試論房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到較快的發(fā)展。當(dāng)然其存在的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，特別是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理方面。本文結(jié)合筆者多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)分析了當(dāng)下房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀，并提出了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新舉措，以供同行參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)管理；創(chuàng)新

1引言

在房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理是其中最為重要的管理內(nèi)容，它也是施工生產(chǎn)的核心之處以及經(jīng)濟(jì)效益的主要組成部分。所以，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，要集中以工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理作為主導(dǎo)，來(lái)強(qiáng)化工程項(xiàng)目運(yùn)作的成效性，從而使得房地產(chǎn)事業(yè)得以長(zhǎng)久的發(fā)展下去。不管是什么行業(yè)，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下?lián)屨枷葯C(jī)，不斷的改革管理方式、改善現(xiàn)有的工作模式是不容忽視的。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理已經(jīng)收到了一定的成效，積累了很多經(jīng)驗(yàn)，但是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中還遺留著許多問(wèn)題亟待解決。當(dāng)前，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理所面臨的一項(xiàng)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)是如何改革現(xiàn)有的工程項(xiàng)目管理模式，使其更好的適應(yīng)社會(huì)發(fā)展所需。

2房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)管理模式——控制成本的背景

高利潤(rùn)的房產(chǎn)時(shí)代在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重視也催生了“重營(yíng)銷、輕成本”的短視觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理水平整體落后。最近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革，地產(chǎn)微利時(shí)代的來(lái)臨，很大程度上促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重視。在最近十幾，管理思想和模式有了深刻演，從2003年開(kāi)始形成以萬(wàn)科為代表的核算型成本管理方，到2006年后形成以合約規(guī)劃為事前控制的目標(biāo)成本控制方，再到2009年形成以成本策劃和成本控制耦合的新理念。三大成本各有側(cè)重：成本核算階段重在核算屬于事后型，強(qiáng)調(diào)算的準(zhǔn)確；成本控制階段強(qiáng)調(diào)對(duì)目標(biāo)成本的合理控制；成本策劃階段強(qiáng)調(diào)對(duì)前期成本設(shè)置追求結(jié)構(gòu)最優(yōu)。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)成本理論一直在創(chuàng)新發(fā)展。

3目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理所遇到的問(wèn)題

3.1土地出讓費(fèi)用增加

目前房地產(chǎn)企業(yè)取得土地主要是采用招投標(biāo)方式，由于土地儲(chǔ)備有限，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈土地價(jià)格也逐步攀升。土地出讓費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，一般情況下在開(kāi)發(fā)成本中所占比重約為30%左右，在上海達(dá)到50-60%甚至更多，不同地方、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的土地出讓費(fèi)用不盡相同。

3.2房地產(chǎn)建安成本普遍上升

就目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀而言，在土地總體開(kāi)發(fā)成本中，土地開(kāi)發(fā)成本為大最的成本，約占30%一50%；其次是建安成本約占30%左右。建安費(fèi)用包括建筑施工和設(shè)備安裝兩項(xiàng)，是指在建筑安裝施工期間發(fā)生的支出。隨著工程材料、人工費(fèi)用的增長(zhǎng)以及對(duì)產(chǎn)品功能及舒適性要求的提高，也導(dǎo)制了建安成本在近兩年急劇上升。

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦較重

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)多，同時(shí)上繳的稅金也多。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種比較多：在房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)；在房地產(chǎn)出售環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅等；在房地產(chǎn)持有期間涉及房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等；在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)上漲和投資過(guò)熱，曾多次提高房地產(chǎn)稅金，特別是2006年按超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本不斷增加。為了維持高利潤(rùn)，房地產(chǎn)商開(kāi)始重視稅務(wù)籌，力求把稅收成本降至合理水平。

