論我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的不足與完善

屏邊苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

摘要：改革開(kāi)放后我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建筑行業(yè)更是異軍突起成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。隨著房產(chǎn)總量的增加怎樣有效的管理這些房產(chǎn)成為，我國(guó)政府部門(mén)不得不解決的重要課題。由于房產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度的不斷提高，人們?cè)诮灰走^(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加，在房產(chǎn)交易過(guò)程中怎樣保證權(quán)益成為人們關(guān)注的重要問(wèn)題?；诖苏嚓P(guān)部門(mén)強(qiáng)化了不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度，通過(guò)該制度對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)建立、變更、滅失進(jìn)行規(guī)范管理。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放較晚，相應(yīng)的房地產(chǎn)登記工作經(jīng)驗(yàn)匱乏，房地產(chǎn)登記制度仍待完善，造成了實(shí)際的房地產(chǎn)登記管理工作中仍存在較多問(wèn)題，因此相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析和研究房產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題，并在此處上提出科學(xué)有效的完善措施，通過(guò)構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)登記制度推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)登記工作的有序開(kāi)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記制度；不足；完善

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收到了前所未有的關(guān)注，無(wú)論是投資還是居住目的，購(gòu)買(mǎi)房屋必然會(huì)涉及房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，只有通過(guò)房產(chǎn)登記購(gòu)買(mǎi)者的房屋所有權(quán)才能夠得到保護(hù)。然而隨著房產(chǎn)登記數(shù)量的增多，我國(guó)房產(chǎn)登記制度存在的不足也逐漸暴露出來(lái)，這不僅嚴(yán)重抑制了房產(chǎn)登記工作作用的發(fā)揮，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控也造成了很大影響?；诖藰?gòu)建科學(xué)有效的房產(chǎn)登記制度具有十分重要的意義，本文將對(duì)房地產(chǎn)登記制度中的不足進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上探索完善我國(guó)房產(chǎn)登記制度的措施。

一、房產(chǎn)登記的職能

第一，管理職能。房產(chǎn)登記管理職能主要體現(xiàn)為管理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是房產(chǎn)行政機(jī)關(guān)登記、管理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況的活動(dòng)，登記申請(qǐng)人是主管機(jī)關(guān)的管理對(duì)象。實(shí)際當(dāng)中房產(chǎn)登記主要有以下幾種職能：首先，監(jiān)督審查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的得失變更，進(jìn)而為產(chǎn)權(quán)登記的合法性和真實(shí)性提供保障，最終達(dá)到通過(guò)行政手段管理房產(chǎn)的目的。其次，通過(guò)房產(chǎn)登記構(gòu)建我國(guó)的戶(hù)籍資料，為戶(hù)籍管理的有序進(jìn)行提供保證。通過(guò)采取房產(chǎn)登記措施，能夠更加科學(xué)的整體規(guī)劃房產(chǎn)資料，通過(guò)提升房屋使用效率降低房產(chǎn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的提升。

第二，公示職能。房產(chǎn)登記的公式職能中房產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況會(huì)由房產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)公示，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況能夠被社會(huì)大眾所了解，進(jìn)而有效的保護(hù)了利害關(guān)系人的知情權(quán)，并通過(guò)房產(chǎn)登記社會(huì)公信力的樹(shù)立為產(chǎn)權(quán)交易的安全進(jìn)行提供保證。所以，在我國(guó)房產(chǎn)登記中存在名義上的權(quán)利人和真正權(quán)利人不一致的情況，若是沒(méi)有及時(shí)公開(kāi)這種情況，就很可能出現(xiàn)名義上權(quán)利人和不知情第三人交易產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，這種情況下第三人的權(quán)益就有可能受到侵害。

第三，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)職能。房產(chǎn)登記能夠確認(rèn)產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)屬狀態(tài)，也就是產(chǎn)權(quán)具備了相應(yīng)的法律效力，這樣社會(huì)就會(huì)公認(rèn)經(jīng)過(guò)法律確認(rèn)的房產(chǎn)，通過(guò)法律規(guī)定使房產(chǎn)獲得了國(guó)家強(qiáng)制力的保護(hù)，這樣就能夠有效對(duì)抗他人的非法侵害。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的運(yùn)行正是建立在房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)職能的基礎(chǔ)上的，在我國(guó)房?jī)r(jià)不斷提升的過(guò)程中越來(lái)越多人選擇租房，通過(guò)確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，也能夠有效規(guī)范租房市場(chǎng)，進(jìn)而為房產(chǎn)交易雙方的權(quán)益提供保障。

二、我國(guó)房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

第一，現(xiàn)階段房屋和土地兩個(gè)部門(mén)分管仍是我國(guó)很多地方房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處理主要方式，所以只有分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記才能夠完成房地產(chǎn)權(quán)屬登記。而這種分別登記情況卻嚴(yán)重違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的，一方面使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)法獲得統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)，法律之間存在沖突；另一方面不同登記機(jī)關(guān)的職責(zé)沒(méi)有明確的劃分，不同部門(mén)間的利益沖突引發(fā)了很多重復(fù)抵押房屋土地的情況。

第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法仍有待健全。實(shí)際當(dāng)中我國(guó)很多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律法規(guī)在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上都做出了相應(yīng)規(guī)定，這些規(guī)定存在內(nèi)容沖突、銜接不緊密的問(wèn)題，同時(shí)一些部門(mén)在工作中過(guò)分強(qiáng)調(diào)本部門(mén)利益，進(jìn)而造成不一致的登記權(quán)屬證書(shū)、不一致的房產(chǎn)和地產(chǎn)、不一致的登記效力、不一致的登記機(jī)關(guān)、不一致的登記程序等問(wèn)題[1]。

