樓市拐點到了嗎

樓市拐點到了嗎

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。關(guān)于樓市，人們有太多的吐槽。 許多次，都說拐點到了， 即將迎來樓市寒冬，然而卻總是被啪啪打臉。國慶節(jié)，多城密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，已然成了國慶“劫”，這是又一次的“狼來了”嗎？樓市，路在何方。

樓市這次真的是“狼來了”

正方

各地房產(chǎn)新政是樓市去火趨穩(wěn)新拐點

文丨■朱清建

首先，我們對拐點的概念進(jìn)行解讀。何為拐點？從本義來說，就是發(fā)生了不同于以往發(fā)展趨勢的改變，而且，這個趨勢還將延續(xù)，這就是拐點。不同于以往的發(fā)展趨勢，即為改變，至于拐點后它所延續(xù)的時間長短，或者說，它能夠持續(xù)多長時間，取決于政策的持續(xù)性。

前段時間，房地產(chǎn)虛火中燒，房價火速飛漲，地王再度產(chǎn)生，房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步放大，所以，我們看到，南京、武漢等國內(nèi)主要城市紛紛出臺政策，強(qiáng)化調(diào)控，實行一系列的限購限貸政策，就是要為目前的非理性飆升的樓市“降溫”。可以說，它是非常必要的，如果政府沒有及時介入，令房價飆升的蝴蝶效應(yīng)傳播開來，引發(fā)全國性的房價大飆升，勢必會讓我國的房地產(chǎn)泡沫再度放大，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，害莫大焉。

而這些限購限貸等政策出臺后，立即剎住了這股房價飆升的風(fēng)氣，避免了房地產(chǎn)泡沫的再度放大，而且，各地紛紛出臺限購限貸的政策，以及深圳對各大樓盤的執(zhí)法檢查，更是明確地傳遞出了給房地產(chǎn)降溫的信號。所以說，對于限購限貸的房價調(diào)控，我們應(yīng)該看到它的積極作用，也即為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。所以說，樓市的發(fā)展走向發(fā)生了改變，從之前的一路飆升轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，這也就是拐點的產(chǎn)生。

當(dāng)然了，去火趨穩(wěn)的樓市狀況能夠持續(xù)多久，需要看政府所采取的樓市調(diào)控政策的實施力度、持續(xù)時間和效果。目前來看，中央對于樓市，雖然沒有明令嚴(yán)格控制，但是過快增長是大家都不能接受的，也是有害總體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的，所以說，樓市去火趨穩(wěn)是必然走向。至于它的持續(xù)時間和效果，取決于房地產(chǎn)的長時間調(diào)控、科學(xué)調(diào)控、有效調(diào)控。必須明確的是，房地產(chǎn)的調(diào)控不能淺嘗輒止，不能一蹴而就，而應(yīng)該持之以恒，久久為功。再者，在調(diào)控手段上，要根據(jù)市場變化及時調(diào)整，科學(xué)調(diào)控；三者，打好組合拳，既要有行政上的調(diào)控，也要有經(jīng)濟(jì)上的手段、輿論宣傳上造勢……只要藥引子全、煎制科學(xué)、分量十足，合乎用藥時機(jī)，一定能讓樓市去火趨穩(wěn)的療效更好。

樓市這次真的是“狼來了”

文丨■葉建明

對于這次國慶節(jié)的樓市調(diào)控，很多人不以為然，以為過后還會和以往一樣越調(diào)越漲，以為這回預(yù)測所謂“拐點”到來的人，只不過是再次“牛刀”一回。但是，依據(jù)種種跡象，筆者認(rèn)為，這次樓市將真的是“狼來了”。

首先，現(xiàn)在的房子已經(jīng)到了完全飽和的程度。以數(shù)據(jù)論，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)全部住宅供給已達(dá)到41594—44594萬套，以每套3.05計，城鎮(zhèn)住宅可容納12.69到13億人口。換言之，即便是今后不再建設(shè)一套住房，滿足中國人的住房需求也是多多有余。以感覺論，幾乎每個城市里的人，都可以感覺到房子實在太多了。不說那些人跡稀少陰森可怕的“鬼城”，就拿筆者所在的地方來說吧，很多樓盤已建成了好多年，可到了晚上，依然看不到多少燈光，空置率非常高。中國現(xiàn)在住宅空置率在20%到25%之間，這完全可證明房子嚴(yán)重過剩。房子也是商品，商品過剩就必然要遵循價格下跌的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

