住宅高品質(zhì)交房施工質(zhì)量控制

中山市雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東中山 528400

摘要：住宅工程的質(zhì)量與人們的生活息息相關(guān)，對住宅高品質(zhì)交房施工質(zhì)量進行控制，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益和社會穩(wěn)定。本文結(jié)合工程實例，對住宅高品質(zhì)交房施工質(zhì)量控制展開了研究，并詳細地介紹了施工技術(shù)及施工質(zhì)量的控制要點，以望能為類似工程提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：住宅；施工技術(shù)；質(zhì)量控制

0 引言

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國建筑行業(yè)的規(guī)模也日益擴大，這為我國住宅工程的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)前人們對居住環(huán)境的質(zhì)量要求越來越高，對與人們生活息息相關(guān)的住宅工程的質(zhì)量也給予了更多的關(guān)注。如何有效控制住宅高品質(zhì)交房施工質(zhì)量，保證工程的施工質(zhì)量，滿足居民的居住需求是當(dāng)前住宅建筑施工單位亟需探討的重要課題之一。

1 工程概況

某住宅工程項目包含3棟高25層的住宅建筑和一個地下車庫，建筑結(jié)構(gòu)形式為剪力墻，外墻立面線條多、內(nèi)部二次結(jié)構(gòu)施工復(fù)雜，其衛(wèi)生間采用下沉式同層排水構(gòu)造。該項目交付方式為毛坯交付，業(yè)主對交付的質(zhì)量、觀感等要求非常高，要求交房后每戶小業(yè)主報事率不能大于1（即在分戶驗收中，每戶驗收施工方需要整改的項目不能多于1項）。同時在施工過程中由建設(shè)單位委托獨立第三方對工程的實體結(jié)構(gòu)進行“實測實量”、“質(zhì)量風(fēng)險”、“文明施工”檢查。這就要求施工單位在基礎(chǔ)、主體、裝飾、交付的各個施工階段對各分項工程都必須嚴格進行質(zhì)量控制，才能保證最終成型的結(jié)構(gòu)能滿足業(yè)主要求。

2 施工技術(shù)控制要點

2.1 技術(shù)方案的前置性及合理性

技術(shù)方案作為施工質(zhì)量控制指導(dǎo)性文件，應(yīng)具有前置性及合理性。方案要提前制定，在滿足規(guī)范設(shè)計要求的同時，也要根據(jù)業(yè)主自身要求和具體實際操作情況來確定，不可盲目抬高或降低要求。在項目初期就可以會同業(yè)主、監(jiān)理根據(jù)項目的具體情況編制《方案規(guī)劃表》，初步制定需要編制的分項方案及編制時間。方案編制不僅需要總包、監(jiān)理的審批，也需經(jīng)業(yè)主審批完成。方案應(yīng)作為工序?qū)嵤┘膀炇盏囊罁?jù)。

2.2 圖紙的細化及固化

住宅類項目一般為標(biāo)準戶型及標(biāo)準層。因此細化每個戶型及每個標(biāo)準層，便于施工的總體控制，減少不必要的返工。同時對建筑圖、水電圖進行細化，分別編制砌體固化圖、保溫固化圖、水電固化圖等，能讓工人看懂及理解。

1）砌體固化圖按照江蘇省住宅質(zhì)量防治要求，填充墻部位構(gòu)造柱、過梁、腰梁設(shè)置較多，強電箱、弱電箱、消防箱、部分門窗洞口等在墻體砌筑時也必須預(yù)留下來。但在實際施工過程中往往會將位置或標(biāo)高弄錯。因此在砌筑前需要依據(jù)建筑圖編制詳細的砌體固化圖。重新繪制各個戶型平面圖及各個墻面的立面圖，準確標(biāo)注門洞位置、構(gòu)造柱大小、腰梁、過梁高度及設(shè)置，應(yīng)設(shè)防水導(dǎo)墻位置、衛(wèi)生間隔墻及普通墻體砌塊種類，預(yù)留洞、預(yù)留槽大小及位置。

