房地產(chǎn)最危險(xiǎn)的是什么

萬(wàn)喆

2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議，都把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中需要解決的重大問(wèn)題進(jìn)行了討論。一方面要求去庫(kù)存，另一方面鼓勵(lì)降低價(jià)格。

房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，十年來(lái)成為國(guó)中熱點(diǎn)。辯論焦點(diǎn)在于，中國(guó)的房地產(chǎn)繁榮，究竟是因?yàn)椤皠傂琛保€是因?yàn)椤巴稒C(jī)投資”？“剛需”方的大旗上描著中國(guó)城鎮(zhèn)化的新城鎮(zhèn)人口大軍，畫(huà)著曼哈頓青年只租不買(mǎi)的困頓模樣，寫(xiě)著城市住宅漲幅不高的官方數(shù)字;投資投機(jī)方則完全依靠出奇制勝，時(shí)不時(shí)去觀察一個(gè)城市的住宅夜生活或者測(cè)量一下水表電表等。

劍走偏鋒無(wú)非是因?yàn)榭晒┦褂玫淖糇C資源稀少。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近十幾年一路猛進(jìn)高歌，但是中國(guó)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)口徑等各種因素，很難令所有人信服的權(quán)威數(shù)據(jù)，或者所謂“權(quán)威”數(shù)據(jù)與群眾常識(shí)實(shí)在差得有點(diǎn)離譜，難以對(duì)實(shí)際生活或者經(jīng)濟(jì)形勢(shì)起到指導(dǎo)作用。

房?jī)r(jià)一般怎么走？看看美國(guó)

由于政策的原因，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是近十幾年才得以出現(xiàn)的的商業(yè)化產(chǎn)業(yè)，其歷史數(shù)據(jù)、趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)實(shí)際上都頗為匱乏，我們不如看看其它成熟市場(chǎng)國(guó)家的例子。

美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，此間美國(guó)的平均通脹率為2.8%。從整體數(shù)據(jù)看來(lái)，如果房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，增長(zhǎng)就會(huì)停止，或者干脆出現(xiàn)下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒(méi)有跌回去的階段。但這段時(shí)間恰恰跨越二次世界大戰(zhàn)后期及戰(zhàn)后重建，或者應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)特例。

值得一提的是，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不高于通脹率的規(guī)律不僅適用于平均，而且適用于美國(guó)一線城市。

100年中，美國(guó)發(fā)生過(guò)3次十年累積漲幅超過(guò)100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之間，妥妥的二戰(zhàn)效應(yīng)。

第二次是1974-1979之間，主要是通脹驅(qū)動(dòng)，扣除通脹后年增長(zhǎng)極低或者為負(fù)。

第三次是1995-2007之間的大牛市，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。

不過(guò)這次超越通脹的“大?！保呀?jīng)盡人皆知了，后來(lái)被證明是泡沫，并引發(fā)波及全球的次貸危機(jī)。

2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。但隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2013年，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)扣除通脹后的歷史平均。

買(mǎi)房子是很多中國(guó)人一生中的大事，傾全家所有，只為在大城市買(mǎi)一套房。

房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么走？請(qǐng)自行心算

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，中國(guó)在過(guò)去10年間，住房?jī)r(jià)格年均上漲約9%，城鎮(zhèn)居民名義收入年均增長(zhǎng)12%，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長(zhǎng)7%以上。同一區(qū)間，美國(guó)和英國(guó)的實(shí)際收入年均增長(zhǎng)率分別為1%和0.3%。

迅猛無(wú)匹的收入增長(zhǎng)當(dāng)然會(huì)帶來(lái)迅猛無(wú)匹的消費(fèi)熱情和迅猛無(wú)匹的房地產(chǎn)熱潮。

潮熱得發(fā)燙，甚至出現(xiàn)了許多可圈可點(diǎn)可歌可泣令人發(fā)指到可以寫(xiě)入一千零一夜的故事。比如為了買(mǎi)個(gè)價(jià)格死貴的房子，半夜三點(diǎn)就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊(duì)。比如房子壓根兒還只有廣告，想要預(yù)訂的人就把自己三代九族的關(guān)系全動(dòng)用上了。那些扛著麻袋去付款，以及一買(mǎi)就是好幾幢的故事根本排不上號(hào)，因?yàn)樽顬榭膳碌氖悄闵磉叺拿恳粋€(gè)平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方設(shè)法買(mǎi)、多買(mǎi)、再多買(mǎi)房子，而且他們都說(shuō)：“再不買(mǎi)就沒(méi)機(jī)會(huì)啦！”

