竣工結(jié)算階段成本控制與管理

原松波++李豪杰

摘要：隨著宏觀政策環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在逐漸降低，競爭日趨激烈。工程建設(shè)項(xiàng)目的成本控制與管理是否到位是關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的關(guān)鍵，竣工結(jié)算階段的成本控制與管理更是十分重要。以煙臺錦繡新園項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制與管理為分析對象，重點(diǎn)闡述了竣工結(jié)算階段成本控制管理的方式、方法及保障措施，通過竣工結(jié)算階段造價控制分析，力求探索一種模板化、規(guī)范化的造價控制方法。希望其思路在類似項(xiàng)目建設(shè)中有很好的借鑒作用，能更高效地運(yùn)用在今后的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價控制中，從而引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建立有效的成本控制管理機(jī)制，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目，竣工結(jié)算，成本控制，保障措施

中圖分類號：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）12-0055-59 收稿日期：2015-11-15

項(xiàng)目成本管理主要指對完成項(xiàng)目活動所需一切資源成本的管理控制，工程項(xiàng)目的成本管理控制主要分為前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)合同階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，本文以煙臺錦繡新園項(xiàng)目為案例進(jìn)行分析，著重闡述了建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制與管理的關(guān)鍵點(diǎn)分析及保障措施。

1 錦繡新園項(xiàng)目簡介

煙臺市中心城區(qū)保障性住房項(xiàng)目錦繡新園，位于芝罘區(qū)藍(lán)煙鐵路以東、華泰路以南，只楚街道辦事處范圍內(nèi)。地理位置較好，環(huán)境宜居，適合住宅小區(qū)的建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，由煙臺市宏豐置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司承建，自2013年5月開始至2016年底竣工，現(xiàn)項(xiàng)目正在進(jìn)行室內(nèi)安裝和室外配套。

錦繡新園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積91600平方米，其中城市道路及綠化占地28000平方米，可建設(shè)用地63600平方米；項(xiàng)目總建筑面積245100平方米，其中，地上建筑面積166370平方米，地下建筑面積78730平方米。地上建筑中，規(guī)劃住宅建筑面積為154094平方米，規(guī)劃公建建筑面積12275平方米，公建中辦公建筑面積1600平方米，商業(yè)建筑面積8630平方米，幼兒園建筑面積2045平方米。地下建筑中，小棚、設(shè)備用房建筑面積6652.32平方米，地下車庫建筑面積72077.68平方米。建筑密度18.6%，容積率2.6，綠地率40%；住宅戶數(shù)2040戶，機(jī)動車位2162個（地面122個，地下2040個）。

2 錦繡新園項(xiàng)目審計(jì)結(jié)算工作中的成本控制分析

竣工結(jié)算是指一個建設(shè)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程、單位工程全部竣工，發(fā)承包雙方根據(jù)現(xiàn)場施工記錄、設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場變更簽證、定額預(yù)算單價等資料，進(jìn)行合同價款的增減或調(diào)整計(jì)算?？⒐そY(jié)算應(yīng)按照合同有關(guān)條款和價款結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，合同通用條款中有關(guān)條款的內(nèi)容與價款結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定有出入的，以價款結(jié)算辦法的規(guī)定為準(zhǔn)。

2.1 加強(qiáng)全過程工程審計(jì)結(jié)算中對成本偏差的控制分析

通過審計(jì)全過程造價控制，可檢查審核項(xiàng)目的實(shí)施現(xiàn)狀是否按照項(xiàng)目計(jì)劃完成工作。對正在審核未結(jié)算定案的項(xiàng)目，在審查過程中，可以以過去類似項(xiàng)目的實(shí)際成本為參照，進(jìn)行比較來分析審計(jì)資料的準(zhǔn)確性及當(dāng)前項(xiàng)目的成本。在檢查項(xiàng)目建設(shè)和管理狀況的基礎(chǔ)上，提出改進(jìn)建議。通過審計(jì)過程控制，有利于正確地進(jìn)行設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算之間的“三算”對比。項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的概、預(yù)算是考核實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目造價控制的依據(jù)，在分析時，可將審計(jì)出具的實(shí)際數(shù)據(jù)和概、預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比，以反映出竣工項(xiàng)目總造價和單方造價是節(jié)約還是超支，在比較的基礎(chǔ)上找出原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)行調(diào)整。

