違法轉(zhuǎn)租和不當(dāng)?shù)美颠€

王　茜

華東政法大學(xué)，上?！?00042

違法轉(zhuǎn)租和不當(dāng)?shù)美颠€

王茜

華東政法大學(xué)，上海200042

摘要：違法轉(zhuǎn)租行為會(huì)帶來(lái)承租人收取的租金差價(jià)是否應(yīng)當(dāng)作為不當(dāng)?shù)美颠€的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，首先要確定承租人收取的租金是否屬于不當(dāng)?shù)美Ｄ壳盃?zhēng)議的焦點(diǎn)主要是租金收取是否具有“合法依據(jù)”以及出租人是否因?yàn)槌凶馊双@益而遭受損失。為此，本文肯定轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)屬于獨(dú)立的債權(quán)行為，而非處分行為，認(rèn)為承租人的轉(zhuǎn)租行為是建立在合法的依據(jù)之上。至于出租人何以獲得救濟(jì)？本文主張出租人可對(duì)違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)方式擇其一而行使，不需要依賴不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)來(lái)獲得救濟(jì)。

關(guān)鍵詞：違法轉(zhuǎn)租；不當(dāng)?shù)美?；無(wú)權(quán)處分；債權(quán)行為；救濟(jì)

一、問(wèn)題的提出

(一)一則案例①

2006年10月，李某出租商鋪給胡某，雙方約定，租金為每月4萬(wàn)元，未經(jīng)李某同意胡某不得轉(zhuǎn)租，否則李某有權(quán)解除合同。2006年12月，胡某將該商鋪轉(zhuǎn)租與張某，租金為每月6萬(wàn)元。2007年2月，李某起訴至法院，要求解除租賃合同，并要求胡某支付轉(zhuǎn)租后收取的租金差價(jià)。然而，胡某拒絕返還收取的租金差價(jià)。為此，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就在于違法轉(zhuǎn)租后收取的租金差價(jià)是否需要返還。有說(shuō)認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租收取的租金無(wú)法律上的原因，屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)全數(shù)返還給出租人。亦有說(shuō)法否認(rèn)該租金屬不當(dāng)?shù)美J(rèn)為差價(jià)無(wú)需返還。

(二)評(píng)析與疑問(wèn)

本案會(huì)適用到我國(guó)《合同法》第二百二十四條，即“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”對(duì)該條進(jìn)行文義解釋可以看出，租賃他人房屋再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，須經(jīng)過(guò)出租人同意。因此李某要求解除合同會(huì)得到法院支持。

又《合同法》第二百二十五條，“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”該條似為承租人胡某獲得租金之依據(jù)。本案中，雙方未對(duì)此另有約定。如果肯定承租人胡某收取的租金是基于其和張某的租賃合同，并通過(guò)對(duì)租賃物使用而獲得的收益的話，胡某獲取租金差價(jià)似有法律原因，并非如前種意見(jiàn)所述的無(wú)法律根據(jù)。

法院要判斷李某是否有權(quán)請(qǐng)求返還租金差價(jià)，需首先判斷胡某收取的租金是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。依我?guó)《民法通則》第九十二條，不當(dāng)?shù)美兴膫€(gè)構(gòu)成要件。本案中胡某受有利益是顯然的，而李某是否因此遭受損失以及胡某取得收益是否無(wú)法律根據(jù)是存在疑問(wèn)的。

那么應(yīng)該如何解決上述疑問(wèn)呢？筆者以為，必須厘清出租人、承租人以及次承租人之間的關(guān)系。出租人與承租人之間，承租人與次承租人之間均存在租賃合同。首先，本案出租人僅要求以不當(dāng)?shù)美颠€租金似乎跳出了租賃合同，忽視了租賃合同存在的意義。其次，對(duì)于承租人與次承租人，需要分析承租人轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)，他們之間的轉(zhuǎn)租行為是屬于獨(dú)立于出租人和承租人關(guān)系之外的債權(quán)行為，亦或是無(wú)權(quán)處分行為都是值得探討的問(wèn)題，因?yàn)檫@關(guān)系到轉(zhuǎn)租行為是否具有“合法依據(jù)”。最后，違法轉(zhuǎn)租行為是否也屬于侵權(quán)行為？如果是，出租人就可以多一種獲取救濟(jì)的選擇。