市場(chǎng)貌似是多方的，也是空方的，但結(jié)果，市場(chǎng)終究是多方的。

先有理論說(shuō)，美國(guó)和英國(guó)的住房擁有率大約為64%，中國(guó)應(yīng)該向發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)水平進(jìn)軍。但是貌似中國(guó)的房屋擁有率已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)數(shù)字，于是風(fēng)向又變了：“美國(guó)人英國(guó)人大多數(shù)都是租房子的。他們根本不買(mǎi)房子，所以我們中國(guó)人買(mǎi)不起房子也是正常的，應(yīng)該的?！?/p>

當(dāng)然租房子的理論似乎也有一定道理。因?yàn)榉孔鈱?duì)房?jī)r(jià)的比率也是一個(gè)衡量房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)，因?yàn)榉孔馔ǔ４砹苏鎸?shí)的需求，而非投資價(jià)值。但是請(qǐng)看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫期間，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率下降到2.98%。然后，心算一下你門(mén)口的房租房?jī)r(jià)比率。

好吧，還有理論說(shuō)，國(guó)外的大城市也是房?jī)r(jià)高得嚇人的。2014年美國(guó)一個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)站算出最“難以負(fù)擔(dān)”房?jī)r(jià)的幾個(gè)城市，可以看到，舊金山的收入中位數(shù)是79624美元/年，房產(chǎn)價(jià)中位價(jià)格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產(chǎn)價(jià)格504200美元，紐約收入65786美元/年，房?jī)r(jià)396700美元，洛杉磯58869美元/年，房?jī)r(jià)420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房?jī)r(jià)270000美元。僅供參考，請(qǐng)自行心算。

房地產(chǎn)本正常，但在中國(guó)有點(diǎn)怪

但是，房地產(chǎn)確實(shí)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了不小的貢獻(xiàn)。有估算稱(chēng)，2010年，住房及相關(guān)行業(yè)為中國(guó)GDP增速貢獻(xiàn)了3個(gè)百分點(diǎn)，但2015年只有1.1個(gè)百分點(diǎn)。同一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?0.6%放緩至6.9%，這樣一推算，經(jīng)濟(jì)增速有一半降幅是由住房市場(chǎng)的萎靡造成的。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，已經(jīng)造成了經(jīng)濟(jì)的極大下行壓力。據(jù)估算，目前全國(guó)房地產(chǎn)已竣工待售的面積逾6億平方米，占?jí)嘿Y金萬(wàn)億元以上。在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅急劇回落，同期房屋新開(kāi)工面積降幅不斷擴(kuò)大，不僅如此，用于住宅建設(shè)的水泥、鋼材、玻璃以及銅等的需求也隨之疲弱。

其實(shí)，房地產(chǎn)本來(lái)也不應(yīng)該是什么怪胎，更不是“洪水猛獸”。美國(guó)用于觀測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的參數(shù)指標(biāo)里，房地產(chǎn)赫然有自己身份，新屋開(kāi)工指數(shù)等等，莫不是審視經(jīng)濟(jì)是否高效運(yùn)行的有效數(shù)據(jù)，而且也與總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)率等國(guó)家和民生發(fā)展都息息相關(guān)?？傮w而言，當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，股市信心十足，房地產(chǎn)價(jià)格也十分喜人。反之亦然。