其次，中國經(jīng)濟(jì)今后相當(dāng)長的一段時間將處于慢增長的“新常態(tài)”。2016的經(jīng)濟(jì)增長是7%左右，今后一段時間大概也是這個增長態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)增長放緩，肯定對樓房的銷售會有一定的影響，讓房子不那么好賣。如果房子建設(shè)的數(shù)量在正常水平，這種影響可能會小些。但問題是，現(xiàn)在房子建的太多了，大量過剩的房子本就難賣，又碰上經(jīng)濟(jì)增長放緩，更是會“雪上加霜”，放大了這種影響。

第三，地方政府再難拿出吸引農(nóng)民購房的好辦法。大量過剩的房子要盡可能地多消化掉，去庫存，無疑需要鼓勵數(shù)量龐大的農(nóng)民去購房多購房。以前為了吸引農(nóng)民進(jìn)城購房，地方政府可以捆綁戶籍，或者以醫(yī)療教育等吸引農(nóng)民購房。但是，隨著戶籍壁壘的逐步打破，城鄉(xiāng)一體化的加速推進(jìn)，在這方面，地方政府再難有潛力可挖。君不見，在一些地方，農(nóng)村戶口的“含金量”已經(jīng)高于城市戶口，許多農(nóng)民寧要農(nóng)村戶口也不要城市戶口。

以前不少地方政府之所以千方百計維護(hù)高房價高地價，甚至對上面的樓市調(diào)控政策“陽奉陰違”，是因為太依賴土地財政。上世紀(jì)90年代分稅制改革后，賣土地成了地方政府財政收入的補(bǔ)償，到后來越來越成為地方龐大行政開支的依賴。這次樓市泡沫戳破后，房價下跌地價下跌，地方政府也需要有積極的應(yīng)對之策，比如，可“瘦身”精簡機(jī)構(gòu)，大幅減少行政開支，借此向“小政府大社會”轉(zhuǎn)變。

談房價拐點要找對標(biāo)準(zhǔn)

文丨■關(guān)育兵

公眾對樓市如此關(guān)注，是因為樓市已經(jīng)近乎瘋狂。樓市瘋狂，影響到的是企業(yè)的瘋狂，是公眾的瘋狂。所以，人們急切地盼望，能有一個籠頭，套在瘋狂的樓市頭上，讓其不再亂踢亂咬亂叫。

愿望是美好的，但要說樓市就此回歸理性，結(jié)論尚且為時過早。媒體報道，從9月25日至10月5日，南京連續(xù)出臺三波房地產(chǎn)調(diào)控政策。調(diào)控層層加碼的原因之一是9月26日限購政策出臺后，樓市反而轉(zhuǎn)熱。9.26限購當(dāng)天，南京商品房的認(rèn)購數(shù)據(jù)降到392套，但27日就猛增到567套，28日又進(jìn)一步增長到604套，之后持續(xù)波動。同時，9.26限購還導(dǎo)致南京“離婚買房”數(shù)量猛增。據(jù)統(tǒng)計，南京限購令開始執(zhí)行的當(dāng)天，去民政局辦離婚的夫妻從平時的100對左右猛增到340對。10月3日，武漢頒布了樓市調(diào)控新政，規(guī)定武漢戶口首套房首次貸款首付提高至25%，二套房首付50%，三套房以上需全款；非武漢戶口的則首套房首付為25%，二套房限貸，三套房則限購。

可以說，無論限購，還是限貸，抑或是提高首付比例，或者提高銀行貸款、公積金貸款利率等，都是階段性政策。不能否認(rèn)這種階段性政策對樓市的調(diào)控作用，但從長遠(yuǎn)來說，樓市要回歸理性，并不能靠階段性政策。實現(xiàn)樓市的自由買賣，購房者享受同等的政策，才是樓市治理的終極目標(biāo)。階段性政策的出現(xiàn)，恰恰表明樓市不僅突破了購房者的理性底線，也已經(jīng)逾越地方政府寬容的極限。在這樣的情況下，來談樓市拐點，是不是過于急躁了呢？

