房地產發(fā)展中養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃與發(fā)展探討

文/張慧、丁初敏　日照市規(guī)劃設計研究院　山東日照　276826

文/王超　日照市公路管理局工程處　山東日照　276826

房地產發(fā)展中養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃與發(fā)展探討

文/張慧、丁初敏日照市規(guī)劃設計研究院山東日照276826

文/王超日照市公路管理局工程處山東日照276826

隨著社會老齡化的不斷加深，我國也建立起了與之相適應的社會養(yǎng)老服務體系，在黨十七大中就曾明確的提出要優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務，在這一背景下，城市房地產在發(fā)展過程中，也針對養(yǎng)老產業(yè)進行了適當?shù)囊?guī)劃和發(fā)展。而本文主要對房地產發(fā)展中養(yǎng)老產業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展進行了探討。

房地產；養(yǎng)老產業(yè)；規(guī)劃與發(fā)展

房地產發(fā)展中的養(yǎng)老產業(yè)可以將其稱之為養(yǎng)老地產，是企業(yè)盈利型的老年住宅，其作為新興的房地產，經(jīng)營方式較為立體，而住宅主要的基礎就是為了養(yǎng)老，所以，其周邊的配套設施較為齊全。就目前而言，養(yǎng)老地產是我國實現(xiàn)社會化養(yǎng)老的有效載體以及思想形式，在一定程度上推動了我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。在這一背景下，筆者主要對養(yǎng)老產業(yè)經(jīng)營模式類型以及規(guī)劃與發(fā)展進行了以下的分析。

1、房地產發(fā)展中養(yǎng)老產業(yè)經(jīng)營模式類型

養(yǎng)老產業(yè)在經(jīng)營過程中，其經(jīng)濟來源主要體現(xiàn)在對客戶的定位、專業(yè)服務能力、政策優(yōu)惠補貼等方面上的處理上，其或缺經(jīng)濟來源的模式具有一定的內涵，如果將其按照盈利模式進行分類，其主要可以分為以下幾種：（1）第一種屬于全部出售模式，這種模式下主要包括養(yǎng)老概念住宅以及相關的配套設施。這種模式下主要是以老年住宅作為概念，然后將房屋的產權進行出售，并且其周邊還會有相應的配套設施。例如，較為典型的東方太陽城。（2）第二種屬于銷售+持有模式，這種模式下主要包括養(yǎng)老概念住宅以及養(yǎng)老地產。其主要是以住宅銷售以及嵌入式老年公寓等養(yǎng)老配套設施持有運營相結合在一起。例如，北京太陽城。（3）第三種屬于會員制管理模式，這種模式下主要是進行 會籍銷售，其主要采用的管理模式就是會員制的，然后將長期或者是短期的會員卡進行銷售，可以將其稱之為變相的銷售+持有模式［1］。例如，上海親和源老年社區(qū)。（4）第四章屬于只租不售模式，這種模式下，醫(yī)療健康社區(qū)都持有運營，其對客戶會區(qū)別對待，在收取租金的時候也不是一樣的。例如，燕達國際健康城。

2、房地產發(fā)展中養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃與發(fā)展

我國老齡化趨勢越來越嚴重，這也在一定程度上顯示出了養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的潛力，但是，要如何才能更好地將其發(fā)展開來呢？針對這一問題，筆者也提出了以下幾點意見：

2.1加大對初級發(fā)展階段房地產養(yǎng)老產業(yè)的研究

就目前而言，我國養(yǎng)老地產還是存在著一些問題，其主要就表現(xiàn)在以下幾點：（1）房地產養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模較小，產業(yè)鏈的整合度不夠高；（2）房地產養(yǎng)老產業(yè)普遍都沒有開發(fā)全過程的經(jīng)驗，并且產業(yè)標準也不夠完善；（3）房地產養(yǎng)老產業(yè)居住功能較為單一，配套養(yǎng)老設施以及專業(yè)服務能力都還有著較大的發(fā)展空間；（4）在經(jīng)營過程中，對于市場地位不夠清晰，并且對于客戶群也沒有明確的細分；（5）房地產養(yǎng)老產業(yè)所涉及的養(yǎng)老醫(yī)保以及相關的財稅政策還不能有效地進行對接［2］?？偠灾康禺a養(yǎng)老產業(yè)作為現(xiàn)代服務行業(yè)中的一種融合復合地產，還是需要加大對初級發(fā)展階段房地產養(yǎng)老產業(yè)的研究，以此來促進其發(fā)展。