二、違法轉(zhuǎn)租行為

(一)概述

當(dāng)前各個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)違法轉(zhuǎn)租的規(guī)定大致相同，我國(guó)《合同法》二百二十四條、臺(tái)灣地區(qū)《民法》第四百四十三條、日本《民法》第六百一十二條均限制了非經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為。與我國(guó)不同的是，一是《臺(tái)灣民法》與《法國(guó)民法典》均有關(guān)于“部分轉(zhuǎn)租”的規(guī)定；二是《法國(guó)民法典》第一七一七條不要求轉(zhuǎn)租獲得出租人同意，而是只要雙方無(wú)相反約定即可，故各國(guó)對(duì)違法轉(zhuǎn)租的立法有限制主義與自由主義模式之分。②

縱觀我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定有三層含義：一層是經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是合法的，轉(zhuǎn)租后出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第二層是轉(zhuǎn)租后第三人造成的租賃物財(cái)產(chǎn)損失，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任；第三層含義是，轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，出租人可以解除合同，但出租人須在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則轉(zhuǎn)租行為合法；第四層含義指承租人在合法轉(zhuǎn)租的情形下，得享有使用租賃物帶來(lái)的收益。

依上述第四層含義，其肯定合法轉(zhuǎn)租后，承租人與次承租人的租賃合同是有效的。雖然《合同法》第二百二十五條兜底條款聲明“當(dāng)事人另有規(guī)定的除外”，但是筆者以為，即使出租人與承租人就收益歸屬另有約定，也不會(huì)影響承租人與次承租人之間租賃合同效力。在違法轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人禁止承租人的轉(zhuǎn)租行為也不能等同于此處的就收益問(wèn)題“另有約定”。因此，僅以出租人禁止轉(zhuǎn)租為由就否認(rèn)承租人與次承租人之間的租賃合同效力，以及認(rèn)為禁止轉(zhuǎn)租就是等同于就收益問(wèn)題“另有約定”均是站不住腳的。

(二)違法轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)

判斷違法轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)涉及對(duì)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分問(wèn)題，以及違法轉(zhuǎn)租與無(wú)權(quán)處分行為的關(guān)系問(wèn)題。

19世紀(jì)德國(guó)法學(xué)家薩維尼首創(chuàng)物權(quán)行為理論，其觀點(diǎn)使得買(mǎi)賣合同之外還存在著獨(dú)立的“物權(quán)合意”以及交付或登記的形式，從而區(qū)分了物權(quán)行為與債權(quán)行為。③《德國(guó)民法典》最先確立“物權(quán)區(qū)分原則”?！兜聡?guó)民法典》中規(guī)定：“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為以某項(xiàng)權(quán)利對(duì)土地設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，權(quán)利人和相對(duì)人之間必須達(dá)成關(guān)于權(quán)力變更的合意，并且必須將權(quán)利的變更登記于土地登記簿，法律另有規(guī)定的除外”?！盀檗D(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，所有人必須將物交付給取得人，并且所有人和取得人必須達(dá)成關(guān)于所有權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移的合意?！雹芸梢?jiàn)德國(guó)民法認(rèn)為物權(quán)行為的效力是完成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，而債權(quán)行為系“設(shè)定負(fù)擔(dān)”的行為。單從該意義上講，轉(zhuǎn)租行為似無(wú)移轉(zhuǎn)所有權(quán)之意，只是利用物為使用收益。

