基于層次分析法的房地產(chǎn)選址因素評價

韓沙鷗

(四川水利職業(yè)技術(shù)學院，四川 崇州，611231)

基于層次分析法的房地產(chǎn)選址因素評價

韓沙鷗

(四川水利職業(yè)技術(shù)學院，四川 崇州，611231)

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，收入水平的增加，消費者對商品住房的有效需求也在增加。針對消費者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商也在不斷地推出新的樓盤，商品房價格、周圍環(huán)境、使用面積、戶型等各有不同。消費者對于樓盤的選擇，決定著房地產(chǎn)商的資金回收，可見房地產(chǎn)位置的選擇對于開發(fā)商來說至關(guān)重要。本文通過對影響房地產(chǎn)選址主要因素的分析，運用層次分析法，建立房地產(chǎn)選址方案的優(yōu)化選擇模型，確定優(yōu)先順序，從而為決策者正確選址提供定量分析依據(jù)。

房地產(chǎn) 層次分析法 評價 選址因素

1 引言

房地產(chǎn)項目選址的研究已經(jīng)開展了相當長的時間，國內(nèi)外學者從不同角度、采用不同的方法進行研究，形成了一些常規(guī)的選址模型。如文獻〔1〕采用灰色系統(tǒng)理論，通過建立多層次灰色評價模型進行房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的研究。文獻〔2〕采用特爾菲法進行房地產(chǎn)開發(fā)項目選址研究。文獻〔3〕通過構(gòu)建選址的評價指標體系，運用粗糙集的相關(guān)理論，通過建立選址集合模型進行房地產(chǎn)項目選址的決策分析。文獻〔4〕采用模糊意見集中決策的方法，通過對方案集合中的對象進行排序，得出最佳選址方法進行房地產(chǎn)項目選址的研究。文獻〔5〕通過實例，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目選址影響因素，闡述了GIS在房地產(chǎn)開發(fā)項目選址中的應用。文獻〔6〕從定性的角度提出房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇的原則，闡述了居住用房地產(chǎn)和商業(yè)用房地產(chǎn)選址時各自所應側(cè)重的方面，使區(qū)位選擇更加具有操作性。文獻〔7〕分析了層次分析法在生態(tài)環(huán)境質(zhì)量綜合評價指標權(quán)重確定中的應用，并論述了層次分析法應用于生態(tài)環(huán)境質(zhì)量綜合評價中的優(yōu)劣性。文獻〔8〕主要對住宅房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提出策略及建議，為企業(yè)在投資開發(fā)不同類型項目時提供區(qū)位選擇的參考意見。文獻〔9〕從影響房地產(chǎn)住宅項目選址決策的評估指標入手，構(gòu)建了選址決策模型。通過該模型的運用可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個科學、合理的選址決策結(jié)果。

房地產(chǎn)的選址工作是每一個房地產(chǎn)企業(yè)都必須面臨的一件重要工作。由于各個備選方案情況不同，其地塊成本、維護成本、周邊環(huán)境、交通的便利性、周邊競爭對手的多少等會有所不同，所以房地產(chǎn)的選址是一項復雜的工作。如何從若干個房地產(chǎn)選址備選方案中選擇一個最佳方案，對企業(yè)的成敗，尤其是對一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。本文通過層次分析法，確定方案選擇中各個要素的重要程度，以此來為房地產(chǎn)商提供選址依據(jù)。

2 房地產(chǎn)選擇原理

2.1 房地產(chǎn)選址方案評價體系的建立

房地產(chǎn)選址決策是一個復雜的決策問題，涉及備選方案的產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域區(qū)位特征、交通運輸發(fā)展狀況、周邊配套設(shè)施狀況等多方面因素。本文將綜合考慮這些因素，通過建立房地產(chǎn)選址決策模型，運用層次分析法對選址方案進行綜合評定。一般而言，評價一個房地產(chǎn)企業(yè)的選址是否合理，可以從經(jīng)濟性、便利性、競爭性等方面綜合考慮，具體評價指標如表1所示。

2.2 房地產(chǎn)選址方案選擇模型的構(gòu)造

2.2.1 基本假設(shè)

假設(shè)條件1：受評方案均滿足房地產(chǎn)選址方案的優(yōu)化選擇模型的基本要求；

表1 房地產(chǎn)選址方案選擇評價體系

假設(shè)條件2：評分專家對所評方案的評分是客觀和公正的，且對指標無明顯偏好；

假設(shè)條件3：權(quán)數(shù)越大，則該房地產(chǎn)選址方案越優(yōu)。

2.2.2 建立層次結(jié)構(gòu)模型

首先根據(jù)多目標決策問題的性質(zhì)和總的目標，對所要解決的問題有明確認識，弄清問題的邊界、包含的因素以及因素之間的隸屬關(guān)系，將決策問題層次化，構(gòu)造一個自上而下的層次結(jié)構(gòu)模型。

2.2.3 構(gòu)造判斷矩陣

判斷矩陣的構(gòu)造是指在層次結(jié)構(gòu)模型中，針對上一層次某元素來說，本層次有關(guān)元素之間相對重要性的比較。有決策人或?qū)＜医M根據(jù)該企業(yè)的具體情況與企業(yè)對渠道成員的實際要求，通過對兩兩因素的比較，用表2的標度打分，可以得到判斷矩陣。