第三，近年來(lái)我國(guó)越來(lái)越多的農(nóng)村房屋參與到房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)中來(lái)，相應(yīng)城鄉(xiāng)登記管理不一致的問(wèn)題愈發(fā)凸顯。實(shí)際中我國(guó)主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作，這樣就使得村鎮(zhèn)管理部門(mén)工作人員對(duì)此項(xiàng)工作專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏了解，進(jìn)而造成城鄉(xiāng)登記管理的差異[2]。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等級(jí)制度的策略

第一，為了使第三人利益和財(cái)產(chǎn)交付制度得到保障，應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律規(guī)定的形式使相應(yīng)權(quán)利主體獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和權(quán)利效力，為人們的利益期待提供有效的保護(hù)。發(fā)達(dá)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)民事基本法律為基礎(chǔ)建立起來(lái)的，并通過(guò)配套的不動(dòng)產(chǎn)登記法，使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度的可行性更高。我們應(yīng)當(dāng)汲取外國(guó)經(jīng)驗(yàn)的有益部分，通過(guò)制定《不動(dòng)產(chǎn)登記》等法律文件，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不斷完善[3]。

第二，為了提升農(nóng)村集體土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記管理水平，減小城鄉(xiāng)登記管理水平差異，應(yīng)當(dāng)為城市不動(dòng)產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記統(tǒng)一化、規(guī)范化的發(fā)展目標(biāo)。登記機(jī)關(guān)法定是房屋權(quán)屬登記的重要特點(diǎn)，其中縣級(jí)以上的地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，這一點(diǎn)已經(jīng)在城市房地產(chǎn)管理法中得到明確，同時(shí)這一規(guī)定的適用對(duì)象是國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋。當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)主要是根據(jù)上世紀(jì)的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例進(jìn)行集體土地的權(quán)屬管理，但該條例中規(guī)定的村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理主體有市、縣人民政府建設(shè)或房產(chǎn)行政部門(mén)以及市、縣人民政府。近年來(lái)由于高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立和縣改區(qū)等問(wèn)題，很多部門(mén)沒(méi)能充分了解權(quán)屬登記工作，為了局部利益賦予這些單位自行發(fā)證的權(quán)力。這種多部門(mén)發(fā)證的狀況對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的有序、有效開(kāi)展造成了嚴(yán)重影響。在國(guó)際范圍內(nèi)通行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記都需要符合“簾幕原則”，也就是對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)只能通過(guò)一個(gè)窗口進(jìn)行了解，公眾獲得信息的唯一來(lái)源就是政府登記簿。只有一個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記進(jìn)行管轄，是保證這種唯一性的核心手段，所以在區(qū)分轄區(qū)時(shí)不能講土地所有權(quán)性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)[4]。

第三，當(dāng)前我國(guó)通過(guò)建立各種不動(dòng)產(chǎn)分別登記，分配各種不動(dòng)產(chǎn)到相應(yīng)的管理部門(mén)。例如在土地管理部門(mén)進(jìn)行土地登記，在建設(shè)行政部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，在森林管理部門(mén)進(jìn)行林權(quán)登記?；谛姓芾淼慕嵌冗@種等級(jí)制度似乎不存在什么問(wèn)題，但是從物權(quán)法、民法的角度上看，這種做法并不是那么“無(wú)懈可擊”[5]。這是因?yàn)閷?shí)際當(dāng)中提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)、進(jìn)行物權(quán)公示、完成物權(quán)變動(dòng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的，而不是單純的行政管理。在分別登記的情況下，就會(huì)產(chǎn)生不一致的法律基礎(chǔ)，進(jìn)而在操作中產(chǎn)生沖突。例如，在我國(guó)擔(dān)保法中對(duì)于無(wú)建筑物的土地應(yīng)當(dāng)在土地部門(mén)登記抵押權(quán)，對(duì)于有建筑物的土地則應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)部門(mén)登記抵押權(quán)。同時(shí)擔(dān)保法還規(guī)定設(shè)定土地權(quán)利抵押權(quán)是，納入抵押的還包括地上附屬物，而在物上設(shè)抵押權(quán)時(shí)納入抵押的還包括土地權(quán)利。實(shí)際當(dāng)中，由于房產(chǎn)部門(mén)和土地部門(mén)無(wú)法共享登記信息和資料，假如有建筑物存在于土地之上，那么房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行了抵押權(quán)等級(jí)設(shè)定，那么土地登記部門(mén)也進(jìn)行了土地抵押權(quán)登記，由于兩部門(mén)無(wú)法知曉土地上房屋和土地是否在對(duì)方設(shè)置抵押權(quán)的情況，就會(huì)產(chǎn)生重復(fù)抵押的問(wèn)題。根據(jù)擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)同時(shí)低壓規(guī)定，這兩個(gè)抵押權(quán)具有重合的支配范圍，也就是說(shuō)這種因重復(fù)登記造成的重復(fù)抵押會(huì)導(dǎo)致權(quán)力重復(fù)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果[6]。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)登記制度的完善程度對(duì)于房地產(chǎn)登記工作的開(kāi)展具有十分重要的意義和作用，而房地產(chǎn)登記工作不僅具有保證產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的作用，還能夠發(fā)揮宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。所以相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分重視房地產(chǎn)制度的完善工作，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況、借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行建立健全，進(jìn)而為房地產(chǎn)登記工作提供可靠的制度保障，本文分析了房產(chǎn)登記制度的不足和措施，但仍存在一定局限希望行業(yè)人員能夠加強(qiáng)重視，通過(guò)不斷完善房產(chǎn)登記制度，推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)管理工作的開(kāi)展。

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