2.2 審計(jì)結(jié)算階段成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)分析

2.2.1 施工項(xiàng)目及材料的詢價、定價、結(jié)算方式

對部分材料及施工做法，會出現(xiàn)市場價與定額價格差別較大的情況，為確保工程質(zhì)量，可提前約定由建設(shè)單位明確各項(xiàng)指標(biāo)，按市場詢價的方式結(jié)算，或采用甲供材方式，以保證質(zhì)量，有效降低采購成本。為確保結(jié)算工作順利進(jìn)行，在錦繡新園項(xiàng)目合同簽訂時，即與總包單位做好甲方供料種類及退料的約定如下：雙方結(jié)算時，屬發(fā)包人供料的項(xiàng)目退料時，實(shí)際供料數(shù)量超過定額量的98%且少于定額量時，按實(shí)際供料量退料，退料單價執(zhí)行定額價格；若實(shí)際供料數(shù)量低于定額量的98%時，按定額量的98%退料，退料單價執(zhí)行定額價格；若實(shí)際發(fā)包人供材數(shù)量大于定額中發(fā)包人供材料數(shù)量，以實(shí)際發(fā)包人供材數(shù)量退料。這樣，可實(shí)現(xiàn)甲方供料項(xiàng)目結(jié)算的有效控制。

2.2.2 工程竣工圖紙的準(zhǔn)確性和成本審核人員的專業(yè)性

要想做好竣工的結(jié)算工作，首要做的是收集材料。在準(zhǔn)備竣工圖的時候，一定要保證竣工圖的準(zhǔn)確性。在房屋施工的過程中，因?yàn)橐恍┩饨缫蛩睾屯话l(fā)因素的產(chǎn)生，使得原始的設(shè)計(jì)圖都會出現(xiàn)一些改動。在進(jìn)行結(jié)算辦理時，工程成本的審核人員必須要親自到施工現(xiàn)場進(jìn)行核對，認(rèn)真地進(jìn)行測量并且記錄下來，然后切實(shí)地反應(yīng)在竣工圖紙上。同時，成本審核人員一定要熟悉定額，并且對最新的造價材料和信息都要有一定的了解，在進(jìn)行核算時一定要做到不漏算、不重算。當(dāng)出現(xiàn)爭議的時候，雙方應(yīng)該認(rèn)真地進(jìn)行溝通，必要的時候可以根據(jù)合同執(zhí)行。

2.2.3 完善各項(xiàng)目工程結(jié)算

在工程項(xiàng)目建設(shè)完成并通過驗(yàn)收后，需進(jìn)行各項(xiàng)目的最終結(jié)算。工程結(jié)算是建設(shè)單位、施工單位明確各項(xiàng)目造價，分析項(xiàng)目控制是否到位以及對施工單位工程款支付的重要依據(jù)。在工程結(jié)算中，需嚴(yán)格按照工程結(jié)算程序，及時完善現(xiàn)場各項(xiàng)資料。進(jìn)入審計(jì)階段，對施工單位提出的索賠、工程爭議等問題，要以現(xiàn)場實(shí)際、施工合同為依據(jù)，按實(shí)認(rèn)證，并需要在合同約定期限內(nèi)完善各項(xiàng)目的工程結(jié)算工作。

3 竣工結(jié)算工作中成本控制保障措施

3.1 落實(shí)執(zhí)行審計(jì)結(jié)算工作制度、程序

根據(jù)錦繡新園項(xiàng)目實(shí)際及工程審計(jì)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，制定專門的工程審計(jì)結(jié)算程序，建立成本分析系統(tǒng)，明確各部門責(zé)任及分工，具體如下。

3.1.1 資料報審

工程完工后，施工單位整理備齊報審資料，填寫審核程序運(yùn)行表，提交至現(xiàn)場監(jiān)理公司，由監(jiān)理公司初審，簽署意見后轉(zhuǎn)項(xiàng)目部審核，項(xiàng)目部審核完畢簽署意見，經(jīng)項(xiàng)目部分管經(jīng)理簽字后轉(zhuǎn)公司審核。