房子的最主要功能，在于滿足居住的基本需求，至多是改善人們的居住條件。但現(xiàn)在的樓市，以及瘋狂的搶購人群，有相當(dāng)一部分，并不是為了居住的需求，投資、資金保值，甚至投機(jī)，成為了樓市瘋狂的重要力量。即便一些剛需者，也并不是當(dāng)下非買房不行，而是基于樓市的上漲遠(yuǎn)超過資金的收益，在對樓市預(yù)期的惶恐中，被迫提前釋放剛需。所以，判斷樓市是否拐點的第二個標(biāo)準(zhǔn)，是樓市是否回歸了居住的基本功能。當(dāng)然，樓市并非不可以作為投資物，但當(dāng)上市不務(wù)正業(yè)，“買房12年狂賺16倍”成為現(xiàn)實，樓市肯定已經(jīng)畸形。

基于以上兩點判斷，個人以為，目前談?wù)摌鞘泄拯c還為時過早。

“限購令”能否澆熄樓市的燒

文丨■劉 倩

由于多座城樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷“一放就瘋”之后，進(jìn)入“一收就死”的新階段。多地房地產(chǎn)市場哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

在此輪房價上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節(jié)前6天，這個數(shù)據(jù)則達(dá)到744套，也就是說新政后的成交量不足調(diào)控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創(chuàng)下近年來的最低記錄。

國慶節(jié)期間，20座城市接連出臺樓市調(diào)控新政，限購、限貸政策不斷加碼，足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇，一個長假澆滅了大家炒房的熱情。

而這或?qū)硪淮渭械倪`約潮。顯而易見的是，調(diào)控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。

有開發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房，現(xiàn)在都在咨詢怎么毀約不買房。

對于剛需人群來說，買房的時間點或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預(yù)測房價的漲跌。但對于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來說，風(fēng)險或正在逼近。

這一輪房地產(chǎn)的牛市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了初衷。一二線房地產(chǎn)市場本來就沒有庫存的問題，資金卻大肆炒作，導(dǎo)致房價翻了又翻。而庫存嚴(yán)重的三四線城市卻乏人問津。所以限購限貸有一定的資金導(dǎo)向性，就是鼓勵資金流向三四線城市，只是面對此次政策集中性房價調(diào)控，接下來的博弈更激烈。但可以確定的一點是，隨著政策收緊、貨幣中性和杠桿降低，房地產(chǎn)或許是要進(jìn)入新一輪的降溫期了。

政策拐點并不等于樓市拐點

反方

樓市拐點拐不遠(yuǎn)

文丨■張全林

目前房價過高的主要原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會上閑錢太多，而又缺乏合適的理財門路，才會導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟鲋翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風(fēng)港，造成房價高漲。這意味著在很多城市，房地產(chǎn)市場的狂奔與實際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來貨幣信貸政策收緊，這些城市的房地產(chǎn)市場會因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回落。

事實上，房地產(chǎn)市場與養(yǎng)豬、種蒜一樣，無論是銷售還是投資，均存在周期曲線。房地產(chǎn)市場在這一周期中，會呈現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的走勢。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。

一個基本事實是，我國目前真實的城鎮(zhèn)化率是40%左右，總體上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有巨大空間。雖然黃金時代過去，但現(xiàn)在迎來的白銀時代依然是含金量非常高，其所釋放的紅利在企業(yè)界、投資界以及廣大農(nóng)村，都可以實現(xiàn)共享。

可以預(yù)見，拐點是周期性的，而非實質(zhì)性下跌。目前的房地產(chǎn)整體狀況和2004年的“大行情”已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)時大多數(shù)買房的人都是剛需，而現(xiàn)在大多數(shù)買房的人都是換房和投資。對于房價而言，出臺限購政策肯定能夠抑制房價的上漲，房價的均價卻不太可能會下跌，但上漲態(tài)勢肯定能得到遏制。

盡管樓市有降溫的跡象，但目前樓市仍能看到亂抬價和投機(jī)搶房等惡劣行為，這在一定程度上也說明樓市仍存在不理智和浮躁的成分，這對一個城市的地產(chǎn)業(yè)或是市民都會產(chǎn)生不利影響，畢竟房價也是一座城市是否宜居的重要參考因素。作為消費者應(yīng)該看真切的是，房價漲有漲的理由，跌有跌的理由，如果說短暫回調(diào)是拐點，那么可以拐回來，當(dāng)然也可以拐回去。