然而學(xué)界對(duì)于這一問(wèn)題并無(wú)定論。王澤鑒先生認(rèn)為只有違法出賣出租人所有之房屋才構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，承租人的違法轉(zhuǎn)租并非無(wú)權(quán)處分行為。⑤王利民先生則認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，他提出雖然承租人只是轉(zhuǎn)讓對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)，沒(méi)有轉(zhuǎn)移租賃物所有權(quán)，但是該行為實(shí)際非法處分了出租人對(duì)房屋的所有權(quán)權(quán)能。⑥那么，就有必要明確何為“所有權(quán)權(quán)能”。所有權(quán)權(quán)能包括積極權(quán)能與消極權(quán)能，《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定了所有權(quán)人“占有、使用、收益、處分”之權(quán)能，此乃所有權(quán)的積極權(quán)能。所有權(quán)人排除他人干涉、妨害的權(quán)能是所有權(quán)的消極權(quán)能。⑦的確，承租人的行為給出租人行使所有權(quán)權(quán)能造成了障礙，但筆者以為這種障礙只是增加了所有權(quán)人占有、使用以及請(qǐng)求返還租賃物的困難，并沒(méi)有改變其作為所有人的地位。

我國(guó)不是明確區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的國(guó)家，我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式是債權(quán)形式主義兼采債權(quán)意思主義，以前者為主后者為輔。⑧因通說(shuō)不主張我國(guó)已經(jīng)承認(rèn)獨(dú)立物權(quán)行為的存在，或許會(huì)導(dǎo)致有人認(rèn)為承租人與次承租人之間的租賃合同會(huì)直接導(dǎo)致標(biāo)的物權(quán)利的變動(dòng)，雖然沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立于租賃合同的物權(quán)行為，但他們認(rèn)為這種權(quán)力的變動(dòng)(占有的移轉(zhuǎn))實(shí)質(zhì)就是處分行為(物權(quán)行為)的后果。在筆者看來(lái)，租賃合同引發(fā)占有移轉(zhuǎn)是事實(shí)，但是占有發(fā)生移轉(zhuǎn)不是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形之一，不是物權(quán)行為的效果。⑨不過(guò)，又有說(shuō)法提出我國(guó)《合同法》51條沒(méi)有明確將無(wú)權(quán)處分的“處分”定性為物權(quán)行為，那么這里的“處分”的范圍應(yīng)當(dāng)較處分行為寬泛，應(yīng)當(dāng)包括債權(quán)行為，這一說(shuō)法是值得商討的。⑩

(三)小結(jié)

合法轉(zhuǎn)租行為受我國(guó)法律保護(hù)，合法轉(zhuǎn)租后的收益，承租人與出租人如無(wú)另外約定，是可以歸承租人享有的。違法轉(zhuǎn)租行為依法受到限制，對(duì)違法轉(zhuǎn)租所得收益法律無(wú)明文規(guī)定要返還出租人。如將承租人與次承租人之間的合同視為獨(dú)立的合同，承租人的收益應(yīng)歸其本人所有。但是，如果將違法轉(zhuǎn)租定性為無(wú)權(quán)處分行為，就會(huì)面臨轉(zhuǎn)租不生法律行為效力，承租人可能要以不當(dāng)?shù)美颠€租金的境地。因此，厘清違法轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)成為了需要首先解決的問(wèn)題。筆者贊同處分行為是僅以物之得喪變更(物權(quán)變動(dòng))為內(nèi)容的法律行為，否認(rèn)處分行為包含處分“所有權(quán)權(quán)能”以及導(dǎo)致占有移轉(zhuǎn)。結(jié)合上述分析，本文將違法轉(zhuǎn)租的行為定性為債權(quán)行為，而非無(wú)權(quán)處分行為。

三、出租人是否有權(quán)主張返還不當(dāng)?shù)美?/p>

(一)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)