報審資料應(yīng)包括：施工合同、竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程經(jīng)濟(jì)簽證等。送公司的報審資料一式兩份，原件、復(fù)印件各一份。

監(jiān)理公司和項(xiàng)目部應(yīng)仔細(xì)審核報審資料是否完整齊全，有無打印或書寫模糊之處，蓋章是否清楚無誤，報審簽證、圖紙等技術(shù)性文件內(nèi)容是否真實(shí)有效，是否與現(xiàn)場實(shí)際施工相符，并根據(jù)審核結(jié)果填寫審核程序運(yùn)行表。采用大包方式結(jié)算的項(xiàng)目，需提供是否按大包合同完成施工及施工中增減項(xiàng)的說明報告。

3.1.2 成立工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組，完成復(fù)審詢價工作，定期召開審前會議

①成立工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組

組成人員有：成本合約部、財務(wù)部、項(xiàng)目部、材料部等部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，其他人員根據(jù)不同項(xiàng)目動態(tài)調(diào)整。

②領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要工作

收到報審資料后，復(fù)核報審資料，制定審核進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)報審項(xiàng)目數(shù)量召開資料送審前工程結(jié)算審核會議，對有疑問的事項(xiàng)，與會人員討論并出具意見。刪減不符合合同要求的報審資料，確定最終送審資料項(xiàng)目（不確定價值）。確定審核完成時間，形成初步報審意見，審核領(lǐng)導(dǎo)小組成員簽字同意后報審，會議留下紀(jì)要存檔備查，并通知審計(jì)公司領(lǐng)取送審資料，填寫“委托方提供資料清單”。

涉及需定價的材料或施工項(xiàng)目，詢價過程根據(jù)待定價的產(chǎn)品或材料的數(shù)量以及規(guī)格、型號、尺寸、材質(zhì)等相關(guān)要求，制作詢價表，確認(rèn)技術(shù)指標(biāo)，發(fā)至詢價單位（如招標(biāo)代理公司、造價咨詢公司、材料供應(yīng)商等）。根據(jù)詢價結(jié)果與施工單位商談，制作材料定價單，報工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組審核，各方無異議即可確定價格，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場會簽。

③明確結(jié)算審核時限

從接到竣工結(jié)算報告和完整的竣工結(jié)算資料之日起，結(jié)算報告金額500萬元以下的20天；500-2000萬元的30天；2000-5000萬元的45天；5000萬元以上的60天（合同另有規(guī)定的從其規(guī)定）。

3.1.3 審核過程跟蹤，定期召開工程結(jié)算審核會議

根據(jù)審核進(jìn)度計(jì)劃督促審核進(jìn)度，及時答復(fù)審核過程中提出的問題。須及時組織項(xiàng)目部、造價咨詢公司進(jìn)行現(xiàn)場核驗(yàn)。審核初稿形成后，造價咨詢公司需提報各分項(xiàng)審核增減量情況說明，由施工單位與造價咨詢公司核對工程量，各方若無異議則出具審核報告，若有爭議由造價咨詢公司出具審核意見。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)審核項(xiàng)目數(shù)量，組織召開工程結(jié)算審核會議，公司結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加，各方無異議即可定案，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場會簽。

結(jié)算審核會議結(jié)束后，施工單位和造價咨詢公司在審計(jì)報告上蓋章確認(rèn)并歸檔。

3.2 審計(jì)全過程跟蹤及引入審計(jì)顧問形式的造價控制

對錦繡新園項(xiàng)目，引入專業(yè)的造價審計(jì)公司進(jìn)行全過程跟蹤審計(jì)，自工程建設(shè)初期就開始派駐人員現(xiàn)場全程介入，造價咨詢費(fèi)用按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要工作內(nèi)容為：參與合同簽訂提出修改意見；前期“三通一平”階段共同參與做好工程量的認(rèn)證；參加各項(xiàng)工程例會；提出對施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖紙會審的優(yōu)化意見；進(jìn)行隱蔽工程的認(rèn)證；編制工程預(yù)算；進(jìn)行工程進(jìn)度款的審核；進(jìn)行工程結(jié)算的審核；提供整個工程造價咨詢服務(wù)等工作。該項(xiàng)目通過全過程跟蹤審計(jì)的方式，來實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目工程造價的控制，并確保最終形成的竣工結(jié)算資料的準(zhǔn)確性。