2）水電固化圖根據(jù)水電圖紙，細化水電管線走向、排布，開關(guān)、線盒的位置、高度，防雷接地的預(yù)留等。使得相同戶型所有的管線布置一致，不僅美觀更便于后期維修及改造。

3）保溫固化圖依據(jù)建筑平面、立面圖繪制保溫固化圖。重點體現(xiàn)不同部位的保溫板材質(zhì)、做法，保溫同幕墻、建筑交界處的確定，各個細部節(jié)點的做法，特別是門窗、轉(zhuǎn)角部位的做法。

2.3 交底

以往技術(shù)交底大多是文字性內(nèi)容，枯燥、乏味，不能很清楚地表達相應(yīng)內(nèi)容，甚至不同的人會有不同的理解。該交底過程起不了很大效果，使得一些項目技術(shù)交底淪為應(yīng)付檢查的紙面文件。因此在交底中要使用圖片結(jié)合文字，甚至使用視頻資料，有條件的可以先行建立工藝樣板區(qū)，通過實體展示來交底。這樣交底具有直觀性，讓人通俗易懂。

交底的內(nèi)容不能空泛、套用，應(yīng)按照技術(shù)方案首先提出重點、難點。針對項目質(zhì)量控制的具體要求嚴格執(zhí)行。例如住宅類項目出現(xiàn)質(zhì)量問題的大多是滲漏問題，因此對容易滲漏的部位的做法，重點交底。如：泛水部位、門窗、管道封堵等。

交底的內(nèi)容要有合理性及可操作性。不能對班組提出過高或過低的要求，要針對項目特點進行，適時根據(jù)項目特點改進施工工藝。

2.4 樣板點評

樣板點評工序驗收是質(zhì)量檢查的必要過程，特別重視對首道工序的驗收，對首道工序及重點部位實行樣板點評制度。例如：鋼筋、模板、砌體、地坪、保溫、幕墻等。當(dāng)首道工序或者重點部位施工完成后，組織業(yè)主相關(guān)部門、監(jiān)理、主要管理人員，相關(guān)專業(yè)分包及班組按照交底內(nèi)容進行現(xiàn)場驗收檢查，針對現(xiàn)場檢查的實際問題可繼續(xù)完善或改進交底內(nèi)容。樣板點評的目的在于檢查實際完成效果同圖紙、方案或設(shè)計的差別，對已出現(xiàn)的問題進行整改或優(yōu)化，以免后續(xù)工作出現(xiàn)同樣的問題。

3 施工質(zhì)量控制要點

3.1 一次結(jié)構(gòu)混凝土

一次結(jié)構(gòu)混凝土成型直接影響到結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及后續(xù)工作（粉刷、砌體）的實施，特別是住宅需要對戶內(nèi)凈開間、凈深進行實測驗收。因此著重控制剪力墻的垂直平整度、板底極差、樓板厚度、層高及門窗洞口尺寸。

1）剪力墻垂直平整度控制施工放線時有控制線及其墻板線，在墻板模板安裝完畢后用控制線校正墻板的位置及方正，用吊錘或激光水平儀垂直線校正墻板的垂直度。剪力墻下部在澆筑混凝土?xí)r受力較大，常規(guī)施工只是減少對拉螺桿間距，為了加大下部模板體系的剛度，在第1，2道螺桿高度處木楞可釘鐵皮，以增強木楞的剛度，防止?jié)q模。

2）板底極差、板厚控制樓面平板平整，板間接縫嚴密，鋪設(shè)板下木楞必須豎放，模板立桿間距≤900mm，跨度>4m的板，按2‰起拱。澆筑混凝土板厚及板面標(biāo)高控制一般按照先前標(biāo)記在柱鋼筋上的水平標(biāo)志拉線復(fù)核混凝土標(biāo)高，但由于線會產(chǎn)生下墜，會使得中間區(qū)域板厚較薄，為避免該情況的發(fā)生，澆筑的同時使用制定鋼筋插入混凝土，抽查測量混凝土厚度，對板厚“雙控”。

