淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計質(zhì)量管理

【摘要】房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理是項目開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，其對房地產(chǎn)項目質(zhì)量、項目投資和項目進(jìn)度三個方面有著重要影響。本文以杭州某商業(yè)住宅樓盤為例，從設(shè)計單位的管理、設(shè)計任務(wù)的管理、設(shè)計進(jìn)度的管理和設(shè)計質(zhì)量的管理這四個重要方面，對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計質(zhì)量管理進(jìn)行詳細(xì)的分析論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)；設(shè)計質(zhì)量管理；設(shè)計任務(wù)管理；設(shè)計進(jìn)度管理

引言：縱觀過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了從最初的粗放快速發(fā)展期，逐漸向理性平穩(wěn)期過渡，加上相關(guān)政策調(diào)控的影響，出現(xiàn)了階段性和地域性的減緩甚至停滯。而在這種局面下，房產(chǎn)企業(yè)間的競爭更加激烈，勢必對企業(yè)自身的管理和開發(fā)水平要求更高，只有提供一個好的產(chǎn)品，市場才會買單。正確的設(shè)計市場定位、優(yōu)秀產(chǎn)品質(zhì)量保證、成本控制及時間進(jìn)度等等影響到房產(chǎn)企業(yè)利潤的眾多因素，一個都不能少，而這些都得依賴于項目開發(fā)中合理有效的設(shè)計管理來把控和實現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理，作為建設(shè)的綱領(lǐng)，貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。包括前期對于意向地塊的規(guī)劃研究分析和項目策劃，設(shè)計過程的管理，施工的技術(shù)配合及效果控制等等。

設(shè)計對項目的影響和作用主要體現(xiàn)在對建設(shè)項目質(zhì)量、項目投資和項目進(jìn)度三個方面的影響。對建設(shè)項目質(zhì)量的影響，不單指建筑本身結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量，還指項目的使用質(zhì)量和運營質(zhì)量。一般研究認(rèn)為，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對投資的影響卻高達(dá)50%～75%以上。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可降低工程造價5%～10%，甚至可達(dá)10%～20%[1]；設(shè)計管理對建設(shè)項目進(jìn)度的影響也是非常大，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目如若沒有及時完善的設(shè)計文件，建設(shè)項目就無法有序進(jìn)行。設(shè)計文件質(zhì)量欠缺，也會給施工帶來不便，影響進(jìn)度。

而具體落實到設(shè)計管理內(nèi)容上，則表現(xiàn)為設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計投資管理和設(shè)計進(jìn)度管理。下文將以杭州某商業(yè)樓盤為例，對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計質(zhì)量管理進(jìn)行深入剖析。

2、房地產(chǎn)項目設(shè)計質(zhì)量的管理

2.1樓盤建設(shè)概況

地塊基地位于杭州市余杭區(qū)，西臨杭海路，南臨一號路，東臨翁喬路，北面暫為空置地塊，與空置地塊相隔為杭浦高速路。地塊緊鄰地鐵一號線翁梅站。項目包括居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用房。總用地57573平方米，規(guī)劃容積率為2.7?？偨ㄖ娣e約198526平方米，其中地上建筑面積約155447平方米，地下建筑面積約43079平方米?？偼顿Y10億，其中包括土建、設(shè)備、安裝、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費及建設(shè)期利息等。

本項目以打造城市地鐵樓盤為出發(fā)點， 項目依托于最新的地鐵1號線沿線，打造一個純剛需的青年住區(qū)。同時根據(jù)公司的高周轉(zhuǎn)開發(fā)節(jié)奏，項目拿地8個月后進(jìn)行開盤，因此設(shè)計管理對項目開發(fā)前期、設(shè)計資源、采招、工程各專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)尤為關(guān)鍵?；趯Φ貕K屬性的深度思考，總圖設(shè)計中分為商業(yè)辦公和住宅兩大區(qū)域，本著“資源有效整合”的設(shè)計原則，住宅由9幢點式和地塊北側(cè)兩幢板式組成，整個規(guī)劃顯示出較具居住型、舒適型、集約型、生態(tài)型特色的效果，將地塊的規(guī)模效應(yīng)發(fā)揮到了最佳。

