社會(huì)保障房法律規(guī)制探析

林瑩瑩

（350000 福州市晉安區(qū)人民檢察院 福建 福州）

社會(huì)保障房法律規(guī)制探析

林瑩瑩

（350000 福州市晉安區(qū)人民檢察院 福建 福州）

保障性住房建設(shè)如火如荼，本文通過明晰社會(huì)保障房的性質(zhì)，分析當(dāng)前立法存在的問題，找準(zhǔn)社會(huì)保障房發(fā)展的阻障。從法學(xué)的視角明確出臺(tái)和完善住房保障法律法規(guī)的深遠(yuǎn)意義和終極價(jià)值，嘗試性的建構(gòu)我國住房保障的法規(guī)框架，以期為住房保障的法律規(guī)制提供一定的幫助。

社會(huì)保障房；居住權(quán)；法治

一、保障性住房的價(jià)值

1.住房具有優(yōu)先性

衣食住行是每個(gè)人生存、繁衍的基礎(chǔ)，居住權(quán)作為人最基本的需求之一，是人權(quán)的基本內(nèi)容，具有原則上的優(yōu)先性。［1］尤其是保障性住房，它與普通商品房不一樣，它更多地滿足最基本的住房需求，淡化了投資等職能。確立公民居住權(quán)的優(yōu)先性，是對(duì)每個(gè)公民基本生存權(quán)利的肯定與重視，關(guān)系到千家萬戶的和諧圓滿和社會(huì)的文明進(jìn)步。

2.住房具有民生性

隨著住房商品化、市場化發(fā)展，住房逐漸變?yōu)橥顿Y的對(duì)象，擠兌了相當(dāng)大一部分的正常住房需求，為了保障民生、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，要對(duì)這部分群體實(shí)施住房保障，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。不斷頒布的國家住房新政，無論是2010年的“國十條”還是2011年的“新國八條”，都體現(xiàn)出了國家對(duì)于保障性住房建設(shè)對(duì)于促經(jīng)濟(jì)、保民生的期待。

二、保障性住房立法存在的問題

社會(huì)保障房建設(shè)如火如荼，體現(xiàn)了政府對(duì)民生的關(guān)切，公民的居住權(quán)利得到進(jìn)一步重視，但隨之也伴生出保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)草率，建設(shè)資金短缺，監(jiān)督問責(zé)機(jī)制不完善等問題。問題叢生的關(guān)鍵是缺乏具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、協(xié)調(diào)性的住房保障法律體系。［2］

1.現(xiàn)行立法層級(jí)低

我國沒有建立起完整的保障性住房法律體系，缺乏一部像《住宅法》、《住房保障法》等具有統(tǒng)籌性的專門法。目前大多數(shù)的住房法律形式都是以國務(wù)院住建部等各部委的部門規(guī)章、國務(wù)院辦公廳的文件和一些地方性法規(guī)、政策為主。這些法規(guī)層級(jí)較低，缺乏上位法的支撐，權(quán)威性不足。沒有建立起一個(gè)至上而下、完整的保障房法律框架，極大消解了法律對(duì)于規(guī)范保障性住房市場的剛性作用。

2.法規(guī)制定內(nèi)容模糊，操作性不強(qiáng)

現(xiàn)行法規(guī)雖然對(duì)保障性住房的保障對(duì)象、資金籌集、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、土地供應(yīng)、運(yùn)營管理和退出機(jī)制等環(huán)節(jié)均有所涵蓋，但很多情況下點(diǎn)到為止，缺乏深入細(xì)致的明確規(guī)定，這會(huì)使人們操作困難，沒有體現(xiàn)出法律應(yīng)有的價(jià)值。并且，由于缺乏相關(guān)的配套措施，像聽證制度、公示制度、收入認(rèn)證、狀況評(píng)估系統(tǒng)等，使得已有的法規(guī)不能成行。

3.執(zhí)行力不足，缺乏有力的法律監(jiān)督和執(zhí)法機(jī)制

我國當(dāng)前的很多有關(guān)住房保障的法律機(jī)制都是借鑒發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)的，像分配機(jī)制和退出機(jī)制等，這些法律規(guī)定如不嚴(yán)格執(zhí)行，無異于一紙空文。對(duì)于像政府方面出現(xiàn)的“囤地、捂盤”，從中賺取大量不應(yīng)得利益的行為，購房申請(qǐng)人虛假申報(bào)、隱瞞實(shí)情、條件改善仍拒不退出保障房福利的行為，均需要嚴(yán)格的法律監(jiān)督機(jī)制、問責(zé)機(jī)制予以規(guī)制。否則，再好的法律也落為空談。［3］

