樓市的真正拐點會在20年后

潘國堯

上海以2400萬常住人口雄踞中國第一大都市，也是全球總?cè)丝谂旁谇傲械膰H化大都市。國內(nèi)習慣把“北上廣深”排在一線城市的第一方陣，長期以來，這四個城市的樓市動向一直引人關(guān)注。去年以來，全國不少二三線城市房價和地價跌幅很大，而這四個城市目前新開樓盤依然保持上漲態(tài)勢，樓市“倒春寒”似乎避開了特大城市，這其中有什么玄機？帶著這個問題，本刊記者日前專訪了上海大學經(jīng)濟學院院長沈瑤教授。

樓房甩賣加劇“倒春寒”

關(guān)于樓市往下走的一些負面消息最近有不少，其中包括亞洲首富李嘉誠父子甩賣大陸房產(chǎn)、大陸富豪大量轉(zhuǎn)投海外富國房地產(chǎn)、溫州部分市中心樓盤價格降至原價的一半，北京五一樓市成交量創(chuàng)6年來最低等等，類似的消息今后可能會更多。沈瑤認為這些消息是市場釋放的一些信號，表明房產(chǎn)投資者對中國樓市的投資正在變得更加理性。

“關(guān)于住房降價甩賣，其中有很多復雜的原因，其中一些城區(qū)中心房產(chǎn)的低價出售有很大一部分與即將啟動的《不動產(chǎn)登記條例》有關(guān)?！鄙颥幷f，關(guān)于不動產(chǎn)登記這個政策的出臺實際上已經(jīng)醞釀了五六年了，他介紹說，我國的住房體制改革是從1994年開始的，這也是我國房地產(chǎn)市場化的最早階段，第一批投身樓市的投資客們充分利用中國樓市罕見的高回報率，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，多次倒騰房子，有的成為手握多處房源的富人。

還有一些人群，可能是利用了手中的權(quán)力，在灰色地帶接受了一些黑色交易，也成為擁有多處房產(chǎn)的隱性豪富。對于這些人群而言，《不動產(chǎn)登記條例》的實施將會對他們擁有的財產(chǎn)帶來巨大的心理恐慌，所以一旦樓市有些風吹草動，他們就會選擇甩賣，這也從客觀上加劇了當前樓市“倒春寒”的現(xiàn)象。

政府不出面救市是對的

沈瑤認為，現(xiàn)在部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價量齊跌的狀況，這是與前些年房地產(chǎn)市場過量開發(fā)有關(guān)系的，與2009年不同的是，現(xiàn)在中央政府沒有采取救市的舉措，反而自去年以來加大了銀行信貸緊縮的力度，貸款利率上浮，這在一定程度上起到了打壓房價的作用，同時也能遏止地方政府的造城運動，一些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前這種殘酷的市場競爭中也會被擠出。

盡管樓市整體不景氣，但是政府并沒有出面救市，沈瑤說，這是使這個行業(yè)真正回歸市場的正確做法，之前一些地方政府以“城市開發(fā)”的名義干預城市建設(shè)，推高城市房價，拉大房地產(chǎn)在GDP中的比重，造成了泡沫經(jīng)濟的假象，“那才是違背經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的錯誤做法。”沈瑤接著分析說：自進入新世紀以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的功能被無限放大，在財稅政策方面，中央政府和地方政府分灶吃飯，通過賣地造城推高房價成了地方政府獲取利益的基本途徑，土地財政的比例過高，幾乎成了地方政府解決民生問題的基本收入來源。

在房地產(chǎn)開發(fā)上政府的強勢作為和開發(fā)商不計后果的投入違背了市場規(guī)律，也造成了很多的“鬼城”?！斑@種情況在上海也存在，主要的表現(xiàn)是不少住宅小區(qū)入住率低”，沈瑤說。

新型城鎮(zhèn)化或能止“倒春寒”

沈瑤指出，面對樓市持續(xù)下行的趨勢，政府不出面不救市不等于永遠不救，“畢竟房地產(chǎn)是一條很長的產(chǎn)業(yè)鏈，如果長期對這一行業(yè)保持高壓態(tài)勢，會給就業(yè)和民生問題帶來嚴重的影響。治大國如烹小鮮，房地產(chǎn)調(diào)控，一方面政府要采取高壓政策在投資和價格層面形成‘下行的態(tài)勢，但是另一方面也要采用市場化的手段力促樓市的健康成長，防止樓市的全面崩盤，防止出現(xiàn)像美國次貸危機那樣不可收拾的局面?！鄙颥幷J為，要做到這一點，中央正在推動的新型城鎮(zhèn)化做法值得期待。他認為中國在改革開放以前的幾千年中基本就是一個農(nóng)業(yè)社會，農(nóng)民是中國社會的主要階層，廣大的農(nóng)村是支撐中國成為世界第二大經(jīng)濟體的堅實后盾。只有理順了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民和城鎮(zhèn)的關(guān)系，才能真正起到拉動內(nèi)需的作用。