3）層高控制由于為高層建筑，每層高誤差較大會造成累計誤差大，而且凈高為一戶一驗必測項目，因此必須嚴格控制每層層高。由于墻板模板是多次重復(fù)利用，因此墻板模板的尺寸偏差會直接影響層高，墻板配模高度按照凈高尺寸下料，既能保證每層凈高，也能防止墻板模板和樓面間隙過大，造成爛根現(xiàn)象。樓面混凝土澆筑時應(yīng)嚴格控制墻板處標(biāo)高，立模板前應(yīng)再次復(fù)核，鑿除高出的混凝土，對模板和樓面有縫隙的部位用水泥砂漿填堵。

4）剪力墻陽角的控制剪力墻陽角的模板經(jīng)常因加固不密實，造成漏漿、爆漿，成型效果差。因此墻板端采用鋼管扣件進行二次反拉，保證模板加固效果（見圖1）。

圖1 剪力墻端部反拉

3.2 砌體及二次結(jié)構(gòu)

砌體及二次結(jié)構(gòu)施工時，必須嚴格按照砌體固化圖的要求進行。砌塊必須完整、無破損，灰縫飽滿，垂直平整度滿足要求。二次結(jié)構(gòu)支設(shè)前，先沿馬牙槎貼海綿條，以防止漏漿。加固時，腰梁端頭模板封頭設(shè)置卡槽，待鋼筋放置好后，將卡槽卡在鋼筋上，嚴禁使用磚頭或雜物堵塞。構(gòu)造柱模板對拉螺桿洞設(shè)置在中間，減少對墻體的開洞破壞，上口設(shè)置簸箕口，澆筑混凝土?xí)r混凝土從簸箕口倒入，然后用小型振動棒振動，待第2天拆模時，再鑿除簸箕口的混凝土。

在砌體結(jié)構(gòu)施工過程中，水電管線的布置及強、弱電箱預(yù)留位置要根據(jù)固化圖進行。特別是強弱電箱預(yù)留洞口較大，如果不事先進行預(yù)留，后開會對墻體造成損壞。墻面管線盡量布置在構(gòu)造柱中，減少二次開槽。需開槽部位，先在墻面彈好線槽位置及寬度，然后使用切割機進行切槽，切槽深度略大于管直徑，完成后用水泥砂漿灌實封堵。輕質(zhì)砌塊墻面禁止水平開槽。

線盒部位用膠帶封閉、強弱電箱用泡沫板進行保護，防止被后續(xù)的粉刷施工污染，難以清理。線盒留設(shè)完成面應(yīng)同灰餅面（即粉刷完成面）平齊，粉刷完成時無需因線盒面和粉刷面不在同一平面上，對線盒進行二次處理，減少返工并且效果美觀。

3.3 屋面構(gòu)造

屋面結(jié)構(gòu)相對較復(fù)雜，落水位置、煙道、預(yù)埋套管、女兒墻設(shè)置等，對整個建筑的防水影響很大。

首先要復(fù)核建筑屋面圖與排水圖關(guān)于落水的位置是否合理及正確，對落水口部位預(yù)留套管、預(yù)埋套管部位高度高出結(jié)構(gòu)面450mm，并采用止水套管，內(nèi)壁刷防銹油漆。

部分工程為了施工方便，煙道、出屋面構(gòu)件（女兒墻）一次成型高度不夠或者只澆筑同屋面標(biāo)高，其余部分二次施工，由于施工縫的存在，容易造成這些部位下口存在滲水隱患。因此煙道、出屋面構(gòu)件（女兒墻）一次成型高度應(yīng)該在建筑完成面300mm以上。300mm高度內(nèi)不允許使用塑料套管進行加固。女兒墻及剪力墻墻板支設(shè)前在建筑完成面300mm處釘寬度30mm、厚度15mm木條，作為今后防水卷材止口。注意粘貼保溫板區(qū)域女兒墻是否設(shè)置挑檐，嚴禁粘貼保溫板處有“朝天縫”。

