試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應(yīng)對策略

文/袁劍　濟(jì)南東拓置業(yè)有限公司　山東濟(jì)南　250031

試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應(yīng)對策略

文/袁劍濟(jì)南東拓置業(yè)有限公司山東濟(jì)南250031

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，“營改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施，面對這一重大變革，房地產(chǎn)企業(yè)如何平穩(wěn)過渡，并持續(xù)健康發(fā)展成為業(yè)界亟待解決的問題，本文從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“營改增”的必要性出發(fā)，分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的一系列變化，并提出相應(yīng)可操作化的解決方案。

營改增；稅負(fù)；現(xiàn)金流

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增的必要性分析

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，社會分工日益細(xì)化，“兩稅并存”的現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅制存在著諸多弊端，制約著房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，實(shí)施“營改增”是完善我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收制度和健全我國增值稅體系的必由之路。

（一）消除重復(fù)納稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

在營業(yè)稅下，房地產(chǎn)企業(yè)以其取得的營業(yè)額征收營業(yè)稅，稅前工程造價(jià)為含稅價(jià)格，而且流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，總稅額越大，在一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在增值稅體制下，以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的增值額征收增值稅，工程造價(jià)中的稅金僅指增值稅中的銷項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額不進(jìn)入工程造價(jià)，且土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，避免重復(fù)納稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（二）實(shí)現(xiàn)稅制統(tǒng)一，保障抵扣鏈條完整

營改增實(shí)施后，從整個(gè)生產(chǎn)流通過程一直到最終消費(fèi)者全面實(shí)現(xiàn)增值稅環(huán)環(huán)相扣。在整個(gè)鏈條中，當(dāng)前環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅來自前一環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅，而下一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅又來自當(dāng)前環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅，環(huán)環(huán)相扣，整個(gè)鏈條完備而流暢。在增值稅下，總稅額恒等于最后一個(gè)環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅額，總稅額與流轉(zhuǎn)次數(shù)無關(guān)，從而提高了房地產(chǎn)業(yè)利潤水平，進(jìn)而增強(qiáng)其市場活力。

（三）建立了相互制約的關(guān)系，有效避免偷稅漏稅

營改增實(shí)施后，對增值稅實(shí)行憑票抵扣，形成購買方和銷售方環(huán)環(huán)相扣的進(jìn)項(xiàng)抵扣機(jī)制。在納稅人之間建立起相互制約相互監(jiān)督的關(guān)系，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常管理，減少征管和監(jiān)控成本，有助于房地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管，維護(hù)建筑業(yè)、房地產(chǎn)市場秩序，保障國家稅收。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一系列變化

從長遠(yuǎn)來看，“營改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施能夠減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促使房地產(chǎn)企業(yè)由粗方式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展邁進(jìn)，在一定程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)深化發(fā)展；但就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”需要注意以下幾個(gè)方面的變化：

（一）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)和稅金計(jì)算方面出現(xiàn)重大變化

營改增實(shí)施后，為了確保各項(xiàng)費(fèi)用水平營改增前后沒有顯著變化，房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)和稅金的計(jì)算方面也做了重大的調(diào)整。增值稅體制下的工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分離，稅前造價(jià)中的各項(xiàng)費(fèi)用如材料費(fèi)，施工機(jī)具費(fèi)、管理費(fèi)以及規(guī)費(fèi)均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算，其中企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目的組成進(jìn)行了微調(diào)，將城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加從稅金移入到企業(yè)管理費(fèi)中，同時(shí)環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)由措施費(fèi)移入規(guī)費(fèi)。工程造價(jià)等于稅前造價(jià)乘以（1+11%）計(jì)算得出。其中稅金計(jì)稅基數(shù)僅為銷項(xiàng)稅額，不包括進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在稅負(fù)方面的變化

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納5%的營業(yè)稅改為繳納11%的增值稅，從表面看稅率由5%上升到11%，企業(yè)稅負(fù)增加了。但是從增值稅征稅過程來看，稅負(fù)是不會增加的。因?yàn)橥恋貎r(jià)款可以從銷售額中扣除，且部分進(jìn)項(xiàng)稅額在具有滿足稅法要求的可抵扣憑證的條件下，可用來抵扣銷項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得足夠多的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅憑證就可以維持現(xiàn)有稅負(fù)水平不變，甚至降低稅負(fù)。另外從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商，無論是對于上游的施工企業(yè)還是對于下游的購買者而言都具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

面對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后發(fā)生的一系列變化，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手才能因勢利導(dǎo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（一）加大培訓(xùn)力度，提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平

“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施，對房地產(chǎn)企業(yè)各方面產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)必須提高認(rèn)識，加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)力度，通過專題講座、培訓(xùn)、自學(xué)加考評等方式對企業(yè)員工尤其是工程造價(jià)人員、采購人員、財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行培訓(xùn)，對于工程造價(jià)人員的培訓(xùn)主要集中在增值稅前后工程造價(jià)、稅金的計(jì)算的變化方面。對采購人員的培訓(xùn)主要集中在對增值稅專用發(fā)票的索取、識別等方面。財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)集中在增值稅的計(jì)算、抵扣、繳納以及新老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇，視同銷售行為的稅務(wù)處理等。為了保證“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的順利實(shí)施，除了加強(qiáng)對上述人員的宣傳培訓(xùn)外，有條件的企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)置增值稅發(fā)票管理專員，專門負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的收集、識別、整理等業(yè)務(wù)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)資金管理

“營改增”后隨著按合同進(jìn)度款結(jié)算思想的落實(shí)，以及根據(jù)預(yù)售收入進(jìn)行增值稅的預(yù)繳，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大額資金需求，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，為了應(yīng)對這一困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)資金管理，準(zhǔn)確預(yù)測項(xiàng)目期各年的現(xiàn)金流量，合理籌集資金支付工程進(jìn)度款，并獲取相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額。由于當(dāng)期產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額不能結(jié)轉(zhuǎn)到下一期，必須在當(dāng)期完成繳稅，而當(dāng)期尚未抵扣完成的進(jìn)項(xiàng)，可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一周期，為此建議房地產(chǎn)企業(yè)在同施工企業(yè)簽訂合同時(shí)可以約定提高工程預(yù)付款的支付比例，以及“先開票后付款”的原則，以便在延遲付款的情況下，及時(shí)獲取大量進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，減少進(jìn)項(xiàng)抵留，降低企業(yè)成本。

（三）轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅體現(xiàn)在稅負(fù)方面，更體現(xiàn)在對企業(yè)經(jīng)營模式、管理水平的要求上，我國房地產(chǎn)企業(yè)粗方式發(fā)展階段已經(jīng)過去，為了在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須將重點(diǎn)由外部轉(zhuǎn)移到企業(yè)內(nèi)部管理上，強(qiáng)化項(xiàng)目管理制度，實(shí)施精細(xì)化管理，調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式，由單一的毛坯房開發(fā)向高品質(zhì)的精裝修房產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)邁進(jìn)，努力提升企業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級。

［1］周曉靜，劉婷.“營改增”對建筑業(yè)稅負(fù)影響及政策建議的研究［J］.中國集體經(jīng)濟(jì)，2016.1.

［2］何廣濤.對建筑業(yè)“營改增”若干關(guān)鍵問題的研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2015（01）.