房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及其負(fù)效應(yīng)分析

趙海燕

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，黑龍江 大慶 163319）

·金融窗口·

房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及其負(fù)效應(yīng)分析

趙海燕

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，黑龍江 大慶 163319）

基于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位，從分析其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)入手，在闡述房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)構(gòu)成的基礎(chǔ)上，界定其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的含義，并據(jù)此分析過(guò)重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。分析表明房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重造成房?jī)r(jià)居高不下，民眾福利受挫；官員尋租現(xiàn)象普遍，極易滋生腐??；稅收風(fēng)險(xiǎn)加大，加大征稅成本。由此建議地方政府在為房地產(chǎn)業(yè)減輕負(fù)擔(dān)和加強(qiáng)監(jiān)管方面要出臺(tái)有力舉措，以減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重所帶來(lái)的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)業(yè)；十稅一費(fèi)；稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率；官員尋租；稅收風(fēng)險(xiǎn)

2014年以來(lái)，隨著樓市的低迷，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本不斷上行，整體發(fā)展舉步維艱。尤其是三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著自身無(wú)力解決的兩大難題：一是由于國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策抑制了房地產(chǎn)的私人投資需求而產(chǎn)生大量房屋剩余；二是住房的剛性需求者仍感覺(jué)支付乏力的高額房?jī)r(jià)。面對(duì)此狀，很多剛性需求者保持觀望，期待著房地產(chǎn)商能進(jìn)一步讓利銷(xiāo)售。然而，令房地產(chǎn)商苦不堪言的是房屋價(jià)格的降價(jià)空間實(shí)在有限。因?yàn)樵诜课輧r(jià)格中，除了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本外，巨額的土地成本和繁重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)占據(jù)了房?jī)r(jià)的絕大部分比重，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)壓至最低，幾乎沒(méi)有下行的空間。不僅如此，沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還同時(shí)會(huì)引發(fā)一系列的其他問(wèn)題，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是經(jīng)濟(jì)社會(huì)都會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，房地產(chǎn)企業(yè)沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)該引起地方政府的足夠重視并適時(shí)對(duì)政策做出調(diào)整。

一、房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)構(gòu)成

房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)，指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)向政府支付的各種稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)和取得土地的成本。因?yàn)楦黜?xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)與稅收一樣都是政府強(qiáng)制征收的，土地成本是政府通過(guò)拍賣(mài)等方式從房地產(chǎn)企業(yè)取得的按規(guī)定期限支付使用出讓金，這些費(fèi)用都是以政府為受讓對(duì)象，帶有很大程度的強(qiáng)制性和固定性，一同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)不可避免的負(fù)擔(dān)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年全面稅制改革后形成的，是目前我國(guó)稅制體系中涉及稅種最多的一個(gè)行業(yè)稅收體系。當(dāng)前國(guó)家的18個(gè)稅種中有10個(gè)涉及到房地產(chǎn)業(yè)，分別是增值稅（2016年5月1日開(kāi)始由營(yíng)業(yè)稅改征）、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和契稅，其中后5個(gè)稅種是僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收。此外，還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，即教育費(fèi)附加。所以，人們通常用“十稅一費(fèi)”來(lái)概括房地產(chǎn)業(yè)的全部稅收。

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程可分為土地征用環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。“十稅一費(fèi)”覆蓋到房地產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在土地征用環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地時(shí)會(huì)涉及到契稅和耕地占用稅；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)會(huì)涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這些稅種多為地方稅，當(dāng)?shù)卣畵碛衅涠愂帐杖氲恼魇諜?quán)。

除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)從建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)的間接稅，如建筑安裝的增值稅及附征的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，這些稅種雖然是從建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的間接稅，但也是房地產(chǎn)企業(yè)向政府的稅收貢獻(xiàn)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。

（二）行政事業(yè)性收費(fèi)