3.4財(cái)務(wù)費(fèi)用增加貨款利率居高不下

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)直接融資市場(chǎng)有了迅猛發(fā)展，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的格局，房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上依然依賴銀行的信貸支持。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重較大。尤其是近幾年， 國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高了貸款門檻，房地產(chǎn)商的資金缺口、資金壓力也越來(lái)越大，有的上市公司每年支付銀行貸款利息費(fèi)用就達(dá)到上億，融資成本非常高。通過(guò)以上原因分析不難看出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制，降低資金占用費(fèi)才能提高企業(yè)利潤(rùn)。

3.5經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障相對(duì)欠缺

在增強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，雖然國(guó)家一直在改革完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，并且也付出了很大的心血。但是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)在實(shí)際的市場(chǎng)建設(shè)中，仍遺留著許多問(wèn)題亟待解決。作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工主體的施工主辦方在主體的自我約束上還比較欠缺。因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的作用，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失通常都是經(jīng)由財(cái)政撥款的形式進(jìn)行，這種經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障措施相對(duì)欠缺，不能有效的進(jìn)行工程項(xiàng)目的順利施工。（太老套了，雖然有了施工總包方，但實(shí)際施工中大部分仍然是以個(gè)人老板為主的經(jīng)營(yíng)責(zé)任主體，在實(shí)際施工中，往往因?yàn)槠渥陨碓蚧蚴袌?chǎng)因素導(dǎo)致合同目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，給工程成本帶來(lái)不確定性）

4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理策略探析

4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

1）土地成本控制

開(kāi)發(fā)用地合適與否是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，地塊位置合適，地價(jià)便宜，項(xiàng)目的成功率就過(guò)半，否則就有可能會(huì)失敗。近兩年在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下房?jī)r(jià)滯漲，而開(kāi)發(fā)商的拿地成本也越來(lái)越高，導(dǎo)致其利潤(rùn)率下降。因此如何有效預(yù)測(cè)土地價(jià)格，在不損失企業(yè)利益的前提下取得土地，是控制土地成本的當(dāng)務(wù)之急?？刂七@項(xiàng)成本，最關(guān)鍵的是選址決策。選擇建筑物的地址時(shí)一定要慎重，必須符合城市總體規(guī)劃，還要重點(diǎn)考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權(quán)不涉及糾紛或抵押等相關(guān)的程序，毗鄰不能有異議（建議刪除）。以及未來(lái)城市發(fā)展的方向等。

應(yīng)增加設(shè)計(jì)階段成本控制：此階段確定成的因素本性可影響總成本的70-80%，

2）材料成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)批量采購(gòu)的方式降低材料成本。實(shí)行集中批量采購(gòu)，使企業(yè)內(nèi)部與流通環(huán)節(jié)接觸的人減少，減少流通及管理成本。同時(shí)，大批量采購(gòu)主要是與規(guī)模相當(dāng)、信譽(yù)可靠的企業(yè)往來(lái)減少采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。采購(gòu)批量大，便于合理安排生產(chǎn)降低單位生產(chǎn)成本。如工程使用量較大的建筑鋼材、裝飾材料等，及自成系統(tǒng)的門窗幕墻、消防設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)等都可以批量采購(gòu)。

