淺析房產(chǎn)測(cè)量精度技術(shù)研究

【摘要】衣食住行一直以來(lái)是人們關(guān)注的大問(wèn)題，近幾年房產(chǎn)制度進(jìn)一步完善，商品價(jià)格日益升高，房產(chǎn)價(jià)格生長(zhǎng)最快，讓你們對(duì)房產(chǎn)測(cè)量關(guān)注度增高，使得房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)在市場(chǎng)上得到快速發(fā)展。本文介紹房產(chǎn)測(cè)量的意義和常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)，分析出房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的不足與建議。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)測(cè)量；測(cè)量技術(shù)；測(cè)量?jī)?nèi)容

近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化速度加快，城市面積也不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，房子交易數(shù)量有增無(wú)減，取得前所未有的成績(jī)。在房子交易中，房子占地面積、房子的高度、房子的地理位置等都是客戶關(guān)注的問(wèn)題，利用各種房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)對(duì)房子進(jìn)行調(diào)查，對(duì)房子進(jìn)行估算，為客戶提供購(gòu)房參考依據(jù)，由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)交易中的重要作用。房產(chǎn)問(wèn)題自古以來(lái)都是關(guān)系到民生的大問(wèn)題，近些年，房地產(chǎn)行業(yè)子經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)重要地位，房?jī)r(jià)不斷攀上，在這個(gè)大環(huán)境下，房產(chǎn)測(cè)量受到人們的高度關(guān)注。房產(chǎn)測(cè)量在房屋交易中有著重要的地位，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量，可以采集一些列數(shù)據(jù)，為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)參考依據(jù)和資料，研究新型房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有重要的意義。

一、房產(chǎn)面積測(cè)量精度

房產(chǎn)面積測(cè)量根據(jù)測(cè)量對(duì)象、方法及目的的不同通產(chǎn)分為預(yù)售測(cè)量和竣工測(cè)量。預(yù)售測(cè)量是指房產(chǎn)在預(yù)售階段進(jìn)行的房產(chǎn)面積測(cè)量，此一測(cè)量由于房產(chǎn)正處于施工階段，實(shí)際并沒(méi)有已經(jīng)建成的房產(chǎn)可測(cè)量；竣工測(cè)量是在房產(chǎn)完成后房產(chǎn)面積的測(cè)量，運(yùn)用一定的測(cè)量?jī)x器，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界的實(shí)地測(cè)量，計(jì)算出房產(chǎn)的面積及分戶面積。根據(jù)《房產(chǎn)面積測(cè)量規(guī)范》，房產(chǎn)測(cè)量要求執(zhí)行三個(gè)精度指標(biāo)，但根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)和發(fā)展?fàn)顩r的不同，選擇的精度也不同，甚至在同一城市不同區(qū)位（主要分商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)和不發(fā)達(dá)區(qū)）選擇不同等級(jí)，據(jù)了解，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中等以上發(fā)達(dá)地區(qū)均采用二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)即100平方米的誤差極限為0.6平方米。

二、常見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有：

1、房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)是采用一定的數(shù)字化技術(shù)采集房產(chǎn)中的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，再通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，進(jìn)行圖形生成操作和編輯操作，得到數(shù)字化房地產(chǎn)圖形，最后通過(guò)數(shù)控技術(shù)將圖形打印出來(lái)，組合成房地產(chǎn)圖樣，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測(cè)圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

2、運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

房屋銷售面積的計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算兩方面。在商品房銷售過(guò)程，房地產(chǎn)位置和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

三、房產(chǎn)測(cè)量中邊長(zhǎng)丈量精度

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第8.6.1條對(duì)面積測(cè)算的要求為：“各類面積的測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差在規(guī)定的限差以內(nèi)取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢驗(yàn)合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具”。房產(chǎn)面積測(cè)量是通過(guò)丈量房屋邊長(zhǎng)計(jì)算實(shí)現(xiàn)的，它不是一個(gè)直接測(cè)量量，而是間接測(cè)量結(jié)果，面積測(cè)量誤差即使超限，沒(méi)有通過(guò)計(jì)算現(xiàn)場(chǎng)也不易發(fā)現(xiàn)；其二，房屋邊長(zhǎng)是一個(gè)直接測(cè)量量，房產(chǎn)面積誤差是由于邊長(zhǎng)測(cè)量誤差引起的，因此應(yīng)通過(guò)限制邊長(zhǎng)丈量誤差來(lái)保證面積測(cè)量誤差不超限；由于房產(chǎn)面積具有不同的精度等級(jí)，針對(duì)房產(chǎn)面積不同的精度等級(jí)應(yīng)該明確相應(yīng)的邊長(zhǎng)丈量精度和對(duì)丈量卷尺的要求。

不同卷尺的固定誤差可以通過(guò)精確地對(duì)準(zhǔn)刻度和讀數(shù)達(dá)到上表的要求，但比例誤差是受卷尺本身限制的，在一般情況下，皮尺丈量的相對(duì)精度在1/300左右，皮尺只能用于三級(jí)面積精度測(cè)量量邊；玻璃纖維尺丈量的的相對(duì)精度在1/2000左右，只能用于二級(jí)、三級(jí)面積測(cè)量量邊；鋼尺丈量精度可優(yōu)于1/3000（要施加拉力改正和溫度改正），可用于一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)面積測(cè)量量邊。房屋在理想是長(zhǎng)方形的，因此建議即使是三級(jí)面積測(cè)量，宜采用玻璃纖維尺丈量房屋邊長(zhǎng)。

四、房地產(chǎn)測(cè)量中存在影響精度的問(wèn)題及對(duì)策

1、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問(wèn)題

由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高，目前開(kāi)展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過(guò)的儀器進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，會(huì)影響測(cè)量的精度，但加常數(shù)必須考慮，在理論上存在很多與實(shí)際不同的情況，應(yīng)在實(shí)際情況來(lái)測(cè)量。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)和棱鏡常數(shù)，就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。

2、對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，由于精度問(wèn)題，對(duì)每一條邊進(jìn)行測(cè)量后發(fā)現(xiàn)有兩條本應(yīng)對(duì)稱相等的邊不相等了，使得原本是規(guī)則形狀的房子變得不規(guī)則了，背離人們的傳統(tǒng)觀念。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算。

五、結(jié)束語(yǔ)

近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平得到明顯的提升，人們已經(jīng)不再滿足于溫飽即可的生活了，他們更注重養(yǎng)生和享受生活，這就造成房地產(chǎn)的行業(yè)的迅速崛起。在房地產(chǎn)交易中，人們對(duì)房子的面積和所在位置比較重視，這些都與購(gòu)買者的利益直接掛鉤，因此，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量就顯得尤為重要，房產(chǎn)測(cè)量也是房產(chǎn)交易的直接依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)選擇是否得當(dāng)，測(cè)量精度是否合理，測(cè)量是否準(zhǔn)確等關(guān)系著雙方的利益，同樣對(duì)技術(shù)人員的要求也很高。就目前來(lái)說(shuō)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的數(shù)量還比較少，有些技術(shù)的局限性還比較大，不能滿足各式各樣的房產(chǎn)式樣的準(zhǔn)確測(cè)量，因此，還學(xué)要學(xué)者們進(jìn)一步深入研究，完善各種房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)中的不足，以適應(yīng)變化萬(wàn)千的房產(chǎn)行業(yè)。

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