但回頭來(lái)看中國(guó)，似乎就有了一些蹊蹺之處。

中國(guó)的房地產(chǎn)表現(xiàn)很怪。一方面在于民眾在購(gòu)房上的不理性;另一方面由于市場(chǎng)資源錯(cuò)配，導(dǎo)致出現(xiàn)了許多“有房沒(méi)人住”， “有人沒(méi)房住”的獨(dú)特景象。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近十年一路猛進(jìn)高歌，但這十年里，股市幾度哀鴻遍野，恐怕說(shuō)明民眾對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心還是低迷。誠(chéng)然，中國(guó)作為新興國(guó)家的代表之一，在后金融危機(jī)時(shí)代表現(xiàn)出了極強(qiáng)的活力，并曾成為世界經(jīng)濟(jì)走出衰退泥沼的希望。然而，從深層次來(lái)說(shuō)，中國(guó)本身也面臨許多問(wèn)題，面臨出口導(dǎo)向型行業(yè)的萎縮，面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛。

因此，為了將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，為了穩(wěn)健崛起，我們已經(jīng)非常明晰，現(xiàn)在的主要任務(wù)不是火箭式上升，而是在一個(gè)緩速著陸的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增速保持有序平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)改革逐步進(jìn)行。并且把各項(xiàng)政策和措施都予以了相應(yīng)調(diào)節(jié)和修正。

然而，這時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在節(jié)節(jié)攀高，就早已超越了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)節(jié)奏，甚至也不符合國(guó)際經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

正是這種與真實(shí)經(jīng)濟(jì)面的背離，才有了今天房地產(chǎn)的大量庫(kù)存和可持續(xù)性減弱，并且對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成了拖累。

為什么會(huì)異化？

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的異化，主要是住房消費(fèi)在中國(guó)出現(xiàn)異化，即住房不僅僅是作為自用消費(fèi)的居所，而被當(dāng)成投資品，甚至成為投機(jī)交易的獲利手段。當(dāng)然，存款長(zhǎng)期負(fù)利率、通脹預(yù)期是這種異化的主要推手，加上中國(guó)投資渠道相對(duì)狹窄，房地產(chǎn)在中國(guó)也被賦予金融屬性。每個(gè)買(mǎi)房的人言必稱(chēng)“保值”“升值”。不可忽視的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，更為房地產(chǎn)價(jià)格的上升推波助瀾。在這種循環(huán)疊加的多重推動(dòng)下，無(wú)怪乎民眾的心理預(yù)期 “越調(diào)越高”，房?jī)r(jià)則進(jìn)步神速，“越飛越飄”。

由此分析，買(mǎi)的人其實(shí)均人心惶惶，不買(mǎi)的人必然人心憤憤。無(wú)論買(mǎi)或者不買(mǎi)，都是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心極度不足的表現(xiàn)，也必然成為社會(huì)不穩(wěn)定的極大隱患。

此外，投資投機(jī)在市場(chǎng)中的受追捧一定會(huì)大大打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。畢竟，既然可以“臨淵待魚(yú)”，誰(shuí)還有意愿“退而結(jié)網(wǎng)”呢？

更危險(xiǎn)的是，當(dāng)房?jī)r(jià)止升見(jiàn)跌，那些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益捆綁過(guò)緊的銀行業(yè)將何以自處？房地產(chǎn)淪為投資品或者投機(jī)交易者的真愛(ài)時(shí)，往往是經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)暴醞釀之時(shí)。美國(guó)、日本、東南亞的金融危機(jī)都能見(jiàn)到此間樣板。

在次貸危機(jī)爆發(fā)的前五年，美國(guó)不少地方的房地產(chǎn)價(jià)格都上漲一倍以上。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在帶來(lái)了納斯達(dá)克股市泡沫破滅及“9·11”之后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的同時(shí)，也帶來(lái)了金融業(yè)的大量壞賬隱患和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。

前兩年德國(guó)一個(gè)家庭因無(wú)力承擔(dān)房貸而自殺的消息鋪天蓋地，德國(guó)央行稱(chēng)，從人口、經(jīng)濟(jì)等基本面因素考慮，德國(guó)的房?jī)r(jià)上漲很難被視為合理。

那到底是有多“不合理”呢？綜合而言，那三年德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體漲幅為約8.25%。而德國(guó)央行已然擔(dān)心房地產(chǎn)熱潮在德國(guó)失控，并言之鑿鑿，長(zhǎng)此以往，可能導(dǎo)致“重大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)”，損害德國(guó)的金融穩(wěn)定。