4.2嚴(yán)格把關(guān)施工階段的各個(gè)環(huán)節(jié)成本支出

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)過(guò)程中，施工階段的把控與管理是其中最為關(guān)鍵的階段，該方面工作做得好，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的順利施工起到一定的促進(jìn)作用?；诖耍康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)首要的任務(wù)就是要嚴(yán)格把控質(zhì)量。注重房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的高質(zhì)性，將返工率降至最低，對(duì)施工的整個(gè)環(huán)節(jié)都要做好細(xì)致的安排與嚴(yán)格的把關(guān)，將質(zhì)量及安全管理放在首位，防止出現(xiàn)一些低級(jí)錯(cuò)誤。接著，一定要根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工圖紙的具體要求，進(jìn)行針對(duì)性的施工與經(jīng)濟(jì)管理，此外，還要增強(qiáng)監(jiān)工單位對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的大力監(jiān)管，防止一些偷工減料、不安全事故的發(fā)生。比如：在名豪天臺(tái)苑住宅項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)方根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，施工圖上明確了套型中儲(chǔ)存間及其他分隔的做法，全部用120墻砌筑，外粉刷加膩?zhàn)优??？紤]到我們?yōu)槊鞑挤浚蟛糠輼I(yè)主需進(jìn)行二次裝修，此隔墻大多要拆除，無(wú)形中增加了我司投入及業(yè)主負(fù)擔(dān)，而造成不必要浪費(fèi)，但圖示儲(chǔ)存空間又不能沒(méi)有，在設(shè)計(jì)師明確不能取消的情況下，我們建議采用了折中辦法：在施工圖上用虛線示之，并注明由業(yè)主裝修自行分隔，即滿足了設(shè)計(jì)要求，又方便了投資商及廣大業(yè)主，可以說(shuō)各方受益。單這根實(shí)線改為虛線，共5幢房28層400多戶，即可節(jié)約成本近300萬(wàn)元。

4.3強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本控制創(chuàng)新

1）實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)減輕資金壓力

可以具體分為：（1）大型項(xiàng)目分期分批開(kāi)發(fā)，形成一個(gè)項(xiàng)目多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）多項(xiàng)目統(tǒng)籌調(diào)度，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于前一種情況，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，可以降低資金總量，盡早達(dá)到銷售條件，早日收回資金，且通過(guò)分期分批開(kāi)發(fā)將前一批次收入款項(xiàng)投入到下一批次開(kāi)發(fā)中，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于后一種情況，可合理調(diào)度多個(gè)項(xiàng)目資金，組織企業(yè)內(nèi)部閑置資金的橫向融通，使資金在各項(xiàng)目之間進(jìn)行靈活調(diào)度。在保持資金鏈安全前提下，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。

2）提高與金融機(jī)構(gòu)談判技巧降低銀行利率

融資人員要具有良好的專業(yè)知識(shí)和豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要具有很好的談判能力。要了解不同的融資方式、融資特點(diǎn)，要判斷以什么方式融資，選擇什么樣的融資機(jī)構(gòu)等等，通過(guò)權(quán)衡選擇對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)最有利的融資方式，只有這樣才能有效降低企業(yè)融資成本。例如：當(dāng)利率較低時(shí)，企業(yè)可以傾向于獲得更多的借款，最好是固定資產(chǎn)借款，以此提高公司的資金杠桿作用，舉借長(zhǎng)期貸款而非短期貸款，在企業(yè)的能力范圍內(nèi)，還清利率較高的貸款，并較低的方式舉借新的貸款。當(dāng)利率較高時(shí)，企業(yè)一般減少其債務(wù)融資的金額，并替代為權(quán)益融資，比如留存收益，加果預(yù)計(jì)利率近期可能下降，則企業(yè)可能通過(guò)籌集短期貸款而非長(zhǎng)期貸款來(lái)融資。

3）加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷捉進(jìn)銷售回款

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)廣告投放，采取營(yíng)銷手段力爭(zhēng)早日完成銷售任務(wù)，取得銷售收入。比如：企業(yè)可以采取一次性付款獎(jiǎng)勵(lì)的措施鼓勵(lì)客商支付全款，隨時(shí)督促客戶付款；加強(qiáng)與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項(xiàng)回籠。待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，開(kāi)發(fā)資金實(shí)現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負(fù)債減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.4采用組合投資法減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來(lái)收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于商業(yè)辦公；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動(dòng)性，就必須進(jìn)行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

4.5利用“財(cái)務(wù)杠桿原理”減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這樣，既可以提高目有資金利潤(rùn)率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源渠道很多，如通過(guò)信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營(yíng)方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無(wú)論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)。要優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)中，首先要求取不同方案下各種來(lái)源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為理想的籌資方案。

5總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)工程施工企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，很多問(wèn)題的存在嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)工程施工的順利開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入研究房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理策略，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面的進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒與參考。

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