2.2設(shè)計質(zhì)量管理

2.2.1 設(shè)計單位的管理

一個好的項目產(chǎn)生，除了房產(chǎn)開發(fā)單位前期的詳細(xì)調(diào)研和正確的市場判斷之外，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位也是必不可少的質(zhì)量管理環(huán)節(jié)。每個房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)其復(fù)雜難易程度，需要涉及的設(shè)計合作單位也略有不同，但基本包括土建設(shè)計、基坑圍護(hù)設(shè)計、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計等主體設(shè)計，和幕墻設(shè)計、智能化設(shè)計、泛光照明等二次深化設(shè)計，以及最后的景觀設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計等等。除少數(shù)具備規(guī)劃設(shè)計、建筑、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等多種資源整合的大院外，還有一些是在一定設(shè)計領(lǐng)域具有專長的設(shè)計公司。對設(shè)計單位的考量可以從設(shè)計領(lǐng)域優(yōu)先、成本優(yōu)先、區(qū)域優(yōu)先、磨合優(yōu)先、技術(shù)和服務(wù)優(yōu)先五個方面進(jìn)行考量。經(jīng)過各方評估和商討，本項目最終選擇了一家和建設(shè)公司有著長期合作關(guān)系，且在成本控制、技術(shù)支持和后期服務(wù)方面都有著很好口碑的建筑設(shè)計公司。

2.2.2 設(shè)計任務(wù)的管理和職責(zé)的明確

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理部門的任務(wù)不是設(shè)計房子，而是打造產(chǎn)品，因此在制定設(shè)計任務(wù)書的時候需要非常嚴(yán)謹(jǐn)。任務(wù)書內(nèi)容不僅要能夠完整的表達(dá)該項目的開發(fā)理念，而且需要設(shè)計單位在不違反規(guī)范和法規(guī)的前提下，優(yōu)化設(shè)計細(xì)節(jié)，做到成本和圖紙質(zhì)量的前端控制。因此在編制任務(wù)書之前，要進(jìn)行一系列的準(zhǔn)備工作，包括收集國家和地方法規(guī)、精簡土地出讓文件中規(guī)劃條件、確定成本測算、限額設(shè)計的限值、編制總體設(shè)計節(jié)點等等，以確保設(shè)計任務(wù)書的合理有效。同時，設(shè)計管理部門在評判審閱設(shè)計成果時，是站在客戶和銷售的角度，根據(jù)設(shè)定客戶的喜好來判斷成果好壞。因此，好的設(shè)計管理并不是只針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談產(chǎn)品，更多的參與到營銷產(chǎn)品、工程施工、成本控制的工作中去，任務(wù)書的編制才能做到精確、有效。

除編制設(shè)計任務(wù)書之外，設(shè)計管理者，應(yīng)著重關(guān)注設(shè)計管理前期和設(shè)計管理后期的內(nèi)容，最大化的依靠設(shè)計院以及其他社會力量解決設(shè)計管理中期的內(nèi)容。尤其是前期概念階段的設(shè)計，因為這將直接影響項目定位是否合理與產(chǎn)品的銷售業(yè)績；另外需要重點關(guān)注細(xì)節(jié)，因為細(xì)節(jié)將直接影響客戶滿意度和產(chǎn)品的質(zhì)量和公司的聲譽(yù)。

該項目設(shè)計管理的工作重點簡述： 一、拿地階段：把握產(chǎn)品與地塊的對接，在拿地之前進(jìn)行多方案比較，對未來市場方向進(jìn)行分析，同時初步判斷項目對公司能產(chǎn)生的最大的價值； 二、概念性方案設(shè)計及評審：使土地價值最大化，并獲得具有升值空間和公司最大效益的的規(guī)劃結(jié)構(gòu)； 三、方案設(shè)計及評審：確定最佳的投資性價比，此階段將確定80%的建筑成本，重點是規(guī)劃方案、單體形式以及戶型設(shè)計的考量，項目根據(jù)地鐵的明星效應(yīng)，做到純剛需樓盤的多點式住宅布置，同時單體形式采用最新適合年輕人審美的新古典風(fēng)格，而且90方以下戶型占比達(dá)到90%以上。這些內(nèi)容處理得當(dāng)，將極大的促進(jìn)銷售并使產(chǎn)品有更好的附加值； 四、施工圖設(shè)計及報審：選擇合理的結(jié)構(gòu)方案，根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用，控制建設(shè)成本，降低施工難度，選用性價比高的建筑材料，最大可能的減少圖紙的錯漏碰缺； 五、景觀方案及施工圖設(shè)計：提升樓盤品質(zhì)和美譽(yù)度最直接，也是最有效的手段。項目做到與建筑風(fēng)格完全匹配的景觀風(fēng)格一同打造，實現(xiàn)項目建筑和景觀的共生，融合。