房價“降溫”需多方發(fā)力

文丨■沈秀操

據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，如今中國億萬富豪中近一半是房產(chǎn)商，身家最高的王健林如今已經(jīng)超過1000億元。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)的崛起，不少人盯上了這塊“肥肉”，因投資房地產(chǎn)業(yè)一夜暴富的新聞屢見報端、頻現(xiàn)媒體，早已成為司空見慣的常事。也正是因為這些億萬富翁，一定程度上造成了房價多年來的“高溫不退”。如何實現(xiàn)給房價“降溫”？政府、房開商、社會需齊發(fā)力。

首先，作為一方政府，在結(jié)合地方城鎮(zhèn)化發(fā)展實際制定調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步抓好政策落實，深入各房開企業(yè)了解實情，指導(dǎo)房開企業(yè)認(rèn)真落實政策。要對在房產(chǎn)經(jīng)營銷售中做虛假、虛夸宣傳的行為及時作出處理，徹底清除房地產(chǎn)業(yè)市場運行障礙。要采取有效措施，逐步核實、核清一人多房、處處有房、以“炒房”為職業(yè)的群體，提高這部分人再次購房的準(zhǔn)入條件和門檻。

其次，作為房開商，要秉承“信譽(yù)至上，顧客至上，道德為先”的企業(yè)理念。一要始終把道德放在首位，打消億萬富翁、一夜暴富等不良野心思想，在發(fā)展房開事業(yè)中主動擔(dān)當(dāng)其維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的職責(zé)和義務(wù)。二要學(xué)會換位思考，多為低收入人群著想，認(rèn)真落實政府政策，不制造虛假宣傳，不間接抬高房價。三要堅持誠信經(jīng)營，不搞未建先售、一房多賣、忽悠購買人群、套取國家資金等違規(guī)違法行為。

第三，作為社會公眾，要主動參與到房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展監(jiān)督工作中。

面對一些房開的弄虛作假和違規(guī)銷售行為，要敢于亮劍，及時向有關(guān)部門反映，與政府一道徹底清除房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展障礙，合力推進(jìn)房產(chǎn)事業(yè)朝著健康、有序、利民、穩(wěn)定方向發(fā)展，為實現(xiàn)房價與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)一致積極貢獻(xiàn)力量。

實現(xiàn)房價“降溫”，徹底鏟除房開商“一夜暴富”的野心和不正之風(fēng)，切實凈化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，確保人有所居、人有定居，政府、社會要齊發(fā)力，房開商更是要不忘道德信譽(yù)。唯有這樣，給房價“降溫”才不會成為“空中樓閣、鏡中之花、水中之月”。

政策拐點并不等于樓市拐點

文丨■周洪慶

政策拐點并不等于樓市拐點。近十年來，各級政府樓市調(diào)控政策頻頻出臺，但每次政策出臺之后房價只有一波小小的回落，隨即又漲得更加瘋狂。

之所以會如此，原因在于政府調(diào)控樓市的心態(tài)非常復(fù)雜：既怕房地產(chǎn)泡沫抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、影響市場經(jīng)濟(jì)正常秩序、損害消費者利益、給金融系統(tǒng)帶來巨大風(fēng)險等等，又怕房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致地產(chǎn)市場崩潰，引發(fā)民間資產(chǎn)大幅縮水、城市發(fā)展受到不良影響、企業(yè)不良債務(wù)纏身、嚴(yán)重?fù)p傷地方財政、大幅增加銀行不良債務(wù)等等，因此既不希望房價瘋漲，也不希望房價暴跌。表現(xiàn)在行動上，政府的樓市調(diào)控政策不可能對房價進(jìn)行“窮追猛打”。

有人認(rèn)為，樓市拐點只等一件大事——人民幣實現(xiàn)可自由兌換，從而化解貨幣超發(fā)導(dǎo)致的流動性過多問題。他們認(rèn)為，人民幣在今年十月一日已經(jīng)正式納入國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(quán)(SDR)籃子，成為與美元、歐元、英鎊、日元并列的第五種SDR籃子貨幣，對我國的金融改革影響重大。在此情況之下，人民幣還不能自由兌換，無論從哪個角度上看都說不過去，因而央行將會很快宣布開放人民幣可自由兌換政策。

