芻議房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修工程管理

引言：隨著人民生活水平的不斷提高，中國(guó)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修越來(lái)越普及。積極推廣裝修一次到位，避免二次裝修造成的破壞、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，精裝修房較之毛坯房有替代性的優(yōu)勢(shì)，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及國(guó)家都可以從中獲利，而且精裝修房有助于裝修行業(yè)的健康有序發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理難度也越來(lái)越大，加上小業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐步加強(qiáng)，現(xiàn)在針對(duì)精裝修住宅的投訴也是逐年增加，目前精裝修樓盤(pán)投訴量約占整個(gè)房屋投訴的30%，如處理不好，反而會(huì)嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理必須引起開(kāi)發(fā)商的充分重視。

1、房地產(chǎn)住宅精裝修的概念

房地產(chǎn)住宅精裝修是指房屋在最終交付業(yè)主之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)房屋內(nèi)部進(jìn)行的裝飾裝修，比如：吊頂、墻面粉刷、墻地磚鋪貼、地板、門(mén)窗、櫥柜、潔具等整體裝飾安裝工程。交房入住時(shí)，購(gòu)房者僅需配備部分家用電器和日常生活用品即可，就是通常說(shuō)的拎包入住模式。

2、房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)

對(duì)于精裝修樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，它與傳統(tǒng)的毛坯房相比，更符合市場(chǎng)需求，可以一次性解決購(gòu)房者二次裝修的困擾，利于裝飾裝修質(zhì)量的整體把控，利于縮短裝飾裝修的周期。然而大批量精裝修不但需要工業(yè)化裝修所需要的全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的能力，還需具備小批量住宅裝修所必須面對(duì)的繁瑣細(xì)節(jié)問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理涉及到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段我國(guó)的管理水平與市場(chǎng)實(shí)際需求還存在一定的差距。

3、房地產(chǎn)住宅精裝修工程的管理

3.1裝修設(shè)計(jì)階段管理

精裝修樓盤(pán)的裝飾裝修關(guān)系到整個(gè)樓盤(pán)的銷售與交付，裝修設(shè)計(jì)圖紙的明確和定位將會(huì)對(duì)整個(gè)裝飾裝修工程產(chǎn)生重大的影響。所以，任何工程項(xiàng)目的管理，首先都是要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)的管理。帶精裝修的住宅，主體設(shè)計(jì)方案確定后應(yīng)及時(shí)組織裝修圖紙的繪制。裝修設(shè)計(jì)對(duì)住宅套內(nèi)的平面布置、水電末端進(jìn)行優(yōu)化，并提出相應(yīng)的裝修設(shè)計(jì)優(yōu)化方案，主體及裝修設(shè)計(jì)方對(duì)方案進(jìn)行相互補(bǔ)充，逐步完善，并按精裝修圖紙深化水電氣的點(diǎn)位圖。重點(diǎn)要解決各專業(yè)的銜接問(wèn)題，避免土建、裝修相互脫節(jié)，從實(shí)用、美觀、經(jīng)濟(jì)、方便施工等方面綜合考量，使室內(nèi)空間布局更為合理。

3.2裝修材料階段管理

精裝修樓盤(pán)的裝修工程量龐大，裝修材料和設(shè)備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺(tái)盆、龍頭、整體櫥柜、門(mén)窗、燈具、開(kāi)關(guān)面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質(zhì)，通常大的開(kāi)發(fā)商都會(huì)與行業(yè)內(nèi)知名品牌簽訂戰(zhàn)略合作關(guān)系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過(guò)程中，大品牌的裝修材料也是一個(gè)賣點(diǎn)，同時(shí)大批量的采購(gòu)又可以滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大化。這就對(duì)材料申報(bào)的節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現(xiàn)場(chǎng)施工的節(jié)奏，在相應(yīng)的施工節(jié)點(diǎn)前要保證相關(guān)材料到場(chǎng)；另一方面到現(xiàn)場(chǎng)的材料品質(zhì)真?zhèn)伪鎰e、完整性保存對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程師的專業(yè)能力是個(gè)考驗(yàn)。對(duì)于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)委派施工單位乙供。

3.3裝修施工階段管理

3.3.1場(chǎng)地移交管理

現(xiàn)場(chǎng)管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調(diào)是精裝修管理的難點(diǎn)。裝修是在主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加工的，主體結(jié)構(gòu)的好壞，直接影響著裝修后的成果。場(chǎng)地移交管理可以避免在工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)場(chǎng)。

土建移交精裝修采取的步驟：

1）第一階段由土建單位自檢，土建單位按國(guó)家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進(jìn)行自我檢查，檢查并整改完畢，整改時(shí)間根據(jù)工期要求確定；

2）第二階段由裝修單位檢查，檢查出來(lái)的問(wèn)題如屬于土建范圍的必須要求按時(shí)整改完成，否則委托其它單位整改，費(fèi)用根據(jù)合同條款從相關(guān)責(zé)任單位工程款中扣除；

3）第三階段由開(kāi)發(fā)商主持，經(jīng)土建及裝修單位協(xié)調(diào)，共同制定移交計(jì)劃。如果土建單位施工質(zhì)量較好，進(jìn)度較快，最后一次性整體移交，避免出現(xiàn)穿插作業(yè)及成品保護(hù)的一系列問(wèn)題。如果土建確實(shí)無(wú)法一次性移交，建議根據(jù)實(shí)際進(jìn)度分棟分層移交，移交數(shù)量應(yīng)能滿足裝修單位流水施工。