表2 判斷矩陣1-9比率標度及其含義

2.2.4 層次單排序

層次單排序是指根據(jù)判斷矩陣計算對于上一層元素而言，本層次與只有聯(lián)系的元素相對重要性次序的權(quán)重。層次單排序需要計算判斷矩陣A的特征根和特征向量，即滿足A·W=λmax·W(取正規(guī)化特征向量)，其分量Ai為相應元素排序的權(quán)值。計算判斷矩陣特征根的方法很多，本文采用和積法，其計算步驟為：

(1)將判斷矩陣A的每一列正規(guī)化，即

(i，j=1，2，…，n)

(3)對Wi歸一化；

(4)計算判斷矩陣的最大特征根：λmax；

(5)一致性檢驗。

為檢驗判斷矩陣的一致性，需要計算它的一致性指標CI和隨機一致性指標RI。

CR=CI/RI

式中，n為矩陣階數(shù)。RI值如表3所示。

表3 平均隨機一致性指標RI

當CR<0.1時，即認為判斷矩陣具有滿意的一致性，否則需要調(diào)整判斷矩陣，使之具有滿意的一致性。

2.2.5 層次總排序

利用同一層次中所有單排序的結(jié)果，就可以計算針對上一層次而言，本層次所有元素相對重要性的權(quán)重，即層次總排序，并進行一致性檢驗。

3 評價體系的應用

某房地產(chǎn)公司想把羊馬河附近打造成水景原生態(tài)住宅，該決策主要根據(jù)經(jīng)濟性、便利性和競爭性三大準則來進行評選，具體包括初始投入、維護成本和交通便利性等8個指標。

3.1 建立層次結(jié)構(gòu)模型

層次結(jié)構(gòu)模型如圖1所示。

3.2 構(gòu)造判斷矩陣

根據(jù)專家判斷，構(gòu)造判斷矩陣，進行層次排序，并對判斷矩陣做一致性檢驗。

3.2.1 判斷矩陣的構(gòu)造(如表4所示)。

圖1 層次結(jié)構(gòu)模型

表4 矩陣表

3.2.2 就判斷矩陣計算權(quán)數(shù)的單排序，并進行一致性檢驗

按前述步驟，計算判斷矩陣中各評價指標對最優(yōu)選址的重要性權(quán)數(shù)。于是，對于C-G(準則層相對于目標層)的權(quán)向量計算如下：WG1=1/3[1/(5+0.5+2/8+(1/4)/(1+9/20))]=0.201，同理算出WG2=0.118，WG3=0.681。

所求特征向量(權(quán)數(shù))WG=[0.201，0.118，0.681]。

計算判斷矩陣的最大特征根λmax。

判斷矩陣的一致性檢驗：

G-C=(3.022-3)/(3-1)=0.011

查表，當n=3時，RI=0.58；則CR=CI/RI=0.011/0.58=0.019，即CR<0.1，認為判斷矩陣有令人滿意的相容性，即經(jīng)濟性對最優(yōu)選址最重要(0.607)；便利性其次(0.354)；競爭性次之(2.075)。

3.2.3 根據(jù)以上步驟，可以分別計算出C—D判斷矩陣方案重要性、權(quán)數(shù)和最大特征值、檢驗值等結(jié)果。

判斷矩陣C1～D到C3～D(表5，表6，表7)。

表5 矩陣表

表6 矩陣表

表7 矩陣表

計算特征向量、最大特征值、檢驗值如下：

WC1=[0.123，0.320，0.557]，λmax=3.019，CI=0.0095，RI=0.58，CR=CI/RI=0.016<0.1；

WC2=[0.25，0.75]，λmax=2，RI=0，CI=0.3；

WC3=[0.648，0.122，0.223]，λmax=3.015，CI=0.0075，RI=0.58，CR=0.0129<0.1。

3.3 進行層次總排序，得出決策結(jié)果

按照上述求CW的方法，同樣可以求出方案層對目標層的排序權(quán)重分別為：0.025，0.064，0.112，0.030，0.089，0.441，0.083，0.152。然后進行總排序的一致性檢驗。

CR=CI/RI=0.007/0.512=0.014<0.1，可以認為層次總排序結(jié)果具有滿意的一致性。

從上可知，在這八個指標中，生態(tài)環(huán)境對選址方案影響最大，其次是建筑方案的競爭力，利息負擔，交通便利度，公司品牌競爭，維護成本，設(shè)施的齊全性和初始投入。經(jīng)過計算將指標進行排序，排出了重要程度，對于房地產(chǎn)開發(fā)商有很重要的參考價值。

4 結(jié)論

綜合以往房地產(chǎn)選址來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)選址都是從定性的角度進行描述，帶有一定的模糊性和主觀性。而本文構(gòu)建的房地產(chǎn)項目選址決策模式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了一種行之有效的選址決策方法。該決策模式通過對影響房地產(chǎn)選址主要因素的分析，運用層次分析法，建立房地產(chǎn)選址方案的優(yōu)化選擇模型，確定優(yōu)先順序，為決策者正確選址提供定量分析依據(jù)。同時，在運用過程中能弱化決策者的主觀影響，不僅是定量確定各評價指標相對重要性的有效手段，而且使最終決策結(jié)果更加科學、合理，更具說服力。

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O212.4∶TU

B

2095-1809(2016)04-0100-04

韓沙鷗(1988-)，女，四川彭州人，碩士，助教，主研測量和地理信息系統(tǒng)。