我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式及其發(fā)展問題

【摘要】隨著我國老年人數(shù)量的逐步上升，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式及其發(fā)展成為地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題。因我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式還處于不成熟的初級發(fā)展階段，故本文對我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，及其未來的發(fā)展形勢作相關(guān)的探討及闡述。

【關(guān)鍵詞】我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；發(fā)展問題

引言：我國綜合實力正飛速發(fā)展提升，老年人的數(shù)量的也在逐年增加，我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式很難滿足老年群體多樣化的需求。面對當前養(yǎng)老地產(chǎn)趨于多元化、多樣化的發(fā)展形勢，我國應(yīng)該審視現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，并對養(yǎng)老地產(chǎn)投資、經(jīng)營模式多樣化有一定的追求，使我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨向成熟。

1、我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在的問題

就目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢來看，雖然已經(jīng)取得了一定的成績，但仍無法滿足我國老年人口急劇增長，社會老齡化所帶來的發(fā)展要求。由于家庭結(jié)構(gòu)和人口政策的變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老己不能適應(yīng)我國社會的現(xiàn)實需要，而社區(qū)養(yǎng)老模式以其獨特的優(yōu)勢正引起廣泛的關(guān)注。集中建設(shè)的專業(yè)化老年社區(qū)能更好地行使社區(qū)的養(yǎng)老職能，發(fā)揮出更大的社會和經(jīng)濟效益。

1.1對養(yǎng)老地產(chǎn)不夠重視

對養(yǎng)老地產(chǎn)的認識不夠直接導(dǎo)致缺乏重視意識，進而造成了養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策缺失。據(jù)以往經(jīng)驗來看，福利院的管理工作一直以民政部門為主導(dǎo)，房地產(chǎn)公司為輔助與政府合作的方式。政府對養(yǎng)老的每種方式都有明確的指導(dǎo)政策，這種要求對有投資意向的企業(yè)造成了障礙，使其格外謹慎，徘徊在外圍。并且要想建立起小具規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)至少需要過百畝土地，這使得所需成本過高，造成無人敢問津的現(xiàn)象。另因為養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)十分特殊，房地產(chǎn)商在取得養(yǎng)老用地的時候會受到一定的制約，如果選用其他性質(zhì)的土地進行養(yǎng)老用地的開發(fā)，即使降低土地的成本，在日后的運作過程中也會出現(xiàn)更多其他很繁瑣的問題需要處理。所以，要想讓開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生積極性就必須提高人們對養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的認識，增強重視程度，進而使政府出臺相適應(yīng)的優(yōu)惠政策促進開發(fā)商運作。

從需求的角度來看，老年人的消費需求沒有受到金融政策的扶持，因為老年人的收入特點，銀行首先排除了想獲得貸款的老年人，使得老年人要想利用貸款買房更是難上加難。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，保險產(chǎn)品的支持可謂起到錦上添花的作用，可是事實并非如此，恰恰相反的是，因老年人發(fā)生事故的概率大大高于其他人群，故商業(yè)保險極力置身事外。如果保險業(yè)能加入到養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)中將大大降低開發(fā)過程中會產(chǎn)生的風(fēng)險。

1.2各地的養(yǎng)老服務(wù)水平不同導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)差異

老年人在年齡增長的同時，身體機能和運動能力卻在減退，而且還會出現(xiàn)心臟病和高血壓等老年疾病，這致使部分老年人無法對生活進行自理，且這種自理能力會越來越低，所以老年人對護理的需求變得越來越高。

基于這種自然情況，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運而生，其功用不再局限于老年人的居住環(huán)境，也變成了提供專業(yè)醫(yī)療護理的場所。更有能力的地產(chǎn)商則將地產(chǎn)用作為老年人提供精神層面的心理輔導(dǎo)場所。由此可見，專門的養(yǎng)老地產(chǎn)等場所是老年人生活和養(yǎng)老的最佳環(huán)境。但是由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平不盡相同，缺乏服務(wù)意識，沒有專業(yè)的護理人員培養(yǎng)機制，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的素質(zhì)普遍偏低，與專業(yè)化人才的迫切需求呈反比，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難以達到期望水平。

1.3我國尚未加強養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈接

根據(jù)調(diào)查，在中國有些成本雖然很高但卻切實投入實施的養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然前期呼聲很高，但在項目完工后卻不受消費者歡迎，最終只能以附屬品的形式銷售，其根本原因是缺乏對產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)商在不了解養(yǎng)老地產(chǎn)實際生產(chǎn)過程的條件和具體情況就進行施工，造成施工成果無法滿足老年群體對住宅的需求，養(yǎng)老住宅更需關(guān)注住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，比如說適合老年人的戶外廁所，滿足懷舊情懷的舊物儲藏室，還有更多針對老年人心理而設(shè)計的居住功能等，從而方便老年人群的保健、醫(yī)療、交流和娛樂等。