場(chǎng)地移交檢查的重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1）室內(nèi)結(jié)構(gòu)樓板、墻面無(wú)穿透性裂縫和滲漏水缺陷；

2）室內(nèi)天花結(jié)構(gòu)板平整度誤差不大于8mm，梁底兩端高差不超過(guò)8mm，模板接縫處應(yīng)磨平；

3）墻面必須彈出結(jié)構(gòu)1米線基準(zhǔn)點(diǎn)且定位準(zhǔn)確。墻體砌筑、批蕩完成，基層無(wú)空鼓、開(kāi)裂、起灰等質(zhì)量缺陷；

4）陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間防水施工完畢且驗(yàn)收合格；

5）對(duì)于精裝修施工易破壞而業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽(yáng)臺(tái)欄桿、鋁合金門(mén)窗等等。

裝修單位進(jìn)場(chǎng)前還需現(xiàn)場(chǎng)管理人員協(xié)調(diào)其與土建單位的相關(guān)事宜，如水電費(fèi)用、垃圾清運(yùn)、垂直運(yùn)輸及裝修現(xiàn)場(chǎng)加工場(chǎng)地的安排等，并要求雙方簽訂相關(guān)協(xié)議。

3.3.2施工進(jìn)度管理和質(zhì)量控制

裝修單位進(jìn)場(chǎng)后，組織總包、裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來(lái)確定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。裝修單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)深化后排出裝修進(jìn)度計(jì)劃。同時(shí)組織裝修設(shè)計(jì)院進(jìn)行圖紙會(huì)審，對(duì)有疑問(wèn)或可以優(yōu)化的地方提出會(huì)審意見(jiàn)，由設(shè)計(jì)院系統(tǒng)回復(fù)后形成文本文件，為以后因圖紙不明而造成的工程結(jié)算提供依據(jù)。

精裝修樓盤(pán)的裝修工程在進(jìn)行大面積施工前，應(yīng)先做樣板間，以檢查裝飾效果、施工工藝、施工質(zhì)量及施工過(guò)程可能存在的問(wèn)題。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行大面積施工。每個(gè)班組進(jìn)場(chǎng)前都須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，未進(jìn)場(chǎng)交底的不能進(jìn)場(chǎng)施工。針對(duì)業(yè)主集中投訴的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)把控，如裂縫問(wèn)題是常見(jiàn)的投訴問(wèn)題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等；滲漏問(wèn)題，鋁合金門(mén)窗交界面、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點(diǎn)關(guān)注，嚴(yán)格審查防水工程施工工藝，按施工工藝要求監(jiān)督控制防水施工全過(guò)程，施工完成后， 進(jìn)行48小時(shí)閉水試驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)滲漏后才能進(jìn)入下道工序；確保各個(gè)細(xì)部使用的材料合格、安全，檢驗(yàn)結(jié)果符合有關(guān)規(guī)定，表面平整、線條順直、接縫嚴(yán)密、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。要及時(shí)對(duì)正在施工的部位及工序進(jìn)行定時(shí)檢查或不定期抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。對(duì)員工要進(jìn)行不同程度的培訓(xùn)，重視員工的質(zhì)量意識(shí)和技能水平。

精裝修住宅不僅可節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環(huán)境污染，還有利于新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用普及，促進(jìn)資源節(jié)約利用。工業(yè)化精裝修的優(yōu)勢(shì)在于保證住宅質(zhì)量和性能、保證工期、成本系統(tǒng)化降低、節(jié)能環(huán)保。隨著精裝修住宅的不斷發(fā)展，精裝修質(zhì)量的控制措施在很多方面亟待解決。

3.4加強(qiáng)成品保護(hù)及竣工驗(yàn)收

施工過(guò)程中的成品保護(hù)也要引起充分重視，很多單位只重視施工過(guò)程中的施工質(zhì)量，不重視成品保護(hù)，結(jié)果往往花費(fèi)相當(dāng)大的精力和財(cái)力去處理由于成品保護(hù)不周而造成的損壞。成品保護(hù)是精裝修管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。

另外，新房住進(jìn)去沒(méi)幾天，地板出現(xiàn)縫隙，衛(wèi)生間開(kāi)始滲水，墻體有裂縫，瓷磚空鼓，這些都是被“精裝修”的外衣包裹了的質(zhì)量問(wèn)題，有鑒于此，驗(yàn)收就顯得格外重要。在一些隱蔽工程，主體工程完成前，及時(shí)根據(jù)國(guó)家有關(guān)裝修施工及驗(yàn)收規(guī)范對(duì)在工程施工過(guò)程中已完成的分項(xiàng)分部工程，積極協(xié)調(diào)有關(guān)單位進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收，嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)。對(duì)不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和存在隱患的要堅(jiān)決進(jìn)行返工處理，認(rèn)真把好裝修工程質(zhì)量控制的每一關(guān)，確保質(zhì)量管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理不是技術(shù)問(wèn)題，而是管理問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)從設(shè)計(jì)招標(biāo)、材料采購(gòu)、施工工藝工序等方面進(jìn)行預(yù)防，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量管理體系。房屋精裝修前景可觀，精裝修無(wú)礙購(gòu)房者的“個(gè)性化”裝修，目前人們都趨于“輕裝修，重裝飾”的全新消費(fèi)理念，精裝修房必將取代毛坯房成為市場(chǎng)的主力軍。實(shí)踐證明，以上措施對(duì)加強(qiáng)精裝修樓盤(pán)裝飾裝修工程的管理非常有效，希望能為業(yè)界同仁提供有意義的借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]管西，賀成龍，王靜涵.精裝修住宅的利與弊[A].Value Engineering，2012