除以上所列的稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還需向政府繳納各種費(fèi)用。由于房地產(chǎn)業(yè)投資巨大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜等特征，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和約束，多數(shù)政府部門(mén)（包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、郵政、水利、電力、環(huán)保、公安、城管等部門(mén)）都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目。這些政府性收費(fèi)按性質(zhì)可分為以下三類(lèi)：一是項(xiàng)目性收費(fèi)。具體包括為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌資和公共配套設(shè)施建設(shè)籌資的收費(fèi)，前者主要指城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程建設(shè)費(fèi)、供水設(shè)施工程補(bǔ)償費(fèi)、水電增容費(fèi)、電網(wǎng)改造費(fèi)等，后者主要指商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)、教育設(shè)施配套費(fèi)等。二是管理費(fèi)和手續(xù)費(fèi)。主要包括規(guī)劃管理費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、施工管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、土地測(cè)量費(fèi)、鑒證費(fèi)、房地產(chǎn)租賃合同審核費(fèi)等。這類(lèi)費(fèi)用雖單項(xiàng)收費(fèi)額不高，但因收取部門(mén)多、收取范圍大，致使最終的收費(fèi)總額也不容小覷。三是各種證件工本費(fèi)。主要包括國(guó)有土地使用權(quán)證工本費(fèi)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證工本費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的所有收費(fèi)項(xiàng)目超過(guò)100種。雖然并非每一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)都會(huì)囊括所有費(fèi)用，但一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的政府性收費(fèi)都不少于20種。

（三）土地出讓金

土地是房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必然依賴(lài)的自然資源。土地出讓金是國(guó)家作為土地所有者將其一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，并向房地產(chǎn)企業(yè)收取的土地使用權(quán)價(jià)格。由于土地資源的國(guó)有性、有限性及房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性，使房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)承擔(dān)著高額的土地使用成本。土地出讓通常采用招標(biāo)掛方式。土地出讓時(shí)以工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地三種用途分別計(jì)價(jià)。從大慶看，三種用地中住宅用地成交量最大，近幾年一直占到全部用地的80%以上，價(jià)格從2011年開(kāi)始就超過(guò)1000元/平方米，2013年的交易均價(jià)更是達(dá)到了1879.28元/平方米。

從以上房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)構(gòu)成看，名目繁多的稅費(fèi)和高額的土地成本，構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（簡(jiǎn)稱(chēng)“稅負(fù)”），指房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人對(duì)國(guó)家政府承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)荷，通常用納稅人在一定時(shí)期向國(guó)家繳納的稅費(fèi)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果之間的比例關(guān)系來(lái)反映，這種對(duì)比關(guān)系稱(chēng)為稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率?，F(xiàn)實(shí)中，由于對(duì)稅費(fèi)范圍界定不同，計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率指標(biāo)有三種口徑：

本文分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，旨在反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府的資金貢獻(xiàn)，因此采用大口徑稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率進(jìn)行說(shuō)明。學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，從全國(guó)平均水平來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的大口徑稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率達(dá)到60%左右。據(jù)蘭德咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的“十稅一費(fèi)”，約占房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的13%～15%；各類(lèi)行政事業(yè)性收費(fèi)，約占房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的8%～12%，各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)約占房?jī)r(jià)的20%～25%，個(gè)別三、四線城市甚至高于25%；土地出讓金占到房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的40%。稅費(fèi)和土地出讓金總額占銷(xiāo)售收入的比重超過(guò)60%。這一比重在國(guó)際上的平均值是20%，由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)地價(jià)及稅、費(fèi)比重明顯過(guò)高。具體到某一個(gè)城市（鎮(zhèn)），還存在地方政府在稅費(fèi)征收過(guò)程中的層層加碼，稅費(fèi)比重更高得離譜。

從行業(yè)對(duì)比看，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在所有行業(yè)對(duì)比中一直穩(wěn)居首位。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究人員經(jīng)過(guò)計(jì)算得出，2013年我國(guó)百元GDP平均稅負(fù)為21.09元，其中第三產(chǎn)業(yè)平均為24.06元，而作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)卻高達(dá)46.73%?？梢?jiàn)，僅從稅收角度而言，房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)在行業(yè)中已遙遙領(lǐng)先。如果再加上名目繁多的各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府出讓金，房地產(chǎn)業(yè)所承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在行業(yè)對(duì)比中更是獨(dú)占鰲頭?？梢?jiàn)，無(wú)論是稅費(fèi)種類(lèi)的規(guī)定，還是計(jì)稅金額的規(guī)定，沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣承擔(dān)著如此沉重的負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其行業(yè)承受范圍。

不僅如此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)制度不完善，征收管理混亂，很多地方政府自行設(shè)置一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，稅費(fèi)重復(fù)征收現(xiàn)象非常嚴(yán)重，進(jìn)而不同程度地進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的負(fù)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，過(guò)于沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展舉步維艱，而且還會(huì)因此產(chǎn)生一系列負(fù)面的傳導(dǎo)效應(yīng)。

（一）稅負(fù)過(guò)高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，民眾福利受挫，不利于社會(huì)穩(wěn)定

