淺談如何提升房地產(chǎn)成本的控制與管理

【摘要】在房地產(chǎn)成本管控的過程中集思廣益，建立完善的成本管理體系，確定成本管理流程，把握好在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、結(jié)算等過程中的成本控制，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)經(jīng)這個(gè)中獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文對(duì)如何提升房地產(chǎn)成本的控制與管理進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制；管理；措施

由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革還需要進(jìn)一步進(jìn)行，而是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)企業(yè)依然是其中的一項(xiàng)關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。而對(duì)企業(yè)成本的控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就需要針對(duì)成本管理中的問題進(jìn)行認(rèn)真分析，并根據(jù)實(shí)際情況采取合理的措施，促進(jìn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也可以有較好地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制對(duì)在其健康持續(xù)發(fā)展過程中起著比較重要的作用，對(duì)成本控制的效果如何將直接影響到其經(jīng)濟(jì)效益的好壞，從嚴(yán)重來說還會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，開展項(xiàng)目成本控制的意義重大。首先，開展成本控制可能直接降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，增加經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。其次，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制還可以降低其投資風(fēng)險(xiǎn)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)率。再次，房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制可以最大限度的較早的收回投資，原因是房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，加強(qiáng)成本控制后可以盡快的回收資金。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本管控，才能保證預(yù)期收回投資，優(yōu)化企業(yè)資源并提高資源使用效率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益有效的統(tǒng)一在一起，這也正式目前房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的內(nèi)在要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

1、全面控制原則

全面控制是指全員和全過程相統(tǒng)一的控制。成本控制不僅應(yīng)調(diào)動(dòng)全體員工控制成本的積極性還應(yīng)貫穿整個(gè)施工過程。

2、動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制要隨著項(xiàng)目進(jìn)展而依次推進(jìn)。

3、目標(biāo)管理原則

企業(yè)應(yīng)按設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，設(shè)立合理的成本控制目標(biāo)，通過對(duì)目標(biāo)成本的分解、落實(shí)、控制、考核、評(píng)價(jià)等手段保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則

責(zé)、權(quán)、利三者共同構(gòu)成控制的激勵(lì)機(jī)制，責(zé)、權(quán)、利關(guān)系處理的好壞直接影響到成本控制的效果。

三、提升房地產(chǎn)成本控制與管理的措施

1、 科學(xué)制定成本計(jì)劃

主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。接著是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

2、期間稅費(fèi)的管理是成本管理的窗口

作為企業(yè)費(fèi)用組成內(nèi)容的期間稅費(fèi)， 外部人可以通過其觀測(cè)出企業(yè)管理水平的高度。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)費(fèi)用已通過銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個(gè)資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營(yíng)。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實(shí)行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險(xiǎn)小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠(chéng)信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費(fèi)用的管理中，財(cái)務(wù)部門是費(fèi)用控制的主要責(zé)任單位， 采取計(jì)劃限額方式較為適合，控制點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實(shí)際的費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等。有些費(fèi)用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實(shí)際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費(fèi)用開支，將費(fèi)用開支定額分解到各個(gè)職能部門，如交通費(fèi)、辦公費(fèi)等。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目成本控制需要考慮因素眾多，不僅僅要注重項(xiàng)目施工階段成本控制，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備階段成本控制也要重視，因此需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本規(guī)劃?？梢圆捎靡蛩販y(cè)算的方法和直接計(jì)算的方法進(jìn)行成本控制規(guī)劃。直接計(jì)算的方法是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過程中，針對(duì)所需要消耗的各項(xiàng)費(fèi)用，采用既定的方法和相關(guān)程序進(jìn)行核算，核算所開發(fā)項(xiàng)目各部門成本，最終得出整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，從而進(jìn)行控制。因素測(cè)算的方法是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況及工程經(jīng)驗(yàn)，分析影響開發(fā)項(xiàng)目的主要因素并進(jìn)行分析，從而找出降低項(xiàng)目成本的對(duì)策，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況進(jìn)行修改，得出成本控制方法。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制，首先要完善房地產(chǎn)企業(yè)組織建設(shè)，強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理。明確開發(fā)項(xiàng)目的成本控制的職責(zé)所在，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是成本管理部門的工作，需要各部門共同協(xié)作，從組織上完善成本控制機(jī)制，設(shè)置相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目成本控制部門，以便更好加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制工作。健全項(xiàng)目成本控制激勵(lì)機(jī)制，層層落實(shí)，充分發(fā)揮項(xiàng)目成本控制作用。其次，完善項(xiàng)目成本分析考核標(biāo)準(zhǔn)，完善項(xiàng)目成本管理模式，開發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)設(shè)置要合理，同時(shí)要有先進(jìn)性，在項(xiàng)目開展過程中不斷根據(jù)工程開展及時(shí)分析項(xiàng)目成本變化，建立有效的項(xiàng)目成本考核體系。

5、 加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)成本的全過程、全方位管理

首先，加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制，在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的投資決策進(jìn)行研究分析，掌握市場(chǎng)動(dòng)向和項(xiàng)目的可行性。在設(shè)計(jì)階段的成本控制，要慎重規(guī)劃方案的成本控制，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)漏洞或失誤，造成成本增加和效益低下，同時(shí)要重視對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的成本控制，該部分占整體造價(jià)的70% 左右，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和決定因素。

其次，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)階段和施工階段的成本控制，在招投標(biāo)階段的成本控制階段，根據(jù)投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理、技術(shù)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資金等方面選擇投標(biāo)單位，并對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，由多個(gè)專業(yè)部門進(jìn)行評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，從而保證工程質(zhì)量和成本的支出控制。

最后，加強(qiáng)工程結(jié)算階段和銷售階段的成本控制，要嚴(yán)格審查核對(duì)合同條款、審查隱蔽資料和有關(guān)簽證是否符合規(guī)定、審查設(shè)計(jì)變更通知是否符合程序流程、根據(jù)施工圖核實(shí)工程量、審核各項(xiàng)費(fèi)用是否準(zhǔn)確等。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額較大、涉及的環(huán)節(jié)較多，開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多。一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。所以房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，是一個(gè)設(shè)計(jì)拆遷、開發(fā)建筑、銷售等所有職能部門的全局性工作。

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