關(guān)于社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考——以武漢萬(wàn)科魅力之城為例

周秋琳

武漢市政工程設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司 湖北武漢 430000

摘要：社區(qū)這種新的居住形式出現(xiàn)以來(lái)，社區(qū)經(jīng)濟(jì)就做為一種新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)形式而不斷發(fā)展著。在多年的發(fā)展過(guò)程中，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了不同時(shí)期的變化，逐漸趨于穩(wěn)定。本文以武漢萬(wàn)科魅力之城為例，分析了幾種社區(qū)經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展方式和前景。

關(guān)鍵詞：社區(qū)經(jīng)濟(jì)；社區(qū)服務(wù)；社區(qū)商業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)

前言：改革開放30多年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化得到了前所未有的飛躍式發(fā)展，人們的生活方式也不斷發(fā)生著巨大的變化，重要變化之一就是在全國(guó)各大中城市出現(xiàn)了社區(qū)這一全新的人居生活模式。社區(qū)做為一個(gè)以居住行為為核心的有內(nèi)在關(guān)聯(lián)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)及社會(huì)互動(dòng)的空間表現(xiàn)形式，逐漸被人們所認(rèn)知。社區(qū)的建設(shè)離不開社區(qū)服務(wù)，而社區(qū)服務(wù)依賴于社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

社區(qū)經(jīng)濟(jì)作為一種優(yōu)化的資源配置方式，可將社區(qū)內(nèi)互不相聯(lián)的各種經(jīng)濟(jì)要素變?yōu)槔婀餐w，從而建立一種新的經(jīng)濟(jì)方式，帶動(dòng)社區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，即可以產(chǎn)生顯著的社會(huì)效益，又可以有針對(duì)性的提高資源的綜合利用水平，是一種市場(chǎng)潛在需求巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。

下面，筆者以武漢萬(wàn)科魅力之城小區(qū)為例，淺談一下目前武漢社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀以及對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的展望。

一、社區(qū)項(xiàng)目介紹

武漢萬(wàn)科魅力之城小區(qū)由武漢萬(wàn)科地產(chǎn)開發(fā)，地處武漢東湖高新區(qū)未來(lái)科技新城的中心區(qū)，高新四路與光谷一路交匯處，小區(qū)總建筑面積40萬(wàn)平方米，總戶數(shù)4164戶，2009年1月一期項(xiàng)目精裝交付使用，2011年小區(qū)整體交付完畢。小區(qū)周邊有富士康科技集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地、中芯國(guó)際、武鋼技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、光谷金融港等大型工業(yè)、辦公物業(yè)。小區(qū)居民多為首次置業(yè)的年輕人和在周邊企業(yè)單位工作的員工，以外來(lái)人口居多。

選擇該小區(qū)做為社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究對(duì)象，最重要的原因是該小區(qū)地處城郊，很長(zhǎng)一段時(shí)間周邊基本沒(méi)有其它居住型物業(yè)和商業(yè)存在。但由于附近企業(yè)眾多，小區(qū)自首期交付之日起就一直保持著相當(dāng)高的入住率，幾乎未曾經(jīng)歷空置率極高的時(shí)期。經(jīng)歷多年發(fā)展，小區(qū)已經(jīng)發(fā)展出一套成熟、穩(wěn)定、基本自給自足的、滿足小區(qū)居民需求的商業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。所以該小區(qū)的社區(qū)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)木哂袃?nèi)生式發(fā)展的代表性的。

二、經(jīng)營(yíng)性的社區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

經(jīng)營(yíng)性的社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)經(jīng)濟(jì)形式。其服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)的居民。

對(duì)于由開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)的居住小區(qū)而言，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所均由開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)之時(shí)便已建設(shè)完成。魅力之城的商業(yè)規(guī)模總量為3600平方米，商鋪規(guī)模在十余平米的小鋪到300平方大鋪之間，商鋪位置多位于小區(qū)主要道路邊的住宅底層，也有由前期售樓中心改建而成的獨(dú)立商業(yè)。小區(qū)的商鋪以經(jīng)營(yíng)生活服務(wù)的業(yè)態(tài)為主，由于小區(qū)的地理位置和環(huán)境的特殊性，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和業(yè)態(tài)均具有很強(qiáng)的內(nèi)向性，社區(qū)商業(yè)的生存和發(fā)展完全依賴于本社區(qū)居民的需求，其規(guī)模也以滿足本社區(qū)人口的需求為準(zhǔn)。

