淺談“庫(kù)存去化周期”思路下的房地產(chǎn)分類調(diào)控

[摘要]房地產(chǎn)問(wèn)題已然成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，李總理曾表示，“我們需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策”。“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，從庫(kù)存去化周期的角度對(duì)房地產(chǎn)的供給需求進(jìn)行辨證分析，進(jìn)而對(duì)分類調(diào)控進(jìn)行深入的了解。

[關(guān)鍵詞]庫(kù)存，去化周期，房地產(chǎn)，分類，調(diào)控

一、背景

快速發(fā)展中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)也越來(lái)越明顯。然而，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題也成為了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，自“國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)”文發(fā)布至今，國(guó)家實(shí)行了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，可是結(jié)果卻不盡如人意，沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，甚至“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”成為多年全國(guó)“兩會(huì)”前關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

為了進(jìn)一步解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的投資過(guò)熱、地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲等問(wèn)題，2014年3月13日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在答中外記者問(wèn)時(shí)表示，對(duì)于合理的自住需求，要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)、投資性需求，重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部副部長(zhǎng)仇保興解釋道：所謂分類調(diào)控是指能夠局部調(diào)整的，就不要整體調(diào)整；能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整的，就不要用行政手段調(diào)整；能夠由城市政府調(diào)整的，就不要由中央政府代替。

二、進(jìn)行房地產(chǎn)分類調(diào)控的必要性

1.對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是由房地產(chǎn)特性決定的。

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，同其他物質(zhì)形式的生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料相比，有明顯的特性，如空間位置的固定性決定了房地產(chǎn)商品不能同其他商品一樣，可以跨地域隨意流通；不完全商品化背后土地市場(chǎng)高位壟斷決定了房地產(chǎn)無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自由定價(jià)；價(jià)值高大性、產(chǎn)品獨(dú)有性、使用耐久性、用途廣泛性等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品具有較高的介入門檻，對(duì)消費(fèi)者具有隱形而客觀的排斥選擇；保值增值、外部效應(yīng)明顯等特點(diǎn)，決定了在消費(fèi)者投資渠道狹窄、收入來(lái)源穩(wěn)定情況下，選擇房地產(chǎn)商品作為投資對(duì)象具有較高熱情。盡管我們要讓市場(chǎng)發(fā)揮“決定作用”，但并不代表放任不管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，還需要政府進(jìn)行引導(dǎo)、教育、規(guī)范、監(jiān)管，不然“恩格爾系數(shù)”下降和“基尼系數(shù)”拉大的剪刀差局面會(huì)進(jìn)一步失控，“馬太效應(yīng)”的演化不利于社會(huì)治理，對(duì)和諧社會(huì)建設(shè)、全面建成小康社會(huì)會(huì)起到掣肘作用。

2.對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控是政府職責(zé)使命的體現(xiàn)。

我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，解決居住問(wèn)題是馬斯洛需求理論中最基本的生理需求。隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，滿足公民的住房需求已經(jīng)逐漸成為公民的一項(xiàng)特殊的基本權(quán)利，住有所居是我們社會(huì)保障的一項(xiàng)基本內(nèi)容。縱觀過(guò)去，住房問(wèn)題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題，住宅的社會(huì)性高于其商品性，其市場(chǎng)機(jī)制不能完全實(shí)現(xiàn)他的社會(huì)性質(zhì)，不能滿足所有公民的住房需求，所以需要市場(chǎng)以外的其他力量介入，而政府卻扮演著這樣一個(gè)重要的角色，如政府出臺(tái)一系列的住房保障政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，為低收入的住房困難家庭提供保障性住房，這是政府的職責(zé)使命所在。如果任由市場(chǎng)自由發(fā)展，勢(shì)必嚴(yán)重?fù)p害中低收入階層、夾心層群體的切身利益，與我國(guó)政府“中國(guó)夢(mèng)”的真諦、“改革發(fā)展成果惠及全體公民”的目標(biāo)背離。