筆者認(rèn)為，這種觀點過于天真。人民幣可自由兌換意味著開放資本賬戶，無論中國人還是外國人，手中掌握的儲蓄資產(chǎn)均可以隨時從人民幣轉(zhuǎn)成外幣或者由外幣轉(zhuǎn)成人民幣。目前而言，這種情況變成現(xiàn)實會給我國金融帶來巨大風(fēng)險，甚至演化成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，央行宣布開放人民幣可自由兌換會慎之又慎，短期內(nèi)不可能這么做。退一步說，即使央行近期宣布人民幣可自由兌換，也不一定能夠化解目前貨幣超發(fā)導(dǎo)致的流動性過多問題。再退一步說，即使目前能夠化解貨幣超發(fā)導(dǎo)致的流動性過多問題，其他導(dǎo)致房價瘋漲的因素，如地方政府財政依賴房地產(chǎn)業(yè)、投機(jī)炒房熱等問題，也仍然存在。

此外，目前政府正推進(jìn)著力城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口將會迅速增加，購房需求還將逐步增長；眼下世界范圍內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)不景氣，股市也處于熊市狀態(tài)，且短時間內(nèi)也難以改變，過多的流動性一時還難以從樓市大量流出而尋求其他更好的出路……這些因素也還將推動房價往上走。

總而言之，筆者認(rèn)為，一些人認(rèn)為我國樓市拐點將至的觀點是對形勢的誤判。

樓市調(diào)控任重而道遠(yuǎn)

文丨■陳孝斌

縱觀樓市調(diào)控歷史，反復(fù)上漲、屢番調(diào)控可以說是一個走不出的“死胡同”，結(jié)果總?cè)缯{(diào)控之紙包不住房價之火，而讓老百姓們終是眼睜睜的看著房價一路高歌猛進(jìn)，離居有其所的夢想漸行漸遠(yuǎn)。的確，每一次政府調(diào)控，很多老百姓們都會寄予厚望，因為這其中充滿了居有其所的渴望。即便是到頭來是鏡月水花、空歡喜一場，很多老百姓依舊不愿放棄這種寄托與期望。而現(xiàn)實卻是殘酷的，樓市拐點，不會因為寄托與期待的熱切而產(chǎn)生。

那么，房價“高燒”緣何退不下來？有人說問題的癥結(jié)在土地財政上，有人說毛病在貨幣政策上，也有人說樓市秩序不規(guī)范也有“貢獻(xiàn)”。或許，這些問題都是問題，但似乎都沒有觸及到根本。在市場經(jīng)濟(jì)之下，房價說到底，取決于市場，取決于供需。供大于需，價格自會降低；供小于需，價格自然上漲?？梢园l(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房價飛漲的多是一二線城市，而房價疲軟甚至下跌的多是三四線城市。為什么？因為，房價不僅在于房子的價格，更在教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會等各類公共服務(wù)的價格。

這就需要注意幾個問題了，首先，我國很多城市定位已經(jīng)固化，例如行政中心、經(jīng)濟(jì)中心等早已分明，自然優(yōu)質(zhì)資源也就比較集中；其次，在我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化、消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、不斷擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略抉擇下，必然很多畢業(yè)學(xué)生、農(nóng)民工涌入城市，那么占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源的一二線城市無疑成為了首選，而形成了樓市巨大剛需。再次，不排除樓市調(diào)控政策的有效性，例如規(guī)范秩序、消除炒作，加大土地供應(yīng)量、建設(shè)保障房等，但是在土地資源緊缺的一二線城市，剛需明顯大于供給，可以說這種調(diào)控是治標(biāo)不治本，自然調(diào)控之紙難以包住房價之火躥升。

所以，樓市拐點到底在哪里？答案還在大力破解供需矛盾上。在一二線城市，土地作為稀缺資源，供應(yīng)量是有限的，保障房建設(shè)往往也只能是杯水車薪，關(guān)鍵還在設(shè)法分流需求、降低剛需。事實上，“擇房熱”與“擇校熱”一樣，使之“退燒”的核心問題，還在一個資源公平享受的問題。只有讓更多城市都擁有優(yōu)質(zhì)資源，都擁有發(fā)展希望，擇城而居才會多元，居住剛需才會緩釋，價格也才會在供需矛盾緩和下趨于平穩(wěn)，而最終出現(xiàn)拐點。但問題是，讓更多城市擁有吸引人的優(yōu)質(zhì)資源，均衡城市間的公共服務(wù)卻非一朝一夕之事，任重而道遠(yuǎn)。就此而言，樓市調(diào)控恐怕還有很長的路要走。