樓梯間出屋面門設(shè)置300mm高混凝土擋水坎，墻體部位也設(shè)置高300mm一次澆筑的混凝土導(dǎo)墻。

3.4 抹灰

抹灰層作為結(jié)構(gòu)成型處理的最關(guān)鍵一道工序，也是對混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)在表觀上的處理，保證戶內(nèi)的空間尺寸、方正性。抹灰最重要的檢查項目為空鼓、垂直平整度及凈空尺寸。基層處理好壞直接影響粉刷層的空鼓率，因此在內(nèi)外墻抹灰前，基層的隱蔽工作必須全面驗收到位，特別是外墻螺桿洞部位。

基層處理首先是墻體的預(yù)留槽、預(yù)留洞安裝完畢并用細石混凝土填塞，線盒及箱盒做好成品保護，水電管線通暢，清除墻體表面的雜物（如浮漿、鋼筋等），對砌體和結(jié)構(gòu)交界處有較大錯臺的部位先用水泥砂漿補平，外墻螺桿洞部位在外墻處先進行擴孔，然后用水泥砂漿封堵，在內(nèi)側(cè)注滿發(fā)泡劑。腳手架、槽鋼等外墻洞口先用實心磚封堵內(nèi)側(cè)，然后外側(cè)澆筑細石混凝土，并涂刷防水涂料。在混凝土同砌體交界處鋪貼300mm寬鋼絲網(wǎng)（外墻）或網(wǎng)格布（內(nèi)墻）。按照控制線制作灰餅及門窗框的護角，使得垂直平整度及結(jié)構(gòu)凈空能滿足要求。

基層處理完成后進行噴漿作業(yè)，首先將墻面澆水濕潤再噴漿，噴漿料應(yīng)攪拌均勻，顆粒應(yīng)均勻分布，粒徑不宜過大。達到強度后再澆水養(yǎng)護。

由于衛(wèi)生間、廚房間、陽臺部位需安裝排水管，為不影響立管的安裝，可派專人對該區(qū)域進行施工，而且衛(wèi)生間、廚房間不進行涂料施工，直接水泥砂漿面層交付業(yè)主，為了保證美觀，可用海綿進行拉毛。抹灰應(yīng)分層進行，每層厚度不超過10mm，對總厚度>35mm的應(yīng)采取充筋等加強措施。

3.5 地坪施工

地坪的平整度、成型質(zhì)量直接影響“一戶一驗”。從地坪的清理開始就必須嚴格執(zhí)行施工標(biāo)準。在基層處理時使用抓毛機對地坪進行處理，清除浮漿，墻根采用人工砍、鑿。清除干凈后制作灰餅，灰餅間距≤2000mm，灰餅完成后，對凈高進行復(fù)測。滿足要求后進行2d泡水，之后清水，清水時再次用水沖洗浮漿，保證地坪干凈。掃漿時應(yīng)均勻，水泥漿結(jié)合層隨掃隨澆筑混凝土，掃漿表面不應(yīng)有積水?；炷翝仓r，坍落度應(yīng)控制在200mm左右，混凝土量因進行調(diào)配，防止?jié)仓r間長造成混凝土初凝影響地坪的成型質(zhì)量。成型后用小型磨光機收面，并在面層撒1∶1干水泥砂，人工收光。對于落水管部位設(shè)置混凝土反坎，地坪按2%坡度朝落水方向。成型1～2d后蓄水養(yǎng)護，養(yǎng)護時間≥7d，期間嚴禁上材料或設(shè)備，以保護地坪。

3.6 防滲漏

滲漏是所有項目最難解決的問題，也是使用者投訴最多的問題，因為滲漏直接影響到建筑的使用功能，因此處理好滲漏問題，該工程后期維護保養(yǎng)工作將十分輕松，客戶的滿意度也將提高。防水效果最重要的是混凝土結(jié)構(gòu)自身，防水材料的使用只是輔助、加強防水效果。要重視及保證混凝土結(jié)構(gòu)自防水，才能真正有效地控制滲漏。容易出現(xiàn)滲漏的部位主要體現(xiàn)在地下室區(qū)域地下室后澆帶、管井降水口、外墻穿墻預(yù)埋管、頂板、外墻；上部區(qū)域陽臺、衛(wèi)生間、空中花園、屋面、外墻線條、螺桿洞、外窗框。同時對有疑似滲漏或滲漏的地方做好臺賬記錄，修補后必須進行后續(xù)觀察。