3.政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控可以彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。

由于土地壟斷、產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)性壟斷、房地產(chǎn)外部效應(yīng)、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)不完全、公共產(chǎn)品提供、失業(yè)和再就業(yè)、通貨膨脹及失衡等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有失靈的特點(diǎn)。盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)度很明顯，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)發(fā)展階段，還有許多不規(guī)范、不和諧的現(xiàn)象，在貢獻(xiàn)的同時(shí)，也引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題。如果只是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“商品屬性”，而忽視“社會(huì)屬性”，必然加劇深層次矛盾。因此，政府需要從直接的市場(chǎng)干預(yù)中解脫出來(lái)，站在全局的角度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排、規(guī)劃協(xié)調(diào)，注重市場(chǎng)的整體宏觀調(diào)控，在規(guī)制建立、市場(chǎng)引導(dǎo)、秩序規(guī)范、監(jiān)督管理等方面，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的缺陷和不足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)、有序發(fā)展。

4.地域發(fā)展的差異性要求對(duì)房地產(chǎn)必須進(jìn)行分類調(diào)控。

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在空間上不可移動(dòng)，依附于特定的地域空間，具有鮮明的區(qū)域性特點(diǎn)。而全國(guó)各地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、資源分布、區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)、在區(qū)域發(fā)展中的地位、產(chǎn)業(yè)集聚度等存在較大差異，如果全國(guó)“一刀切”、“一盤棋”，表面上是整體思維的體現(xiàn)，但實(shí)際上違背科學(xué)規(guī)律、不尊重現(xiàn)狀事實(shí)，解決不了實(shí)際問(wèn)題，容易出現(xiàn)“一抓便死，一放便亂”的亂相，會(huì)擾亂正常的發(fā)展秩序。因此，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)充分尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、差異性特點(diǎn)，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因時(shí)制宜，分類研究、分類實(shí)施，擬定并儲(chǔ)備若干套調(diào)控方案，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)能力，契合地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性、方向性、連續(xù)性和實(shí)效性。

三、“庫(kù)存去化周期”分類調(diào)控思路

“庫(kù)存去化周期”意指以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)為界止，某個(gè)特定區(qū)域市場(chǎng)上所有可供租售商品房總量，按照以往一段周期（一般取一年）的平均去化時(shí)間，計(jì)算得出的一個(gè)時(shí)間數(shù)，單位可以是年、季度或月。從統(tǒng)計(jì)的角度，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)敏感度較高的市場(chǎng)，受政府、宏觀經(jīng)濟(jì)影響較直接而明顯，所以為了更精準(zhǔn)進(jìn)行考量，我們以月為單位計(jì)算庫(kù)存去化周期。

我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，有“5-9-12-30”模式，即拿地5個(gè)月后開(kāi)工，9個(gè)月后開(kāi)始銷售，12個(gè)月后現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，30個(gè)月清盤。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的差異性，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行庫(kù)存去化周期的分類調(diào)控時(shí)，擬從9個(gè)月以內(nèi)、9-12個(gè)月、12-15個(gè)月、15個(gè)月以上四種類別進(jìn)行分類實(shí)施。

1.庫(kù)存去化周期為9個(gè)月以內(nèi)：實(shí)施從緊的調(diào)控政策

當(dāng)庫(kù)存去化周期為9個(gè)月以內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)投資、投機(jī)和自用需求疊加，需求強(qiáng)勁，對(duì)供給有引致性要求，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、新開(kāi)工面積有內(nèi)在市場(chǎng)動(dòng)能，租金和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，期房、樓花價(jià)格逐漸與現(xiàn)房?jī)r(jià)格持平并超過(guò)現(xiàn)房?jī)r(jià)格，三者差距拉大，空置率達(dá)到自然空置率水平，后續(xù)新獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目難以及時(shí)承繼進(jìn)而平抑市場(chǎng)。此時(shí)，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展，應(yīng)實(shí)施從緊的調(diào)控政策。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，并根據(jù)以往房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在此階段，政府政策的著力點(diǎn)是抑制投資、投機(jī)性需求，從嚴(yán)實(shí)行差別化住房信貸和稅收政策，有節(jié)奏地加大土地供應(yīng)規(guī)模，實(shí)施住房限購(gòu)政策，加緊戶籍限制，盤活存量房市場(chǎng)，嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)權(quán)登記制度。