過(guò)高的房地產(chǎn)稅費(fèi)不僅影響著開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，甚至還波及到二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。以商品房開(kāi)發(fā)為例，各項(xiàng)稅費(fèi)都會(huì)被計(jì)入房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)嫁為消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)中，這將直接影響購(gòu)房者的切身利益。較高的稅費(fèi)迫使房?jī)r(jià)難以下調(diào)，繼而抑制了住房潛在需求的有效性轉(zhuǎn)化，不利于開(kāi)拓商品房消費(fèi)市場(chǎng)。一般而言，房屋價(jià)格由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償、稅費(fèi)支出、建筑安裝成本、利潤(rùn)等項(xiàng)目構(gòu)成。據(jù)調(diào)查得知，在近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，三線城市的土地出讓金（包括拆遷補(bǔ)償）加上稅費(fèi)支出都占到了房?jī)r(jià)的60%以上，建筑安裝成本占到房?jī)r(jià)的30%～35%，利潤(rùn)不到10%。從價(jià)格上看，房地產(chǎn)商的獲利空間已經(jīng)非常小了。在二級(jí)市場(chǎng)，由于大量的稅費(fèi)存在，消費(fèi)者反映商品房?jī)r(jià)格已超出他們的承受能力。在三級(jí)市場(chǎng)，二手房產(chǎn)交易過(guò)程中，除了正常的交易價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)雙方還要負(fù)擔(dān)契稅、增值稅等約10.47%的稅費(fèi)，而這些最終都會(huì)通過(guò)樓價(jià)直接或間接地轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，且以上測(cè)算還沒(méi)有考慮到銀行按揭及公證費(fèi)用。當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)增值困難，沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)使得大多數(shù)房屋轉(zhuǎn)讓者即使加值10%轉(zhuǎn)讓依然會(huì)“入不敷出”，補(bǔ)償利息損失更是不可能。

從以上對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的分析中可見(jiàn)，稅負(fù)過(guò)高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。因此，即使在市場(chǎng)低迷期，房地產(chǎn)商也不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)就意味著面臨著虧損的風(fēng)險(xiǎn)。高房?jī)r(jià)，極大地侵蝕了消費(fèi)者的利益，這種高價(jià)格如果超出普通民眾可承受的范圍太多時(shí)，就會(huì)增加社會(huì)不穩(wěn)定因素，不利于和諧社會(huì)的建立。

（二）稅負(fù)過(guò)高加大了房地產(chǎn)業(yè)的尋租行為，使房地產(chǎn)業(yè)成為滋生腐敗的溫床

眾所周知，近些年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尋租現(xiàn)象極為嚴(yán)重，由此導(dǎo)致的貪污腐敗案件觸目驚心，不可計(jì)數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)之所以成為尋租的重災(zāi)區(qū)，與其高額的土地成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)脫不了干系。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地有著天然的依賴(lài)，擁有土地就相當(dāng)于擁有了財(cái)富。然而高額的土地出讓價(jià)格極大地沖減著企業(yè)的利潤(rùn)必然會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商不規(guī)范運(yùn)作的沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)的尋租行為非常普遍?，F(xiàn)實(shí)中，根據(jù)政府提供土地方式的不同會(huì)產(chǎn)生不同的土地尋租行為，如果是協(xié)議出讓土地方式，供需雙方經(jīng)?！鞍迪洹辈僮?，政府部門(mén)以明顯不合理的價(jià)格將土地出讓給用地企業(yè)，從而獲取小于甚至等于其所尋租金費(fèi)用的私下利益；如果是在招拍掛出讓土地方式下，尋租行為就更為隱蔽，作為尋租者的開(kāi)發(fā)商會(huì)首先取得相關(guān)部門(mén)默許，然后與其他競(jìng)爭(zhēng)者私下達(dá)成協(xié)議，以支付現(xiàn)金方式使對(duì)手退出，最后以較低的招標(biāo)價(jià)獲得使用權(quán)。土地的政府壟斷性使地方政府部門(mén)成為尋租現(xiàn)象滋生和蔓延的“肥沃土壤”，房地產(chǎn)業(yè)已成為官員紛紛落馬的黑色領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)因以權(quán)謀私、貪污受賄而受到審查的政府官員中，涉及土地批租問(wèn)題的占到一半以上。除土地以外，由于地方政府稅費(fèi)政策不完善，在稅費(fèi)上繳中也存在很大尋租空間，因稅費(fèi)涉及的政府部門(mén)多，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ鈱?duì)象非常廣泛，各級(jí)政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計(jì)稅務(wù)等部門(mén)都會(huì)成為尋租對(duì)象。近期國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)查了7省市的各種涉稅問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)近90%的問(wèn)題涉及房地產(chǎn)業(yè)，這與房地產(chǎn)商和相關(guān)部門(mén)的尋租、設(shè)租活動(dòng)是分不開(kāi)的。此外，房地產(chǎn)業(yè)還面臨著一些根植于“集體尋租”行為的不合理收費(fèi)現(xiàn)象，即有關(guān)部門(mén)通過(guò)更高級(jí)的合法形式來(lái)掩蓋不合理的尋租事實(shí)。這不僅提高了居民的購(gòu)房成本，也加大了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)負(fù)擔(dān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)限制房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