本文將違法轉(zhuǎn)租行為定性為債權(quán)行為后，如要將收取的租金作為不當(dāng)?shù)美颠€已經(jīng)不能滿足“無(wú)合法依據(jù)”的要求。對(duì)于“造成一方損失”這一要件，如果承租人能依約支付租金，出租人不會(huì)有損失。有說(shuō)認(rèn)為這里的損失包括積極財(cái)產(chǎn)減少與消極財(cái)產(chǎn)減少，消極財(cái)產(chǎn)減少是應(yīng)當(dāng)增加的財(cái)產(chǎn)未增加。筆者認(rèn)為，出租人不存在財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加的情況，承租人的收益是基于對(duì)物的使用、收益權(quán)能，而出租人對(duì)物的使用、收益權(quán)能在承租人支付對(duì)價(jià)時(shí)已經(jīng)行使完畢。?可見(jiàn)出租人并沒(méi)有遭受損失。對(duì)上述兩個(gè)要件學(xué)界爭(zhēng)議頗多，主要分為肯否兩派：

1.肯定說(shuō)主張

對(duì)于出租人遭受的損害，該說(shuō)認(rèn)為承租人收取利益侵害了出租人的排他性權(quán)利；針對(duì)“合法性”問(wèn)題，該說(shuō)認(rèn)為非法處分他人所有權(quán)權(quán)能的行為，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，承租人收取利益欠缺合法依據(jù)。還有觀點(diǎn)提出，轉(zhuǎn)租合同的效力還受到出租人是否解除合同的影響，如出租人解除合同，承租人不享有租賃權(quán)，也就無(wú)權(quán)再將房屋轉(zhuǎn)租他人。?此外，還有人提出在限制主義立法模式下，承租人取得的使用收益權(quán)是不完全的、有條件的，故收取的租金屬于不當(dāng)?shù)美?對(duì)于返還租金的數(shù)額，持肯定說(shuō)的學(xué)者又區(qū)分為持返還全部租金、返還租金差額以及在出租人與承租人之間合理分配租金的。

2.否定說(shuō)主張

承租人基于租賃合同向出租人支付對(duì)價(jià)，出租人喪失使用收益權(quán)，承租人未有遭受損害，否則出租人將獲取雙份利益。且違法轉(zhuǎn)租不涉及權(quán)屬問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)圍繞“租賃合同”本身解決問(wèn)題。?

肯定說(shuō)傾向于對(duì)法律作出更有利于出租人的解釋，否定說(shuō)則更多地立足于法律條文文義本身。不同的學(xué)說(shuō)其實(shí)也反映了人們對(duì)民法中公平原則的不同的價(jià)值取向。

(二)救濟(jì)

在否定了出租人的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)后，出租人何以獲得救濟(jì)？《合同法》第二百二十四條賦予出租人合同解除權(quán)，據(jù)此，區(qū)別兩種情形討論。

一是出租人行使了合同解除權(quán)。這里的解除不是雙方協(xié)商一致解除，而是出租人單方行使合同解除權(quán)。依據(jù)《合同法》第九十七條，出租人在解除合同后有權(quán)要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施以及賠償損失。司法實(shí)踐中，合同解除后的賠償責(zé)任的性質(zhì)和范圍一直是頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題。究竟是“違約責(zé)任”，還是單純只是一種損害賠償責(zé)任？本文不做探討，筆者認(rèn)為合同解除后賠償責(zé)任的性質(zhì)屬于違約責(zé)任，并可據(jù)此請(qǐng)求賠償可得利益損失和信賴?yán)鎿p失。

二是出租人未行使合同解除權(quán)，這種情形下會(huì)面臨違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合。承租人要承擔(dān)違約責(zé)任自不待言。違法轉(zhuǎn)租是否也構(gòu)成侵權(quán)行為呢？雖然本文不認(rèn)為侵害出租人排他性權(quán)利或侵害出租人所有權(quán)權(quán)能的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但不否認(rèn)這一行為存在的事實(shí)。這一事實(shí)的存在加劇了出租人請(qǐng)求返還租賃物的困難，甚至租賃物的損害程度，蓋出租人享有侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。但其與違約責(zé)任需擇其一而行使。