3.6.1 地下室

地下室區(qū)域后澆帶、管井降水口、外墻穿墻預(yù)埋管等部位最容易漏水，施工時應(yīng)嚴格按照節(jié)點施工。

后澆帶未澆筑前應(yīng)做好保護工作，利用模板進行封閉處理，防止垃圾進入后澆帶內(nèi)，模板也應(yīng)有自己獨立的支撐體系，其他區(qū)域模板拆除時，應(yīng)保證后澆帶的模板支撐體系完整。后澆帶的澆筑時間應(yīng)該按照設(shè)計要求，一般在兩側(cè)主體結(jié)束后進行，如要提前澆筑，應(yīng)提交沉降觀測數(shù)據(jù)給設(shè)計院，由設(shè)計院確認是否可提前，不允許擅自封閉后澆帶。澆筑時應(yīng)清理后澆帶兩側(cè)的鋼絲網(wǎng)及雜物、松動的混凝土，特別是鋼板止水帶下側(cè)難清理的，采用高壓水槍等方式清理，然后將污水抽除干凈。混凝土澆筑時振動充分，養(yǎng)護及時。

轉(zhuǎn)角處的鋼板止水帶摒除常規(guī)焊接處理，以免焊接技術(shù)不到位，造成將止水帶焊穿或焊縫不密實。直接將鋼板止水帶冷彎處理。外墻穿管應(yīng)內(nèi)高外低，管道采用止水管，澆筑混凝土?xí)r應(yīng)振搗到位，不能提早拆模，以免造成管道部位松動。出頂板部位的管應(yīng)高出建筑完成面至少150mm。同時在施工縫、穿墻管等部位設(shè)置防水加強層。

3.6.2 陽臺、空中花園、衛(wèi)生間

陽臺、空中花園、衛(wèi)生間等涉水區(qū)域管根部位最易漏水或滲水，以往管根部位二次澆筑時采用鐵絲吊模，底部采用泡沫板支撐。這樣容易造成混凝土澆搗不實，底部混凝土成型差。因此管根二次澆筑改用模板頂撐，嚴禁用鐵絲吊模?；炷翝仓謨纱芜M行，第1次澆筑1/2高度，第2次澆筑離結(jié)構(gòu)面10～20mm?；炷量商砑臃浪畡┘拔⑴蛎泟┮员ＷC密實性。在第1次澆筑完成混凝土達到強度后，清理表面涂刷防水涂料，并對管根進行局部蓄水24h，無滲漏后可進行第2次澆筑。防水層施工前，基層清理干凈，在結(jié)構(gòu)四周轉(zhuǎn)角處做R50的圓角，防水施工高度300mm，防水層施工完畢后進行24h蓄水，無滲漏后在管根四周做混凝土包（高出建筑完成面20mm，寬度50mm）再澆筑地坪。

3.6.3 外窗

本工程外窗采用鋼副框，副框安裝時應(yīng)用防水砂漿對副框進行塞縫，塞縫應(yīng)密實平整，防雷接地先焊接在副框內(nèi)側(cè)，并做好除銹措施。清理干凈后窗框外側(cè)涂刷2遍JS防水涂料，及時將窗套粉刷好以保護防水層。工序嚴禁顛倒、錯亂。

窗上口應(yīng)設(shè)置滴水，窗臺處向外10%～20%的找坡。窗安裝完成后，外側(cè)和粉刷層交界的四周應(yīng)注射室外建筑密封膠，加強防水性。

4 結(jié)語

綜上所述，住宅工程高品質(zhì)交房施工質(zhì)量控制決定著施工單位能否將高品質(zhì)的住宅交付給業(yè)主，并關(guān)系到業(yè)主的切身利益及生命財產(chǎn)安全。因此，在住宅工程施工過程中，施工單位要提高自身的質(zhì)量控制意識，完善施工質(zhì)量控制機制，加強質(zhì)量管理力度針對各個施工技術(shù)及施工質(zhì)量控制要點進行質(zhì)量控制，從而保證住宅的高品質(zhì)交房，保障業(yè)主的切身利益，促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

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