為工廈活化政策出謀劃策

自2011年4月12日推出工廈活化措施至今已有四年半的時(shí)間，政府曾稱需要更多數(shù)據(jù)以瞭解措施成效，並於2012年4月延長措施試行期一年，至今已過了三年多，仍未見到任何相關(guān)的改進(jìn)措施出臺，相關(guān)政策仍停留在初始階段。既然澳門的工廈值得去改造，那麼該如何檢視本澳的工廈活化政策？工廈活化又該如何發(fā)展？對此，受訪者也提出了他們自己的建議。

澳門工聯(lián)副理事長李振宇首先建議政府應(yīng)盡快檢討措施實(shí)施以來的成效，根據(jù)所收集到的數(shù)據(jù)評估措施效果，及時(shí)優(yōu)化完善，為該措施今後的發(fā)展指明方向。其次工廈活化措施在出臺之前是否進(jìn)行過充分的市場調(diào)研？例如工廈活化措施有兩個硬性指標(biāo)：第一，工廈若拆後重建成住宅樓宇，則須保證實(shí)用面積不超過60平方米的細(xì)單位應(yīng)佔(zhàn)住宅總單位數(shù)至少7成或以上;第二，所有細(xì)單位的建築面積總和須占整個項(xiàng)目住宅單位總建築面積一半或以上。這兩個指標(biāo)既是針對工廈業(yè)主的硬性規(guī)定，又是對本澳未來房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期判斷。但政府推出的工廈活化措施卻將絕大多數(shù)住宅單位的面積限定在60平米以下的細(xì)單位，與市場需求似乎不符。第三本澳推出的工廈活化措施內(nèi)容過於單一，只能改造成住宅單位。本澳政府可以借鑒香港工廈活化經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化工廈活化政策，豐富措施內(nèi)容，容納更多元、更有效的活化?？梢愿鶕?jù)工廈的實(shí)際情況，調(diào)整工廈的改造方向，如可以改造成供商業(yè)、教育服務(wù)及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等使用的場所，以增加活化措施的社會吸引力和支持度。第四，政府可以優(yōu)化工廈活化政策，如可以研究分層改建的可行性，讓不能達(dá)成共識的工廈申請分層改建，改變用途。另外，工廈活化政策門檻高，落實(shí)難度大，投資效益低。其實(shí)，本澳工廈活化措施沒有提供相關(guān)的鼓勵和優(yōu)惠措施，僅僅是申請流程上的加快，而這對投資人來說並沒有多少吸引力。政府可以出臺相關(guān)的鼓勵和優(yōu)惠措施，讓業(yè)主主動投入到工廈活化計(jì)劃中來，加快工廈活化的速度。

時(shí)事評論員梁啟賢提出如果政府肯和一些民間機(jī)構(gòu)合作，出資收購一些工廈，再將其活化，然後交給一些社會服務(wù)機(jī)構(gòu)或者是一些文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，此類舉措對澳門的文化創(chuàng)意更加有益，比直接給資金的用處更加大。政府跟民間機(jī)構(gòu)合作，可以進(jìn)行一些長遠(yuǎn)的規(guī)劃，比如說一座大廈是應(yīng)該做社會企業(yè)還是文創(chuàng)又或者是一些社會服務(wù)機(jī)構(gòu)的寫字樓？也可以將一些不同的社會服務(wù)部門的總部或者是中央行政部門搬進(jìn)改造後的舊工廈中，可以帶動舊區(qū)的發(fā)展，帶領(lǐng)整個片區(qū)的活化。

本地建築師呂澤強(qiáng)則建議借鏡香港觀塘工業(yè)大廈改建和重建成一些商業(yè)貿(mào)易中心，令觀塘這個區(qū)從以前的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化為商業(yè)貿(mào)易中心。呂澤強(qiáng)說：“澳門工廈活化在城市規(guī)劃的角度來講，可能是需要有一個全局觀一點(diǎn)的策略，例如這些工廈主要集中在哪個位置，活化往哪個方向發(fā)展，是朝向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還是朝向商貿(mào)，從而讓那一區(qū)由工業(yè)區(qū)逐漸活化為另一種區(qū)域。城市規(guī)劃要有一個目標(biāo)，而不是零散的這家工廈做這個、那家工廈做那個，對一個城市整體上帶來一個很突兀的形象的。”

中原地產(chǎn)董事何兆恆對工廈活化有不同的提議，他憑藉多年的房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出，工廈活化這方面，要盡快弄好收購法，完善收購法例，才能更容易去更新。同時(shí)工業(yè)大廈的面積需要縮小，目前一個單位隨隨便便都是一萬呎，但是實(shí)際上很多租戶只需要一千呎的面積足已，如果將工廈面積縮小，對於想要購買或者租借商戶的人來說是很好的?，F(xiàn)下有的工廈會將一個單位分割成幾個，如此一來存在一定的安全隱患，這種改造不太符合消防法例，拿牌照的時(shí)候也難。政府應(yīng)該出一些法例，制定合乎的手續(xù)，完善各種不合乎的情況後，也有利於工廈在市面的流通和自由運(yùn)作。政府應(yīng)該把過去守舊的條例更新，讓把工廈面積分小成為可能，像一張白紙如果用不完就撕開變成兩半，這是很正常的，只要是符合消防的話就應(yīng)該允許它實(shí)行。

澳門的舊工廈其實(shí)還是一塊沒有被開發(fā)的風(fēng)水寶地，澳門土地資源稀缺，寸金尺土。舊工廈可以開拓自己的新天地，也將會成為新的發(fā)展趨勢，政府推出活化工廈多時(shí)，但成效不彰，更甚至出現(xiàn)間接推高租金的情況。希望政府檢討政策方向，完善滯後法律，參考香港成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃好日後的發(fā)展藍(lán)圖，合理規(guī)劃舊工廈的發(fā)展?fàn)顩r，讓舊工廈成為新城規(guī)劃中的一部分。