■ 汪 麗 Wang Li
住宅建設(shè)項(xiàng)目降成本、增效益策略
■ 汪 麗 Wang Li
文章通過(guò)工程實(shí)例,介紹利用建設(shè)項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng),通過(guò)合理劃分分包標(biāo)段、采取合理措施、優(yōu)化施工圖、加強(qiáng)材料管理及策劃、加強(qiáng)對(duì)發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)簽證索賠、工程結(jié)算策劃等手段,降低住宅建設(shè)項(xiàng)目成本,提升項(xiàng)目效益經(jīng)驗(yàn)。
住宅項(xiàng)目;管理;優(yōu)化;二次經(jīng)營(yíng)
作為企業(yè),利潤(rùn)是第一位的。但是,由于嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)不可能在承接項(xiàng)目時(shí)獲得多么優(yōu)厚的價(jià)格;相反地,多數(shù)項(xiàng)目往往是在眾多競(jìng)標(biāo)單位激烈拼殺下大幅讓利后才得以中標(biāo)。那么,在低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下,建設(shè)項(xiàng)目要如何贏利呢?通常情況下,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可分為兩個(gè)階段:一是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)(一次經(jīng)營(yíng)),其核心任務(wù)是控風(fēng)險(xiǎn)、抓訂單;二是合同履約階段的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)(二次經(jīng)營(yíng)),其核心任務(wù)是降成本、增效益。項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)是提高項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵手段,在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中顯得尤為重要,它貫穿項(xiàng)目建設(shè)始末。怎樣實(shí)施項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)?下面就以某特殊鋼工業(yè)項(xiàng)目為例進(jìn)行解讀。
某商品住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目由3棟8層的高層和13棟5~6層的多層建筑組成,總用地面積40 870m2,總建筑面積63 470m2。其中,地上總建筑面積56 950m2,地下建筑面積6 520m2。合同簽訂為施工總承包,承包范圍為土建、安裝、綠化、室外總體等。
2.1 項(xiàng)目環(huán)境分析
該項(xiàng)目過(guò)程控制執(zhí)行精細(xì)化管理,建筑單位有工程管理部門(mén)和預(yù)算管理部門(mén),現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料計(jì)劃申報(bào)、過(guò)程進(jìn)度批量有成熟的管理流程,控制嚴(yán)謹(jǐn)。該項(xiàng)目投標(biāo)時(shí),共有6家單位競(jìng)標(biāo),競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,我公司最后以最低價(jià)中標(biāo),可想而知,本項(xiàng)目能否盈利具有極大的挑戰(zhàn)性。
2.2 成本測(cè)算
項(xiàng)目中標(biāo)后,結(jié)合招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和承攬合同,分析承包范圍、計(jì)價(jià)及承包方式、價(jià)款調(diào)整方式等,按同期市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械價(jià)格測(cè)算出初始項(xiàng)目一次效益為-75萬(wàn)元,綜合一次效益率-0.42%(與投標(biāo)階段測(cè)算保平的目標(biāo)值基本一致)。當(dāng)時(shí),公司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、各參建單位判斷,該項(xiàng)目有二次經(jīng)營(yíng)空間。最終,公司確定本項(xiàng)目的一次效益目標(biāo)值:綜合一次效益率2.27%。項(xiàng)目部在編制經(jīng)營(yíng)策劃時(shí),對(duì)該項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)思路進(jìn)行了詳細(xì)的推敲,制定了 “完成一次效益指標(biāo),實(shí)現(xiàn)二次效益”的內(nèi)控目標(biāo)。