從業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，該社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)均圍繞居民日常生活展開，且?guī)啄陙?lái)不斷根據(jù)居民需求有所調(diào)整，并逐漸形成穩(wěn)定。小區(qū)業(yè)主多為年輕的小夫妻和在附近工作的年輕單身人士，對(duì)便捷的餐飲服務(wù)的需求特別高。小區(qū)大門口道路西側(cè)的商鋪本來(lái)有日常生活用品零售等多種類型，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的更新，現(xiàn)在已經(jīng)全部被小型快餐式的餐飲所代替，如蘭州拉面、如意餛飩、新農(nóng)牛肉面一類的小型快餐，每天早晚時(shí)段格外紅火。再如南區(qū)入口廣場(chǎng)周邊商鋪，小區(qū)建成之初，業(yè)態(tài)很雜，餐飲超市生鮮美發(fā)之類都有，但是隨著入住業(yè)主生活的不斷穩(wěn)定，小區(qū)最初入住的年輕人漸漸結(jié)婚生子，而南區(qū)入口廣場(chǎng)由于陽(yáng)光較好，場(chǎng)地開闊，成為大人帶孩子散步最集中的場(chǎng)所，于是廣場(chǎng)西側(cè)的一條商鋪的業(yè)態(tài)紛紛向兒童母嬰的需求轉(zhuǎn)型，以往的生鮮小超市都逐漸改成了母嬰店，或者甜點(diǎn)店，零食店，而所有的店都在門口擺上了吸引小孩子來(lái)玩的各類電動(dòng)玩具，幾乎成了一個(gè)兒童游樂(lè)場(chǎng)，這些商鋪的生意也大都變得更好。

從以上分析來(lái)看，內(nèi)向性的社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是根據(jù)小區(qū)居民的需求變化而不斷調(diào)整的，在某一段時(shí)間段內(nèi)達(dá)到一個(gè)平衡狀態(tài)。

還有一類商業(yè)形態(tài)是我們不得不給予關(guān)注的，那就是流動(dòng)的小商販。小區(qū)由于地方相對(duì)偏僻，附近沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的老式商業(yè)區(qū)和菜場(chǎng)。最初，小區(qū)大門入口兩側(cè)的路邊有少量附近農(nóng)民挑著自家地里的菜來(lái)擺攤，慢慢大門兩側(cè)逐漸聚集起了一批專以賣菜和經(jīng)營(yíng)小吃為生的小商販。他們不斷的與物業(yè)和城管部門打著游擊。對(duì)于他們的存在，小區(qū)居民分為觀點(diǎn)完全對(duì)立的兩派，一部分業(yè)主認(rèn)為他們提供了廉價(jià)而豐富的蔬果和小商品、小吃，方便了業(yè)主的生活，另一部分業(yè)主認(rèn)為他們嚴(yán)重影響了小區(qū)的環(huán)境，應(yīng)該予以取締。但不管怎么說(shuō)，管理者不得不承認(rèn)他們的存在也是由市場(chǎng)需求決定的，應(yīng)該把關(guān)注點(diǎn)更多的放在如何組織管理他們的經(jīng)營(yíng)行為上面。

三、社區(qū)服務(wù)型的社區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

對(duì)于小區(qū)的社區(qū)服務(wù)來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的物業(yè)可以承擔(dān)起相當(dāng)一部分的服務(wù)工作，或者是協(xié)調(diào)組織作用。小區(qū)物業(yè)公司是萬(wàn)科物業(yè)，而萬(wàn)科物業(yè)一直是全國(guó)口碑最好的物業(yè)公司之一。物業(yè)的主要工作就是對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行管理以及為業(yè)主提供服務(wù)，筆者總結(jié)該社區(qū)的物業(yè)主要提供的社區(qū)服務(wù)如下：

1、社區(qū)環(huán)境保障。環(huán)境保障可以分為清潔和安保兩部分，該物業(yè)在這兩方面都是做得相當(dāng)不錯(cuò)的。小區(qū)的每個(gè)區(qū)域都有相對(duì)固定的清潔人員，工作時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)，所有的公共區(qū)域每天都會(huì)清掃一遍，定點(diǎn)簽到。安保方面由于萬(wàn)科物業(yè)的良好口碑，易于招到年輕有活力的男性安保人員，且人員相對(duì)穩(wěn)定，這與很多小區(qū)安保工作都是中老年男性且總是換人區(qū)別很大。良好的清潔和安保措施為業(yè)主提供了安心的生活環(huán)境，這也是小區(qū)從交付至今一直保持相當(dāng)高的入住率的主要原因之一。