2.2確保房地產養(yǎng)老產業(yè)的系統(tǒng)性以及復合性

房地產養(yǎng)老產業(yè)主要的特征就是產業(yè)的系統(tǒng)性以及業(yè)態(tài)的復合性，因此，開發(fā)商在對其進行經(jīng)營的過程中，應該滿足相應的基礎條件，我們可以從房地產養(yǎng)老產業(yè)經(jīng)營難易程度以及護理介入、綜合經(jīng)營等角度進行具體的分析。按照經(jīng)營難易程度，開發(fā)商可以從難到易將其分為：臨終關懷設施—醫(yī)院—福利養(yǎng)老院——托老所—嵌入式養(yǎng)老住宅—康復中心—養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老咨詢—兩代居—老年綜合社區(qū)。如果按照護理介入要求，可以將其從低到高分為：養(yǎng)老咨詢中心—兩代居—托老所—嵌入式養(yǎng)老住宅—短期入住—養(yǎng)老公寓—福利養(yǎng)老院—養(yǎng)老服務中心—康復中心—醫(yī)院—老年綜合社區(qū)—臨終關懷設施。若果從綜合經(jīng)營角度來看，經(jīng)營商需要考慮到以下幾點，分別是獲取土地的方式、獲取土地的成本、獲取資金的能力、獲取資金的成本等各個方面，然后將其進行有效的融合，將其發(fā)展成為有效并且可復制的商業(yè)模式。

2.3房地產養(yǎng)老產業(yè)應該追求社會和商業(yè)價值的平衡

房地產養(yǎng)老產業(yè)基本屬性主要包括社會福利、市場化經(jīng)營、商業(yè)投資等性質，在這一屬性下，相關企業(yè)除了要追求相應的商業(yè)價值以外，還需要承擔相應的社會責任，只有承擔了一定的社會責任，在土地獲取以及相關配套政策上才能獲得政府的支持，也只有這樣才能在在市場中占據(jù)一席之地，從而才能將社會和商業(yè)兩者之間的價值進行平衡處理［3］。因此，相關企業(yè)在運營過程中，應該將自身的綜合優(yōu)勢發(fā)揮出來，為了更好地滿足社會需求，可以提供中高端房地產養(yǎng)老產業(yè)服務，然后在經(jīng)營過程中創(chuàng)新房地產養(yǎng)老產業(yè)金融化發(fā)展的模式，之后則可以為政府中低端養(yǎng)老服務輸出相應的管理體系以及服務標準。

2.4創(chuàng)新房地產養(yǎng)老產業(yè)盈利以及發(fā)展模式

我國房地產養(yǎng)老產業(yè)雖然相比較于之前有了較大的發(fā)展，但是沒有大規(guī)模開發(fā)或者是運營成功的案例，也并沒有一個較為成功的盈利、發(fā)展模式可以使用，這不僅是因為房地產養(yǎng)老產業(yè)處于初期發(fā)展階段，也是因為其開發(fā)投資主體較為單一。因此，房地產養(yǎng)老產業(yè)要想得到更好地發(fā)展，可以借鑒國外較為成功有效的運營管理模式，例如，日本長生集團、美國城堡投資、美國假日老年公寓集團等企業(yè)的運營管理模式。將房地產養(yǎng)老產業(yè)各個環(huán)節(jié)進行金融化，以此來對養(yǎng)老設施以及相關服務進行整合，從而就能更好地推動養(yǎng)老服務的社會化發(fā)展?？偠灾康禺a養(yǎng)老產業(yè)要想得到發(fā)展，就需要為社會提供品質較高的養(yǎng)老地產以及相關服務，盡可能的形成一種較為正確且適合社會發(fā)展的盈利、發(fā)展模式，盡可能將其發(fā)展成為房地產養(yǎng)老產業(yè)金融化模式。

結語：

綜上所述，要想更好地發(fā)展房地產養(yǎng)老產業(yè)，不僅需要政府制定出相應的政策和戰(zhàn)略，還需要加強對房地產養(yǎng)老產業(yè)的規(guī)劃，制定出正確的經(jīng)營管理模式，完善相應的配套設施，創(chuàng)新房地產養(yǎng)老產業(yè)盈利以及發(fā)展模式，以此來促進房地產養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。

［1］李劍彬.探析養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)的設計與運營［D］.云南財經(jīng)大學，2015，36（07）：107-108.

［2］翟鵬成.中國養(yǎng)老地產業(yè)發(fā)展模式研究［D］.重慶大學，2013，17（9）：24-25.

［3］李敏.城市規(guī)劃與建設過程中養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃與發(fā)展探討［J］.城市建設理論研究：電子版，2012，47（15）：74-75.