2.3 市場(chǎng)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)
承攬合同于2007年12月簽訂,開(kāi)工時(shí)間為2008年1月9日。2008年4月開(kāi)始正好是土建施工高峰期,項(xiàng)目遭遇國(guó)內(nèi)漲幅較大的人工、材料、機(jī)械漲價(jià),施工期間僅商品混凝土漲價(jià)價(jià)差就達(dá)185萬(wàn)元,項(xiàng)目的成本控制更是雪上加霜。
3.1 合理劃分分包標(biāo)段
編制合理的分包工程量清單,對(duì)綜合單價(jià)內(nèi)容按精細(xì)化要求拆分成各專業(yè)進(jìn)行分包:鋼材、商品混凝土等主材由項(xiàng)目部提供,施工有利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目實(shí)行大勞務(wù)分包,如土建分為土方專業(yè)分包,建筑結(jié)構(gòu)實(shí)行大勞務(wù)分包,雨排水管安裝劃分為一個(gè)標(biāo)段,降低了施工成本;對(duì)利潤(rùn)小、甚至虧損、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包,量?jī)r(jià)全包,在保證收益的前提下實(shí)施分包。
在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,通過(guò)競(jìng)價(jià)招標(biāo)及議標(biāo)方式,選擇講誠(chéng)信、有實(shí)力、價(jià)格合理、愿意同公司合作的分包商參與項(xiàng)目施工,從而降低了項(xiàng)目施工成本(即分包成本),保證了項(xiàng)目施工效益。
3.2 采取合理措施降低成本
(1)本項(xiàng)目土方、建筑垃圾場(chǎng)外運(yùn)輸及處置場(chǎng)地費(fèi)均包含在綜合單價(jià)內(nèi),不另計(jì)費(fèi)。項(xiàng)目處于市中心地帶,土方需外運(yùn)至20km外處置,單價(jià)為75元/m3,必須做好現(xiàn)場(chǎng)土方挖填平衡,減少土方外運(yùn)工程量。土方開(kāi)挖嚴(yán)格計(jì)算基坑開(kāi)挖深度、邊坡系數(shù)、操作面寬度,避免土方超挖、多挖。
(2)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院聯(lián)系,提前修建四周正式道路路基,并利用其作為臨時(shí)道路,減少修建臨時(shí)道路工程量,以降低項(xiàng)目成本。
(3)需提前運(yùn)行的臨時(shí)電纜費(fèi)用在措施費(fèi)中包干使用,在實(shí)際施工過(guò)程中加強(qiáng)與業(yè)主溝通,采用正式電纜作為臨時(shí)用電的電纜,在臨時(shí)使用中加強(qiáng)保護(hù),從而降低成本。
(4)調(diào)整施工順序,使其合理。
(5)施工措施上進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工期推敲比較后,采用優(yōu)化后的施工措施方案。本項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)基坑采用鋼板樁圍護(hù),且特殊措施費(fèi)包干僅70多萬(wàn)元,實(shí)際圖紙到后,僅此項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算就要發(fā)生約200萬(wàn)元,如采用大開(kāi)挖,則僅增加土方開(kāi)挖費(fèi)用,可大大節(jié)省成本。因此,項(xiàng)目部將該施工方案確定為采用大開(kāi)挖,并外委專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行深基坑方案及圖紙?jiān)O(shè)計(jì),從而通過(guò)專家論證,確定使用該方案。
3.3 對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化增加收益
(1)在實(shí)施過(guò)程中通過(guò)與設(shè)計(jì)院溝通,對(duì)于基礎(chǔ)下面為雜填土,必須采用再生石回填才能滿足回填要求,請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院標(biāo)注在圖紙說(shuō)明上。
(2)建議將構(gòu)筑物地面以下有高低差的部分標(biāo)注在圖紙上,實(shí)施過(guò)程中提交技術(shù)核定單改為砌筑磚胎?;靥钌皧A石。
(3)鋼筋搭接方式優(yōu)化:選用Φ14~Φ18鋼筋,采用對(duì)焊接頭或套筒連接兩種方式,先期需測(cè)算套筒費(fèi)用是否小于焊接費(fèi)用,如套筒費(fèi)用低就可在施工圖優(yōu)化為套筒聯(lián)接方式,這樣達(dá)到鋼筋用量正常減少的目的。
(4)土建與電氣施工圖優(yōu)化:通常情況下,電氣施工圖都較土建圖晚,部分電氣接地扁鋼、埋管等(這部分量不可偏大)可先期體現(xiàn)在土建施工圖中,混凝土澆筑前都要圖紙會(huì)審,減少重復(fù)施工及錯(cuò)誤施工增加的工作量。
3.4 材料管理及策劃增加收益