站在尋租者個(gè)人的角度，尋租活動(dòng)收益大于成本，是一種“正和的博弈”；但立于整個(gè)社會(huì)的位置，尋租活動(dòng)卻是一種“負(fù)和的博弈”。從短期看，房地產(chǎn)尋租盤(pán)剝了消費(fèi)者剩余；從長(zhǎng)期看，尋租又可能將房地產(chǎn)推向“你發(fā)財(cái)、我發(fā)展、成本社會(huì)掏”的畸形增長(zhǎng)模式。這種易發(fā)房地產(chǎn)泡沫的增長(zhǎng)模式的破滅條件一旦成熟，必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)而沖擊整個(gè)社會(huì)的福利水平。

（三）稅負(fù)過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，使征稅成本不斷提高，造成極大的資源浪費(fèi)

涉稅風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的涉稅行為因未能正確遵守稅收法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失，主要包括企業(yè)未按照稅法規(guī)定承擔(dān)納稅義務(wù)而導(dǎo)致的現(xiàn)存或潛在的稅務(wù)處罰風(fēng)險(xiǎn)和因未主動(dòng)利用稅法安排業(yè)務(wù)流程導(dǎo)致的應(yīng)享受稅收利益的喪失。

過(guò)重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府之間的博弈從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。地方政府為了追求經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和官員政績(jī)不斷通過(guò)土地出讓和稅費(fèi)征收提高財(cái)政收入和GDP，而房地產(chǎn)企業(yè)為了降低成本提高企業(yè)利潤(rùn)率也不斷在抵制稅費(fèi)上做文章。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)從事活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都存在著涉稅風(fēng)險(xiǎn)。比如，在取得土地環(huán)節(jié)，企業(yè)通過(guò)虛增拆遷安置費(fèi)的方式減少土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納；在交易環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收到的“預(yù)收賬款”和收取購(gòu)房定金及其他代收款項(xiàng)時(shí)不足額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅；以房抵工程款、以房抵銀行貸款等未視同銷(xiāo)售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)檢查也在不斷加大力度。查閱國(guó)家稅務(wù)總局專(zhuān)項(xiàng)年檢通知文件發(fā)現(xiàn)，在2002—2013年列示的年度專(zhuān)項(xiàng)檢查行業(yè)中，只有房地產(chǎn)業(yè)是連續(xù)12年均在榜列之中的。雖然每年的檢查側(cè)重點(diǎn)不同，如有的年份側(cè)重檢查房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅或所得稅等單項(xiàng)稅種，有的年份把所有涉稅種列為檢查對(duì)象，但是連續(xù)12年針對(duì)一個(gè)行業(yè)的檢查足以說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)已被列為我國(guó)稅收征管的重點(diǎn)監(jiān)查對(duì)象，所有這些，不可避免地加大了行政成本，造成了社會(huì)資源的不合理流失。

四、結(jié)論

稅收是國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低迷期，地方政府運(yùn)用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)時(shí)要考慮到房地產(chǎn)業(yè)的承受能力，順勢(shì)而為。作為政府而言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收、收費(fèi)和土地成本要適當(dāng)做出讓步，給企業(yè)留有一定的利潤(rùn)空間。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)地方政府各部門(mén)稅費(fèi)征收過(guò)程中不規(guī)范行為的監(jiān)督和整治，幫助房地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)入健康上行的發(fā)展軌道。

[1]李相國(guó)，劉俊彥,楊萬(wàn)貴.淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展[J].會(huì)計(jì)之友，2011，（05）:10-12.

[2]蔣宇清.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)查——基于S市的案例[D].山東大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015：23－30.

〔責(zé)任編輯：宋洪德〕

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1002-2341（2016）06-0121-04

2016-10-04

趙海燕（1970-），女，教授，管理學(xué)博士，主要從事財(cái)政及稅收問(wèn)題研究。