當(dāng)然，在實(shí)施從緊的調(diào)控政策之前，庫(kù)存去化周期持續(xù)維持在9個(gè)月以內(nèi)，也能印證該地區(qū)具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力，城市集聚功能強(qiáng)，居民對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期偏正面。從區(qū)域發(fā)展角度來(lái)看，實(shí)施從緊的調(diào)控政策會(huì)在短期影響該地區(qū)的城市化進(jìn)程，影響財(cái)稅收入增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)，但從國(guó)家整體均衡發(fā)展、全面建成小康社會(huì)的大局考慮，國(guó)家應(yīng)適度分流特大城市的人口流量，切實(shí)保障并改善民生，畢竟區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，容易帶來(lái)一系列“城市病”，也容易拉大貧富差距，造成新的社會(huì)問(wèn)題。

2.庫(kù)存去化周期為9-12個(gè)月：實(shí)施適度從緊的調(diào)控政策

當(dāng)庫(kù)存去化周期為9-12個(gè)月時(shí)，房地產(chǎn)租金從上漲狀況向穩(wěn)定狀況發(fā)展，需求增長(zhǎng)緩慢，空置率達(dá)到較高水平，開(kāi)發(fā)企業(yè)和居民熱情度平穩(wěn)，主要是真實(shí)性自用需求在支撐市場(chǎng)。在此階段，由于政府長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高依賴性，媒體開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)“冷”的報(bào)道和引導(dǎo)，進(jìn)而影響消費(fèi)者預(yù)期。對(duì)于購(gòu)買首套住房的居民來(lái)說(shuō)，相當(dāng) 一部分會(huì)保持觀望的態(tài)度，市場(chǎng)購(gòu)買力主要集中在改善型需求。

此時(shí)，政府在政策上應(yīng)在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)調(diào)控力度應(yīng)適度從緊，如鼓勵(lì)并支持首套住房消費(fèi)，對(duì)因城市建設(shè)拆遷、棚戶區(qū)改造拆遷等居民，在一定購(gòu)買面積范圍內(nèi)不予限購(gòu)，對(duì)投資性購(gòu)房需求繼續(xù)實(shí)施從緊政策，通過(guò)提高首付比率、貸款利率等手段抑制投機(jī)性需求等。此階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛表現(xiàn)為謹(jǐn)慎樂(lè)觀。由于去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，故政府要謀劃市場(chǎng)轉(zhuǎn)“冷”的組合政策，同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的規(guī)律、三級(jí)市場(chǎng)的先驗(yàn)性和滯后性雙重特點(diǎn)，作好市場(chǎng)預(yù)警和實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，如在輿論上消除居民持幣觀望的心理、市場(chǎng)預(yù)期消極的心理，堅(jiān)定消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，通過(guò)稅收優(yōu)惠等措施加大保障性住房建設(shè)力度，合理適度增加土地供給，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等。

3.庫(kù)存去化周期為12-15個(gè)月：實(shí)施適度寬松的調(diào)控政策

當(dāng)庫(kù)存去化周期在12個(gè)月到15個(gè)月之間時(shí)，房地產(chǎn)需求平淡，交易量不大，表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌或量跌價(jià)平，存量房市場(chǎng)清冷并傳遞到增量房市場(chǎng)，消費(fèi)者和投資者持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場(chǎng)靠自主性住房需求支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)。當(dāng)然，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有多種可能，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸、泡沫過(guò)大、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、流動(dòng)性偏緊、投資投機(jī)性需求過(guò)度擠壓、資金流向非房地產(chǎn)領(lǐng)域、居民投資渠道拓寬等。不論出于何種原因，在此階段必須實(shí)施適度寬松的調(diào)控政策，以堅(jiān)定市場(chǎng)信心，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展，畢竟房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率較大，還可以創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、提供穩(wěn)定而寵大的財(cái)政收入、為保障改善民生提供物質(zhì)基礎(chǔ)、穩(wěn)定社會(huì)秩序等。

