決定了我們需要學(xué)習(xí)和借鑒一些與我國(guó)內(nèi)地十分相似的地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。香港商業(yè)地產(chǎn)正是一個(gè)非常合適與我國(guó)內(nèi)地發(fā)展的成功案例，還需要我們繼續(xù)深入探索和思考。

[1]羊衛(wèi)輝.商業(yè)地產(chǎn)中地產(chǎn)與零售企業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)研究[D].暨南大學(xué)，2010年

[2]徐天明.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與策略探討[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2008年19期

[3]謝慧玲.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)售后返租模式探究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008年22期

[4]程子瀟，韓平，陳媛媛.基于企業(yè)所有權(quán)性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式研究[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2008年01期

[5]李永強(qiáng).我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題及發(fā)展對(duì)策[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2011年03期