“我舉個例子，上海像我們這樣的普通家庭請鐘點工幫助打掃家里的衛(wèi)生，常來我家的阿姨是重慶萬縣人，她和幾個老鄉(xiāng)從重慶農(nóng)村來上海打工好幾年了。因為地區(qū)差別的原因，她們在上海的收入高過家鄉(xiāng)，但是家里目前的積蓄不足以支持她們在上海這樣的一線城市買房。去年，她們幾個老鄉(xiāng)回老家過年，了解到老家的縣城也在開發(fā)商品房，且價格在她們能承受的范圍之內(nèi)，幾個人一合計，就分別在縣城買了一套房子。據(jù)阿姨說，這種情況在她們那很普遍?！鄙颥幏治稣f，從這些進城務工者自身看，她們分流了農(nóng)村富余的勞動力，同時老家的土地還在，老房子還在，她們還是可以回去的，她們的孩子如果需要在縣城里謀生，至少有了自己的不動產(chǎn)；從地方政府看，開發(fā)縣城的房地產(chǎn)有實實在在的需求支撐，同時可以拉動本地的消費和就業(yè)；從上海這樣的一線城市看，又能保證相對低廉的勞動力資源。

“所以，所謂的新型城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)民離家不離地，她們不但有農(nóng)村的固定資產(chǎn)，同時又有增值的城鎮(zhèn)資產(chǎn)，還能在大城市自由地就業(yè)，可以說這也是新型城鎮(zhèn)化很有代表性的一種基本模式?！鄙颥幗又忉屨f，出現(xiàn)這種局面的前提是地方政府在這個戰(zhàn)略推進過程中要做科學的論證，新型城鎮(zhèn)化必須以市場化為目標展開，切忌政府這只手伸得過長。只有這樣才能抑制房產(chǎn)泡沫的再生，同時又能滿足市場真正的需求。

上海房價還有上漲空間

關(guān)于樓市“倒春寒”的說法，沈瑤結(jié)合上海的情況提出了不同的看法，他認為像上海這樣的國際大都市，目前新房每平米三萬元的樓盤比比皆是。以香港為例，香港樓市自亞洲金融危機以來總體一直走低，但是核心區(qū)維多利亞灣一帶的房價一直在漲，現(xiàn)在就是最便宜的“牙簽樓”房子都到了每平方米30萬元以上的天價。上海作為中國沿海最發(fā)達地區(qū)的特大城市，目前尚處在經(jīng)濟快速發(fā)展的黃金時期，上海樓市的均價遠沒有封頂，不存在房價下行的可能?！霸谶@樣的形勢下，我鼓勵學院里年輕教師：你們不要觀望和等待，該買的時候還是要抓緊買房子?！鄙颥幷f，雖然上海本地居民的住房需求已基本滿足，但是上海的人口“虹吸效應”依舊，每年平均有30萬大學畢業(yè)生落戶上海就業(yè)，加上其它的外地就職者，“新上海人”在不斷增加，今年全國“兩會”期間，習近平總書記在參加上海代表團討論時說，他2007年在上海工作期間，上海的常住人口是1700多萬，現(xiàn)在上海已經(jīng)有2400萬人口，5年中增加了好幾百萬人口。預計這樣的人口增長速度還會持續(xù)幾年。

人口增長的一個必然后果是城市建設(shè)“攤大餅”，向西是昆山，向南是嘉善，加上上海本地的閔行、青浦、松江等郊縣，上海已然是一個大上海了。好在這些年上海地鐵發(fā)展很快，很多“新上海人”還是能買得起價格相對低廉的郊縣房產(chǎn)，也不會影響他們在上海就業(yè)，“至少目前上海還不存在樓房過量的問題，房子造得再多還是會有人買，甚至按照現(xiàn)在的人口增長速度，上海周邊的房產(chǎn)再過5年可能無法滿足市場的需求?！鄙颥幷f。

沈瑤認為上海樓市的持續(xù)火爆是與上海的發(fā)展同步的，無論是哪個階層的外地人到上海，首要的肯定是解決住的問題，安居才能樂業(yè)，如果是自住房，這些“新上海人”就有購房的沖動和需求；如果是租房，另一撥投資客就有購房出租的理由和盈利空間。

當然上海的發(fā)展也不可能是無限制的，如果人口總是處于增長之中，交通擁堵、環(huán)境變差這些現(xiàn)象就會進一步加劇。所以從這個角度看，像上海這樣的特大城市，根本就不是擔心樓市的“倒春寒”問題，而是如何進一步控制城市的發(fā)展速度，抑制房地產(chǎn)的過度開發(fā)的問題，因為，一個大餅是不能無限制地攤開去的。

那么上海樓市什么時候才能停止上漲呢？沈瑤認為關(guān)鍵取決于家庭結(jié)構(gòu)變化導致的剛性需求降低，據(jù)他的分析，上海改革開放以來開始奮斗的這一代人，目前剛好是50至60歲這一年齡段，這個年齡段的上海人現(xiàn)在基本上擁有一至兩套的住房，因為基本上是獨生子女，他們的孩子成婚后雙方加起來至少有3至4套房子，等到孫輩長大后，他們就基本沒有住房的需求了，“這種情況可能會在20年以后出現(xiàn)，到那時，城市居民對住房的需求就沒有今天強烈了，而那時上海的發(fā)展速度也會放緩，所以我認為上海房價真正的拐點會是在2030年左右出現(xiàn)?！鄙颥幾詈笳f。endprint