為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)走向衰退，政府可立足于供給和需求兩個(gè)方面，在土地、金融、稅收、戶籍、教育、產(chǎn)業(yè)政策等方面施政，如限制甚至?xí)和Ｍ恋毓┙o、降低存款準(zhǔn)備金率、非對(duì)稱性降低存貸款利率并實(shí)行差別化利率政策、增加開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款額度、縮小限購(gòu)范圍或暫時(shí)取消限購(gòu)政策、實(shí)行稅收優(yōu)惠措施等。在此階段，政府還可以增加財(cái)政轉(zhuǎn)移支付能力，收購(gòu)商品房作為保障性住房或加大對(duì)保障性住房的信貸支持，加大固定資產(chǎn)投資力度。當(dāng)然，政府及有關(guān)部門要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，不要過(guò)多采用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)，重點(diǎn)在引導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)也要嚴(yán)格審核貸款者信用，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，防止“假?gòu)?fù)蘇”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

4、庫(kù)存去化周期為15個(gè)月以上：實(shí)施寬松的調(diào)控政策

當(dāng)庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上時(shí)，房地產(chǎn)的需求嚴(yán)重不足，交易量很小，房?jī)r(jià)下跌，投資者和消費(fèi)者都對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，除部分剛性需求和“逆勢(shì)”的投資性需求外，存量房和增量房市場(chǎng)都表現(xiàn)為蕭條景象。開(kāi)發(fā)企業(yè)處于尷尬兩難境地，一方面必須加大營(yíng)銷促銷力度，用降價(jià)等方式盡快出貨、回籠資金，另一方面又擔(dān)心降價(jià)后出現(xiàn)“蝴蝶效應(yīng)”或激起前期業(yè)主的不滿情緒；政府也處于被動(dòng)局面，不能有效實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)；消費(fèi)者也處于兩可處境，一方面擔(dān)心購(gòu)買后承受繼續(xù)下跌的后果，另一方面擔(dān)心不果斷購(gòu)買又面臨漲價(jià)的可能。整個(gè)市場(chǎng)充滿博弈情緒，觀望氣氛很濃。

從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的高度，從維護(hù)保障改善民生、保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等角度，政府應(yīng)該果斷出臺(tái)寬松性的過(guò)渡政策。具體措施上，政府加大城市建設(shè)力度（如加快棚戶區(qū)改造、“城中村”改造、路網(wǎng)改造等），加大固定資產(chǎn)投資力度，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，限制或暫停土地供應(yīng)，加大信貸支持力度（如降低首付比、降低存貸款利率、增加貸款額度、縮短審核時(shí)限、設(shè)計(jì)靈活多樣的貸款方式），用稅收的方式取消限購(gòu)政策或?qū)嵤┤嵝韵拶?gòu)政策（如適當(dāng)降低限購(gòu)條件、用不同產(chǎn)權(quán)形式區(qū)分），擴(kuò)大住房保障范圍，將“夾心層”一并納入，產(chǎn)權(quán)形式多樣化等。當(dāng)然，在此階段，既要防止“通縮”，也要防范由于寬松政策帶來(lái)的過(guò)度反彈現(xiàn)象。

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[作者簡(jiǎn)介]胡艷紅（1993.10—），女，江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院2012級(jí)工程管理專業(yè)學(xué)生；羅鵬（1979.12—），男，江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，講師，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（江西南昌 330022）