二線城市房地產(chǎn)的投融資分析

戴巧雅

在梳理和評(píng)述各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素理論基礎(chǔ)上，本文以福州為例對(duì)二線城市房價(jià)影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，以此為基礎(chǔ)做投融資分析。將2002-2016年間福州房屋平均售價(jià)及影響房價(jià)的主要因素建立多元線性回歸模型并進(jìn)行相關(guān)分析。結(jié)果表明，居民需求和宏觀市場(chǎng)環(huán)境是福州房地產(chǎn)投融資考慮的主要因素。

房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)中重要領(lǐng)域，但許多二線城市房價(jià)甚至超過了大多數(shù)居民購買力。因此，影響房價(jià)因素分析是當(dāng)下人們關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)問題。筆者發(fā)現(xiàn)，以往研究大多分析全國市場(chǎng)忽略針對(duì)二線城市專項(xiàng)分析。而其理論都有各自假設(shè)前提和經(jīng)濟(jì)背景，這些理論能否直接用于研究二線城市房地產(chǎn)有待進(jìn)一步探討。為此，本文在各種影響房價(jià)因素評(píng)述基礎(chǔ)上，構(gòu)建影響我國二線城市房價(jià)因素型，并以福州為例采集數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

一、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素理論綜述

迄今為止，影響房價(jià)因素研究范圍主要有需求因素、供給因素及宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境。其中需求因素分為：投資需求和自住需求；宏觀因素分為：宏觀市場(chǎng)環(huán)境和宏觀政策環(huán)境。

回顧影響房價(jià)所有因素，本文認(rèn)為其因素多而復(fù)雜。具體到探析二線城市房地產(chǎn)，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素及其他因素，所有影響房價(jià)的因素。

二、多元線性回歸模型構(gòu)建與實(shí)證數(shù)據(jù)說明

（一）多元線性回歸模型構(gòu)建

由于，第一，房產(chǎn)是一種商品，其供求關(guān)系決定均衡價(jià)格和均衡數(shù)量；第二，房產(chǎn)是特殊商品，具有投資價(jià)值，易受宏觀環(huán)境影響。具體到探析影響二線城市房價(jià)因素問題，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素及其他因素。

故，本文取供求因素中房屋平均銷售價(jià)格（Y）、住宅竣工房屋面積（X2）；需求因素中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額（X1）、人口（X4）；宏觀經(jīng)濟(jì)因素中貨幣供應(yīng)量（X3）及其他原因構(gòu)建模型，采集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

故，房屋平均銷售價(jià)格Y為：

Y=β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 +β4 X4 （1）

（二）數(shù)據(jù)說明

根據(jù)（1）式房屋平均銷售價(jià)格（Y）主要與城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額（X1）、住宅竣工房屋面積（X2）、貨幣供應(yīng)量（X3）及人口（X4）有關(guān)。

1.數(shù)據(jù)時(shí)間段說明

1998年，中國施行貨幣住房政策。故1998年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化且國家數(shù)據(jù)從2002年統(tǒng)計(jì)。故取2002-2016數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。另，福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積、福州人口的數(shù)據(jù)均取每年年末數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)具體來源說明

福州房屋平均銷售價(jià)格Y、福州城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額X1、福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積X2及福州人口X4來源于《國家統(tǒng)計(jì)局--國家數(shù)據(jù)--主要城市年度數(shù)據(jù)》；貨幣供應(yīng)量X3來源于《國家統(tǒng)計(jì)局--國家數(shù)據(jù)--年度數(shù)據(jù)》貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）供應(yīng)量

其中，擬合優(yōu)度，表明模型與樣本擬合較好，且通過F檢驗(yàn)具有明顯顯著性。但X2、X3、X4不通過t檢驗(yàn)，X3和X4符號(hào)與預(yù)期相反說明模型可能有嚴(yán)重多重共線性。對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行共線檢驗(yàn)，逐步回歸等，最后保留的解釋變量X1，既重要又無嚴(yán)重共線性。

（二）最終回歸結(jié)果

故因素X1系數(shù)是3.1514，其他因素保持不變，福州市居民儲(chǔ)蓄年末余額每增加1億元，福州房屋平均銷售價(jià)格同期上升3.1514元/平方米。常數(shù)項(xiàng)是281.4988，即當(dāng)福州居民儲(chǔ)蓄年末余額為零，福州市房屋平均銷售價(jià)為281.4988元/平方米。

本文利用Eviews，重點(diǎn)研究福州房價(jià)變動(dòng)重要因素，完成相關(guān)分析研究，構(gòu)建多元線性回歸模型。得出如下結(jié)論：第一，影響房價(jià)的因素中，城鄉(xiāng)居民年終儲(chǔ)蓄余額尤為顯著，從回歸方程可得，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額可解釋平均房價(jià)92.68%，而年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額是居民剩余購買力，與宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)。第二，2002-2016年中，房屋供給對(duì)像福州這樣的二線城市影響不大。第三，本文發(fā)現(xiàn)，2002-2016年中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、宏觀調(diào)控工具，房價(jià)調(diào)控影響并未達(dá)到很大效果。本文認(rèn)為，對(duì)于福州房地產(chǎn)價(jià)格投融資主要考慮居民的需求與宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境兩個(gè)方面。（作者單位：福建江夏學(xué)院）