錦繡新園項(xiàng)目投資金額高，即使委托的審計(jì)公司具有相應(yīng)資質(zhì)，但審計(jì)人員的水平良莠不齊，最終可能導(dǎo)致出具的成果造價偏差較大。而建設(shè)單位人員往往又不具備專業(yè)的造價審計(jì)水平，因此，該項(xiàng)目在工程結(jié)算階段，以審計(jì)顧問的形式引入另一家審計(jì)公司，不是對第一家審計(jì)公司的復(fù)審，而是站在建設(shè)單位的角度，從送審資料的審核到審計(jì)過程中的答疑及整個審計(jì)結(jié)算方案都參與并提出意見，對未定案的結(jié)算報告進(jìn)行審查，提出建議后提報建設(shè)單位，由建設(shè)單位就提出的建議問題去落實(shí)，以確保最終結(jié)算報告的準(zhǔn)確性。

3.3 工程審計(jì)結(jié)算方面造價控制具體措施

工程竣工后，工程結(jié)算是整個工程項(xiàng)目造價控制的重中之重，結(jié)算的準(zhǔn)確性對整個項(xiàng)目的成本、盈虧平衡影響重大。工程結(jié)算整個實(shí)施過程都必須以合同為依據(jù)，做好現(xiàn)場圖紙、簽證、變更等基礎(chǔ)性資料的審核，做好甲供料材料數(shù)量、價格的核對。審計(jì)工作中，要對比各家審計(jì)公司實(shí)力，選擇資信高、實(shí)力強(qiáng)的審計(jì)公司。因具體審計(jì)人員的工作能力、業(yè)務(wù)水平高低不一，要加強(qiáng)對各項(xiàng)目審計(jì)過程的跟蹤控制。對審計(jì)提出問題做好現(xiàn)場組織確認(rèn)、答疑等工作，并嚴(yán)格按照制定的審計(jì)報告審核流程完成最終審核定案等工作，并做好對各審計(jì)項(xiàng)目成果的考核。

4 總結(jié)

在項(xiàng)目成本控制與管理的各個階段，要從制度建設(shè)入手，形成一種模板化、規(guī)范化的造價控制方法。要開闊思維，以人為本，研究針對具體問題的對策和保障措施，以實(shí)現(xiàn)最大限度的成本控制目標(biāo)。由于開發(fā)項(xiàng)目周期長，進(jìn)行成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，因此需要全員共同努力。

錦繡新園項(xiàng)目的成本控制，在翔實(shí)、準(zhǔn)確的成本計(jì)劃基礎(chǔ)上，通過對工程項(xiàng)目造價控制層層分解，建立完善的成本控制工作程序和保障機(jī)制，同時在每一環(huán)節(jié)和每一細(xì)部的做法上都要時刻樹立成本意識，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本控制。

做好錦繡家園項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制與管理，能確保整個工程項(xiàng)目預(yù)期成本控制目標(biāo)的完成。對竣工結(jié)算階段的成本控制與管理的研究，更重要的意義是將工程項(xiàng)目成本控制由事后管理逐漸轉(zhuǎn)化為事前管理，將竣工結(jié)算階段的成本控制方法引入到整個房地開發(fā)項(xiàng)目的全周期建設(shè)過程中，有助于企業(yè)進(jìn)行更全面的成本控制，最大限度地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：

原松波，高級工程師，工程碩士研究生，畢業(yè)于中國海洋大學(xué)項(xiàng)目管理專業(yè)，研究方向是建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制與管理。

李豪杰，工程師，工程碩士研究生，畢業(yè)于中國海洋大學(xué)項(xiàng)目管理專業(yè)，研究方向是建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制與管理。