2、社區(qū)家政服務(wù)。家政服務(wù)也是影響居住體驗(yàn)的主要因素。物業(yè)下屬有專門的工程部，為用戶解決一些基本的家居維修保養(yǎng)工作和精裝修的保修，同時(shí)，也提供合理收取費(fèi)用的基礎(chǔ)維修工作。同時(shí)物業(yè)公司有時(shí)以活動(dòng)的形式會(huì)贈(zèng)送一些家政服務(wù)券，可以用在工程修理和家居清潔等方面。這些有著良好體驗(yàn)的家政服務(wù)形式也提升了業(yè)主的居住體驗(yàn)。

3、快遞服務(wù)。解決快遞收件問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)成為各小區(qū)頭疼的問(wèn)題。該小區(qū)的組團(tuán)都是封閉式管理，進(jìn)入居民家中需要門禁卡、密碼、鑰匙等數(shù)道關(guān)卡，讓快遞上門不是一個(gè)理想的做法。物業(yè)在小區(qū)會(huì)所專門劃出一個(gè)區(qū)域，成立了一個(gè) “幸福驛站”，專門負(fù)責(zé)處理居民的快遞。目前，幸福驛站與EMS、順豐等幾家快遞已經(jīng)有了合作，其余快遞可能會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐。這種主動(dòng)為小區(qū)居民解決實(shí)際問(wèn)題的做法得到居民的肯定。

4、其它服務(wù)。物業(yè)除以上明確的服務(wù)以外，還在很多方面做著不為人所注意的細(xì)致工作。小區(qū)的停車位設(shè)計(jì)先天不足，物業(yè)一直在做著努力，并為解決此問(wèn)題而促進(jìn)了業(yè)主委員會(huì)的成立，與業(yè)委會(huì)一起探討解決辦法；小區(qū)要停水停電，物業(yè)通知到戶，并在停水時(shí)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置數(shù)個(gè)取水點(diǎn)；夏季定期全面滅蚊，植物定期消殺；植物有專門的園藝工人做保養(yǎng)，草皮定期更換；兒童游樂(lè)設(shè)施和健身設(shè)施定期維護(hù)翻新；對(duì)于居民反映的任何問(wèn)題，如樓上噪音，高空拋物、晾衣滴水，樓道里堆放私人物品等，任何小問(wèn)題都能得到物業(yè)的及時(shí)反應(yīng)。這所有的服務(wù)措施，從社區(qū)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，形成了一個(gè)良性循環(huán)的，物業(yè)給居民帶來(lái)了良好的服務(wù)，居民體驗(yàn)感好，交物業(yè)費(fèi)就較為主動(dòng)。同時(shí)物業(yè)為了吸引居民按時(shí)交繳物業(yè)費(fèi)，經(jīng)常會(huì)有優(yōu)惠活動(dòng)，于是不少業(yè)主會(huì)主動(dòng)一次一年提前繳納物業(yè)費(fèi)。

但是物業(yè)的服務(wù)再完善，也有物業(yè)所不能達(dá)到的方面。為滿足居民需求而出現(xiàn)的更加多元化的社區(qū)服務(wù)型的經(jīng)濟(jì)形式應(yīng)運(yùn)而生。最典型的是幼兒托管機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)一般以兒童課外教育為主要內(nèi)容，吸引沒(méi)時(shí)間照顧孩子的父母，將孩子業(yè)余時(shí)間或者寒暑假托管給他們，提供教育、看護(hù)、餐飲等全套服務(wù)。而像美童少兒英語(yǔ)、思閱藝術(shù)空間、藝校這類的幼兒教育機(jī)構(gòu)，也滿足了現(xiàn)在不少家長(zhǎng)希望兒童贏在起跑線上的心態(tài)。這些兒童教育機(jī)構(gòu)多開設(shè)于居民住宅之中，規(guī)模都不大，一方面實(shí)現(xiàn)小班一對(duì)一教育，同時(shí)也避免對(duì)周邊的居民生活產(chǎn)生大的影響。也有提供其它服務(wù)的一些機(jī)構(gòu)，如瑜珈會(huì)所、舞蹈會(huì)所等，以開設(shè)在居民住宅中的小型會(huì)所的形