(1)材料管理是項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn),因此,做好材料策劃及材料管理,是二次經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效的核心。對(duì)于向分包提供的材料,施工過(guò)程中根據(jù)圖紙精確計(jì)算工程量,并控制材料的領(lǐng)用量,保證項(xiàng)目的收支平衡。
(2)項(xiàng)目材料的節(jié)約是項(xiàng)目成本降低的主要方向之一。通過(guò)節(jié)約材料的運(yùn)作與營(yíng)銷(xiāo),可最大限度發(fā)揮項(xiàng)目的生產(chǎn)管理優(yōu)勢(shì),為項(xiàng)目贏得良好的效益。材料的采購(gòu)嚴(yán)格遵循計(jì)劃執(zhí)行,并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)庫(kù)存材料逐月盤(pán)點(diǎn),在計(jì)劃、采購(gòu)、入庫(kù)、出庫(kù)、領(lǐng)料各環(huán)節(jié)按公司管理流程進(jìn)行嚴(yán)格控制,整個(gè)過(guò)程中不出現(xiàn)材料浪費(fèi)現(xiàn)象。因此,到本項(xiàng)目施工結(jié)束,材料基本無(wú)多余現(xiàn)象,保證了材料成本不浪費(fèi)。
(3)項(xiàng)目合同約定主合同清單中沒(méi)有的材料需進(jìn)行核價(jià)。對(duì)于需認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)的材料,在施工過(guò)程中要積極關(guān)注材料的價(jià)格變化情況,圖紙一旦出現(xiàn)新增工程量,應(yīng)及時(shí)通過(guò)上海建材市場(chǎng)信息、中國(guó)建材網(wǎng)、公司物資管理部詢價(jià)等渠道查詢相關(guān)的材料信息,并通過(guò)與甲方預(yù)算管理部門(mén)的良好關(guān)系,確保該部分自采材料核價(jià)后均能有較好的利潤(rùn)。
3.5 加強(qiáng)對(duì)發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)簽證索賠增加收益
(1)對(duì)發(fā)包人的索賠簽證主要分工期索賠和費(fèi)用索賠兩類(lèi)。工期索賠往往是在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度的關(guān)鍵線路安排受到影響時(shí)要求工期順延,推遲竣工日期或采用搶工期措施達(dá)到某個(gè)節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求。本項(xiàng)目因發(fā)包人設(shè)備晚到,主動(dòng)進(jìn)行合同增補(bǔ)工期延期。費(fèi)用索賠主要表現(xiàn)在量的索賠和價(jià)的索賠上,對(duì)合同另一主體提起的補(bǔ)償要求。作為項(xiàng)目承包人,就是向發(fā)包人索賠因?qū)Ψ竭^(guò)錯(cuò)發(fā)生的損失,索賠價(jià)格中既包括成本損失,又可能包含利潤(rùn)損失。
(2)在履約的過(guò)程中,出現(xiàn)需要簽證的機(jī)會(huì)就要把握,不能拖延導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī),特別是通過(guò)文字、影像、會(huì)議記錄、圖形、傳真、電子郵件等作為附件,依據(jù)合同條款作為充分說(shuō)明簽證理由,要求甲方簽證確認(rèn)。
(3)所有施工人員對(duì)外簽證必須經(jīng)經(jīng)營(yíng)人員審核后報(bào)出,并根據(jù)報(bào)出及收到情況進(jìn)行臺(tái)賬登記,落實(shí)跟蹤責(zé)任者,動(dòng)態(tài)管理辦理狀態(tài)情況,直至最終匯總收集到經(jīng)營(yíng)人員手中保存,以備過(guò)程報(bào)量預(yù)算和最終結(jié)算。
(4)在項(xiàng)目履約過(guò)程中,根據(jù)合同條件,對(duì)一些超出原合同約定價(jià)格范圍的材料、機(jī)械使用等事項(xiàng),要求發(fā)包人辦理實(shí)際價(jià)格的現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)。
(5)專項(xiàng)事件采用專項(xiàng)報(bào)告要求補(bǔ)償,也是索賠的重要手段。由于合同簽訂階段其價(jià)格條款不可能約定得天衣無(wú)縫,再者合同談判階段承包人有意留下一些二次經(jīng)營(yíng)的空間,所以,在認(rèn)真研究合同條款的基礎(chǔ)上,對(duì)合同未約定或約定模糊的內(nèi)容提出補(bǔ)償要求,是承包人經(jīng)常使用的二次經(jīng)營(yíng)方法。如:甲控乙供材料合同中,未指明品牌的具體等級(jí),而施工階段發(fā)包人希望使用同一品牌中質(zhì)量較好的產(chǎn)品,那么,根據(jù)原來(lái)合同簽訂階段的價(jià)格與實(shí)際施工階段的價(jià)格差異是承包人必須主張的內(nèi)容,這也是簽證內(nèi)容。