三、建立完善住房保障立法體系框架的具體建議

1.我國住房保障立法的基本原則

堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”的原則。明晰保障性住房的公益性質(zhì)，強(qiáng)化政府在住房保障建設(shè)中具體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造分配、監(jiān)督管理等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)職能。同時(shí)，充分發(fā)揮市場調(diào)動(dòng)各社會(huì)主體參與社會(huì)保障房工作的力量，吸收社會(huì)資金、加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，通過市場運(yùn)作提高社會(huì)性保障房的效率和質(zhì)量。堅(jiān)持“?；?、廣覆蓋、分層次”的原則。［4］“?；尽笔菍⒈Ｕ闲宰》孔鳛橐豁?xiàng)民生工程，應(yīng)滿足居民的最基本住房需求，而不得成為投機(jī)賺錢的工具；“廣覆蓋”要求受益的人群具有多樣性，將低收入家庭、棚戶區(qū)居民、城市“夾心層”、新入職人群、農(nóng)民工群體等均納入受保障范疇；“分層次”要求對(duì)于不同支付能力的居民要實(shí)施不同的優(yōu)惠政策，提供不同水平的保障方式。

2.法律層面應(yīng)解決的問題

我國目前的保障住房立法缺乏法律層面的指引，有必要頒布《住宅法》和《住房保障法》。

《住宅法》是規(guī)范住房制度的基礎(chǔ)法律，對(duì)于保障性住房的基本性質(zhì)、功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、分配管理、準(zhǔn)入退出等方面均進(jìn)行具體的規(guī)定，首先要明確保障性住房的公益性質(zhì)，確保其公共性和民生性，將保障性住房市場與商品房市場劃分開來；其次要明確政府在保障性住房市場上的責(zé)任和義務(wù)，政府要全權(quán)負(fù)責(zé)起這項(xiàng)民生工程，清晰劃定上下級(jí)政府間的職能和相關(guān)部門的權(quán)限。

《住房保障法》屬于專門法范疇。它的主要內(nèi)容要涵蓋以下幾方面：一是要明確規(guī)定居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分，從而不僅為建立住房保障體制和相關(guān)政策實(shí)施提供法律依據(jù)，而且也對(duì)居民享受相關(guān)住房保障待遇以及由此形成的其他權(quán)利給予法律保障和支持。［5］二是要明確保障房供應(yīng)的房源種類、清晰劃分保障對(duì)象、規(guī)定房屋建設(shè)資金籌措來源、制定相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量評(píng)估方式、理順房源的分配流程、退出機(jī)制、完善監(jiān)督管理制度以及對(duì)騙取保障行為的具體罰則等。三是要設(shè)置專門的住房保障主管機(jī)關(guān)，下設(shè)研究中心、組織組、建設(shè)組和不動(dòng)產(chǎn)組，使之全權(quán)負(fù)責(zé)保障房規(guī)劃設(shè)計(jì)到退出的全過程，進(jìn)行集約化運(yùn)作。四是要明確規(guī)定政府對(duì)于保障房的政策支持，包括稅費(fèi)、金融政策、土地供應(yīng)、價(jià)格政策等。

同時(shí)修訂《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》與《住房保障法》的內(nèi)容相銜接。

3.其他相關(guān)配套措施

保障房建設(shè)除了直接的住房保障法規(guī)外，離不開財(cái)政、稅收、金融等的支持。在住房公積金、建設(shè)供應(yīng)、土地供應(yīng)、價(jià)格、金融等方面均要下發(fā)相關(guān)的管理辦法，像《保障住房土地供應(yīng)管理辦法》、《保障住房分配使用管理辦法》等，通過政策性金融支持助推保障性住房制度的建設(shè)。［6］此外，要加強(qiáng)保障性住房小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。明確小區(qū)的道路交通、供水供熱、電力通信、垃圾污水處理等配套設(shè)施建設(shè)的具體標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療點(diǎn)的配套建立。

只有加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，從法制層面來規(guī)制，關(guān)切現(xiàn)實(shí)，回應(yīng)法治需求，才能使社會(huì)保障房建設(shè)走上規(guī)范化、合理化、科學(xué)化、制度化的道路。

［1］曹晉.湯米.對(duì)社會(huì)保障房的一些思考［J］.建筑設(shè)計(jì)管理，2011（10）：35- 37.

［2］仲崇喆.社會(huì)保障視野下的保障房制度的法律構(gòu)建［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（8）：17-18.

［3］李俊夫，李瑋.新加坡保障性住房政策研究及借鑒［J］.國際城市規(guī)劃，2012（4）：32

［4］鄺國泉.中國的保障房建設(shè)是“烏托邦”？［N］.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2012-1-30.

［5］高軍.法治視域中保障房建設(shè)探析［J］. 光明日?qǐng)?bào)，2012（6）：42-43.

［6］龐元.李國華.中外住房保障法規(guī)比較研究［R］.上海：上海社會(huì)科學(xué)院，2011： 84-86.