雖然被貽笑大方，《華爾街日?qǐng)?bào)》甚至稱(chēng)，德國(guó)人對(duì)物價(jià)穩(wěn)定“過(guò)于癡迷”。但這種“癡迷”的結(jié)果昭然。2008 金融風(fēng)暴后，德國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)算是世界不多的奇葩之一了。

去庫(kù)存，防“崩盤(pán)”

當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在并不存在“崩盤(pán)”的可能，因?yàn)?，資產(chǎn)類(lèi)別泡沫的最大危險(xiǎn)是高杠桿，而在中國(guó)，購(gòu)房者的杠桿水平較低，過(guò)去3年大約15%的買(mǎi)家是全款購(gòu)房，而貸款購(gòu)房者被要求最低支付30%的首付款。

而且，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不僅僅是一個(gè)“量”，而是巨大的“錯(cuò)配”。這和我們過(guò)往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)間不平衡、城鄉(xiāng)間發(fā)展不均衡等問(wèn)題息息相關(guān)，出現(xiàn)了許多“有房沒(méi)人住”，“有人沒(méi)房住”的獨(dú)特景象。有些行政力量則往往在市場(chǎng)監(jiān)管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命賣(mài)地、刺激投資、鼓吹房地產(chǎn)，繼而又拼命“限購(gòu)”、壓制需求，不久又“松綁”等等，缺乏理智的規(guī)劃和有效的引導(dǎo)，甚至有些人和地區(qū)淪落成為房地產(chǎn)商的附屬品，并因此造成了地區(qū)與地區(qū)脫節(jié)、價(jià)格與收入脫節(jié)、房產(chǎn)與實(shí)業(yè)脫節(jié)的總體供給與需求脫節(jié)，把好好的作為經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了經(jīng)濟(jì)掣肘。

為此，決策層最近要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存。否則，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康成長(zhǎng)亦難以實(shí)現(xiàn)。

又一次：到底買(mǎi)還是不買(mǎi)？

回頭來(lái)看，在房產(chǎn)漲了十倍的十年間，許多人日日都在或欣喜若狂、或惶懼驚恐地問(wèn)，要不要買(mǎi)房？要不要再買(mǎi)一套房？要不要還買(mǎi)一套房？要不要又買(mǎi)一套房？

哎……我為什么說(shuō)“又”呢？

當(dāng)市場(chǎng)終于停止了瘋狂攀升，許多人日日都在悵然若失、如喪考妣地問(wèn)，我失去了一個(gè)豪飲狂歌空度日的機(jī)會(huì)了嗎？我真的失去了這個(gè)豪飲的機(jī)會(huì)嗎？我難道失去了這個(gè)狂歌的機(jī)會(huì)嗎？我又失去了一個(gè)空度日的機(jī)會(huì)嗎？

哎……我為什么又說(shuō)“又”呢？

市場(chǎng)也是社會(huì)，投資猶如戀愛(ài)。買(mǎi)房本來(lái)是長(zhǎng)期投資，為生活生計(jì)打算，好比你是打算結(jié)婚，那就更注重是否能滿(mǎn)足你主要的和基本的需要，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不用太計(jì)較短期得失。投資好比是找小三，心有余力偶爾為之，那就更注重是不是能帶來(lái)短期的回報(bào)，而且一時(shí)得失之后你總能全身而退。或愛(ài)得癡纏、或恨得切齒，或者一時(shí)，不能一世。時(shí)時(shí)事事追求快感，這人一定活得很短。

因此，市場(chǎng)最危險(xiǎn)的是，用欲望左右你，讓本該結(jié)婚的人都去找小三，甚至傾其所有。

可惜婚姻的存在有其穩(wěn)定性的社會(huì)價(jià)值，市場(chǎng)也有相似的市場(chǎng)倫理。美國(guó)次貸危機(jī)是最近也是最好的例證，當(dāng)人人都在為自己勇做齊人的把控能力、以小搏大的福氣、收益不菲的歡愉而偷笑之時(shí)，市場(chǎng)的穩(wěn)定性早已被破壞殆盡，剩下的，只是等待最后潰破的到來(lái)。亂象留下的一定是更亂的殘局。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)收益已經(jīng)有了非常態(tài)的邏輯時(shí)，就是我們應(yīng)當(dāng)警惕的時(shí)候了。