(6)承攬合同工程量清單綜合單價(jià)項(xiàng)目中,按施工圖無(wú)法計(jì)算工程量的,需按現(xiàn)場(chǎng)具體實(shí)施工程實(shí)體計(jì)算工程量;對(duì)于工程實(shí)體實(shí)施完急需隱蔽的,這類(lèi)項(xiàng)目需要在隱蔽前與業(yè)主辦理完簽證事宜,結(jié)算時(shí)便于雙方確認(rèn)工程量。
(7)承攬合同工程量清單綜合單價(jià)未列項(xiàng)目或無(wú)類(lèi)似項(xiàng)目,工程實(shí)施中以簽證方式向發(fā)包方提供應(yīng)增加費(fèi)用的理由,盡量從施工工藝、工序發(fā)生變更或施工措施方案發(fā)生重大變更方面辦理簽證,這類(lèi)簽證內(nèi)容與發(fā)包方要進(jìn)行價(jià)格協(xié)商,也就有了重新?tīng)?zhēng)取增加合同價(jià)款的機(jī)會(huì),易于爭(zhēng)取較高費(fèi)用。
(8)承攬合同工程量清單未列項(xiàng)目辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證,不要將多項(xiàng)內(nèi)容集中辦理一項(xiàng)簽證,要分項(xiàng)辦理,費(fèi)用小的簽證發(fā)包方不會(huì)計(jì)較易于通過(guò),最終集少成多能獲取較好收益。
3.6 工程結(jié)算策劃增加收益
(1)通過(guò)工程結(jié)算增加工程量或套用有利的綜合單價(jià),套用綜合單價(jià)要有理有據(jù),不是簡(jiǎn)單套高不套低原則。
(2)工程量清單綜合單價(jià)項(xiàng)目,有的結(jié)構(gòu)形式或施工內(nèi)容幾乎相同,清單表現(xiàn)兩個(gè)以上子目項(xiàng)目,結(jié)算時(shí),工程量盡量歸類(lèi)綜合單價(jià)高的子目項(xiàng)目,以達(dá)到增加結(jié)算費(fèi)的目的。
住宅建設(shè)項(xiàng)目要想達(dá)到理想的收益,二次經(jīng)營(yíng)必須加強(qiáng)。從以上項(xiàng)目的介紹可以看出,二次經(jīng)營(yíng)涉及面廣,不是單獨(dú)由項(xiàng)目經(jīng)理或經(jīng)營(yíng)經(jīng)理就能完成的,它是一個(gè)系統(tǒng)的工程,需要協(xié)調(diào)處理好工期、質(zhì)量、進(jìn)度和效益的相互關(guān)系,需要經(jīng)營(yíng)、工程、技術(shù)、物資等各專業(yè)人員的密切配合,缺少哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能達(dá)到理想的效果。把握好最佳平衡點(diǎn),才能確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此,項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng)其實(shí)也是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平的整體提升。
我們期待在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下,大家能夠發(fā)掘出項(xiàng)目的特質(zhì),提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量,做好項(xiàng)目的二次經(jīng)營(yíng),為企業(yè)贏取理想的收益,也為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)賺取可觀的兌現(xiàn)效益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人的雙贏。
Strategies of Reducing Housing Construction Project Cost and Increasing Benefi ts
Through project examples, the paper introduces the experience in reducing the housing construction project cost and increasing the project benefits by utilizing the secondary operation of construction projects and through reasonably dividing subtracting tenders, taking reasonable measures, optimizing shop drawings, strengthening material management and planning, strengthening spot visa claims against the developer, performing project settlement planning and the like.
housing project, management, optimization, secondary operation
2016-03-05)
汪麗,上海拓盛投資管理有限公司工程師。