(三)小結(jié)

要行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，就要滿足行使該權(quán)利的四個(gè)要件。本文以為承租人的獲利基于其和次承租人的租賃合同，有合法之依據(jù)，且出租人沒(méi)有遭受損失。故出租人可依法選擇其他救濟(jì)途徑，諸如請(qǐng)求解除合同后的損害賠償，或者在違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任進(jìn)行選擇，唯不得對(duì)承租人的租金收益行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述評(píng)析，可以得出結(jié)論：

一來(lái)違法轉(zhuǎn)租行為在法律性質(zhì)上是債權(quán)行為。在不區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為之中國(guó)，對(duì)無(wú)權(quán)處分的“處分”范圍確有爭(zhēng)議，然本文未將其擴(kuò)大至能囊括債權(quán)行為。故有效的租賃合同是承租人收取租金的合法依據(jù)。縱然有說(shuō)認(rèn)為出租人解除租賃合同會(huì)致承租人喪失租賃權(quán)，但依通說(shuō)，合同的解除不具有溯及力，那么承租人已經(jīng)收取的租金就是合法的。

二來(lái)出租人沒(méi)有理由獲取雙份收益，其并未遭受損失，如果要求承租人返還租金收益實(shí)難使人心服口服。

最后，出租人在無(wú)法行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)的情況下，可以在合同法或侵權(quán)責(zé)任法的框架內(nèi)尋求救濟(jì)。就本案而言，李某不能以不當(dāng)?shù)美麨橛烧?qǐng)求胡某返還租金差價(jià)，但可以解除合同要求胡某賠償損失，損失范圍可以包括可得利益損失及信賴?yán)鎿p失。此外，李某也可以不解除合同要求胡某承擔(dān)違約責(zé)任，或者僅要求胡某承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

[注釋]

①王永亮，何紹輝.本案出租人可否索賠租金差價(jià)[J].人民法院報(bào)，2008(第6版).

②徐曉峰.違法轉(zhuǎn)租與無(wú)權(quán)處分、不當(dāng)?shù)美鸞J].法律科學(xué)，2003(1).

③梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2010：81.

④王全弟著.物權(quán)法[M].浙江：浙江大學(xué)出版社，2007：37.

⑤王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第四冊(cè))[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009：157.

⑥王利明.論無(wú)權(quán)處分[J].中國(guó)法學(xué)，2001(3).

⑦梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2010：133.

⑧參見(jiàn)前注⑦，<物權(quán)法>，第83頁(yè).

⑨物權(quán)行為是以物權(quán)的得喪變更為內(nèi)容的法律行為。這種得喪變更就是物權(quán)的變動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是人們之間對(duì)物的支配關(guān)系、歸屬關(guān)系的法律關(guān)系變更。這里的占有移轉(zhuǎn)不符合物權(quán)變動(dòng)的這一實(shí)質(zhì)要求。參見(jiàn)前注⑦，<物權(quán)法>，第77頁(yè).

⑩崔建遠(yuǎn).無(wú)權(quán)處分辯——合同法第51條的解釋與運(yùn)用[J].法學(xué)研究，2003(1).

?前注⑤，<民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第四冊(cè))>，第157頁(yè).

?王利明.論無(wú)權(quán)處分[J].中國(guó)法學(xué)，2001(3).

?張磊.房屋租賃合同若干法律問(wèn)題研究[D].中國(guó)政法大學(xué)，2004：23.

?王澤鑒著.不當(dāng)?shù)美鸞M].北京：北京大學(xué)出版社，2009：136.

中圖分類號(hào)：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)17-0065-03

作者簡(jiǎn)介：王茜(1991-)，漢族，上海人，華東政法大學(xué)，碩士研究生，研究方向：民商法。