1.4相應(yīng)的投資商沒有意識到養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途

通過對人口老齡化數(shù)據(jù)的分析，可以得出我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品需求很高的結(jié)論，但是在開發(fā)的實際運行過程中存在較高的風(fēng)險，這些風(fēng)險大多來自政策和開發(fā)運營模式中系統(tǒng)自身，從而掩蓋了這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，使得投資商忽略了對這一領(lǐng)域的研究。根據(jù)國家規(guī)劃計劃和國務(wù)院對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，很明顯可以看出現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈增長趨勢，但是目前為止對相應(yīng)的規(guī)定和政策尚不明確，所以仍然存在一定的政策性風(fēng)險。加上我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)根基薄弱，各環(huán)節(jié)脫節(jié)無法有機整合，導(dǎo)致后期運營面臨諸多挑戰(zhàn)。相關(guān)的規(guī)劃和設(shè)計經(jīng)驗的缺乏使養(yǎng)老地產(chǎn)項目的設(shè)計和開發(fā)思路不夠清晰，嚴重影響項目的品質(zhì)。

2、我國應(yīng)該注重養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展

2.1加大對養(yǎng)老問題的宣傳力度，重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

我國之所以對養(yǎng)老地產(chǎn)認識不足，一是引入名詞時間較晚，另一方面就是在養(yǎng)老方面的宣傳力度不足，要想重視養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)就必須全民了解這一產(chǎn)業(yè)的基本知識，所以說加強養(yǎng)老問題的宣傳力度是勢在必行。

2.2各級政府注重培養(yǎng)群眾的養(yǎng)老意識

中國人的思想大多數(shù)還停留在養(yǎng)兒防老的階段，但是事實已經(jīng)告訴我們這種投機的心理是靠不住的。只有從根本上解決了養(yǎng)老的問題才能使老年人的生活隨心所欲，所以在年輕的時候就應(yīng)該培養(yǎng)起養(yǎng)老的意識，這種意識的培養(yǎng)并不是口號喊得響就可以做到的，需要政府和各級部門的配合，從知識和經(jīng)濟等諸多方面進行分析和論證，用事實建立起人民的養(yǎng)老意識。

2.3我國應(yīng)加強養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合鏈接

想要加強養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合連接，首先要轉(zhuǎn)變政府的職能，減少在行政工作上的干預(yù)，盡量發(fā)揮市場的作用，營造出價格合理、層次多樣的營銷環(huán)境，以滿足養(yǎng)老服務(wù)的多樣化需求。再加上適當?shù)谋O(jiān)督和管理，更可有效提高服務(wù)的質(zhì)量。其次要要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成一定的規(guī)模，通過產(chǎn)業(yè)地區(qū)的相關(guān)部門的引導(dǎo)制定出相應(yīng)的規(guī)劃措施，爭取成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)，發(fā)展自身的同時帶動其他企業(yè)共同發(fā)展，產(chǎn)生品牌效應(yīng)的同時提高企業(yè)的競爭力，做到企業(yè)利益最大化。最后，更要加大政策的執(zhí)行力度，這樣才可以激發(fā)出服務(wù)人員的熱情。盡量簡化創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)的手續(xù)，降低進入的門檻，這樣才有可能吸引更多的投資，進而豐富產(chǎn)業(yè)鏈。

2.4投資商應(yīng)探究養(yǎng)老地產(chǎn)存在的商業(yè)價值

探究養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)價值首先要明確適用的范圍，居家養(yǎng)老是養(yǎng)老服務(wù)的主要內(nèi)容，社區(qū)養(yǎng)老則是這種模式的延伸，這兩種養(yǎng)老方式的中心都是通過專業(yè)化的服務(wù)為老年人提供幫助。其次要探索養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營模式，要想收回對地產(chǎn)投資的成本就要具備一定的管理能力，并將機構(gòu)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相分離，最大程度上降低風(fēng)險發(fā)生的可能性。格外值得注意的就是養(yǎng)老機構(gòu)最核心的內(nèi)容就是對老年或不能自理的人員提供護理，這是與家庭養(yǎng)老方式不同的重要特征。另外還需要考慮的問題包括所在城市的人口、環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展水平等。

3、小結(jié)

我國老齡化的情況在不斷加劇，但是能夠配合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的措施卻相對滯后，這也就是說我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時也面臨很大的發(fā)展空間。本文通過對我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在問題進行研究，找出我國養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，從而得知對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的研究是極其必要的，本文的結(jié)論對養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展方向具有極其重要的借鑒意義。

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