2.2.3 設(shè)計進(jìn)度的管理

設(shè)計進(jìn)度的管理關(guān)系到整個項目的開發(fā)節(jié)奏，是項目最終能否做到成本控制、經(jīng)濟(jì)效益最大化的關(guān)鍵。設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進(jìn)行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。要做好各類設(shè)計的無縫鏈接，相關(guān)設(shè)計單位的選擇工作，也應(yīng)該相應(yīng)地前置，并作好不同設(shè)計工作的設(shè)計交底，避免各項設(shè)計在思路和設(shè)計要求上的脫節(jié)。其次，編制的設(shè)計計劃，應(yīng)盡可能周詳，盡量做到各專業(yè)、各開發(fā)周期的設(shè)計節(jié)點控制。

公司對于項目的開發(fā)是快速開發(fā)、快速回籠資金，那么整個開發(fā)節(jié)奏從前期、設(shè)計、工程、營銷的節(jié)奏就是快，那么在落在具體的設(shè)計管理上有如下幾個方面：首先進(jìn)行嚴(yán)格的時間節(jié)點控制，從項目整體運營的一級關(guān)鍵節(jié)點，到項目工程開發(fā)的二級節(jié)點，再到設(shè)計管理的三級節(jié)點，進(jìn)行嚴(yán)格遵守，實施節(jié)點問責(zé)制。其次是下游的設(shè)計階段前置，進(jìn)行各專業(yè)的交叉設(shè)計，盡量在出圖的時候杜絕返工，一方面減少成本浪費，一方面減少時間的重疊，做到時間和質(zhì)量的雙重優(yōu)化。最后是協(xié)調(diào)開發(fā)公司的前期、成本、采招、工程、營銷各部門，盡量做到任何設(shè)計出圖都有相關(guān)部門的前置支持。

只有項目做到了思想前置、問題前置、時間前置，再經(jīng)過嚴(yán)密的協(xié)調(diào)，項目的的快速開發(fā)才能順利進(jìn)行。本項目最終做到了拿地4個月開工，8個月開盤，14個月回籠資金。

2.2.4 設(shè)計質(zhì)量管理，并形成標(biāo)準(zhǔn)化

在設(shè)計管理過程中，是以技術(shù)為前提的。通過流程把握規(guī)范的同時，還要做到公司標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)，盡量做到項目用統(tǒng)一的技術(shù)要求、同樣的審圖模式、同樣的變更模式來對應(yīng)各自的具體工作，通常的技術(shù)管理工作分為①標(biāo)準(zhǔn)化的研究；②任務(wù)書要求的編寫：③技術(shù)方案可行性分析④設(shè)計文件的綜合審圖流程和制度。[2]最后是對施工過程中的設(shè)計變更的類別作統(tǒng)計分析，優(yōu)化類變更的統(tǒng)計和分析結(jié)果，進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計庫，積累技術(shù)管理的經(jīng)驗和提高設(shè)計管理能力。

設(shè)計管理人員除了要對設(shè)計業(yè)務(wù)價值鏈有清晰的認(rèn)知和工作思路之外，還應(yīng)對設(shè)計業(yè)務(wù)流程各階段的成果要求，有清晰的認(rèn)識，并將設(shè)計的各個環(huán)節(jié)形成標(biāo)準(zhǔn)化，最后項目做到圖紙、施工、采購、成本的一條龍標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

3、結(jié)語

設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)中很重要的環(huán)節(jié)，好的設(shè)計管理是成全好的項目的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計質(zhì)量管理是一個綜合的管理方法和技術(shù)，需要針對每個項目的具體情況，以及每個項目進(jìn)展的不同階段做相應(yīng)的調(diào)整和變通。才能達(dá)到設(shè)計管理事半功倍的效果。本文結(jié)合筆者在實際工作中的經(jīng)驗心得，加上具體工程實例，對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設(shè)計質(zhì)量管理進(jìn)行分析和總結(jié)。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘭友盛，試析建筑設(shè)計管理中的若干問題總理，建筑技術(shù)，2011.1～3.

[2] 葉瑛，淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理，福建建材，2012.7.