2015房企轉(zhuǎn)折與變化分析

【摘要】本文筆者通過多年的房企工作經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合相關(guān)資料對(duì)2015房企轉(zhuǎn)折與變化展開一些分析，供同行參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)折；變化

房地產(chǎn)從90年代初期開始一直到2003年，房地產(chǎn)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價(jià)格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步增長，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。2000年初，福利分房政策結(jié)束可以說是直接刺激了商品房市場的發(fā)展，2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場過熱跡象明顯，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展在2005-2006年出臺(tái)了密集的政策進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)時(shí)政策落實(shí)實(shí)際上是打了折扣的，所以在2006-2007年，熱錢、炒作以及人民幣升值等經(jīng)濟(jì)背景下，國內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。政府隨即進(jìn)行信貸緊縮，在2007年第四季度開始銷售量下滑，房價(jià)回落。2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也深受影響，在持續(xù)緊縮的信貸下，房地產(chǎn)發(fā)展減速明顯。同期國務(wù)院出臺(tái)了“國13條”，其中為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)個(gè)人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。在救市政策出臺(tái)一年不到，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了強(qiáng)烈的回復(fù)反彈并在此進(jìn)入了一波長陽的行情。2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》即（新國十條），“新國十條”一大亮點(diǎn)確立政府問責(zé)制，要求開發(fā)商一次性公開全部房源。通知總體上分成四個(gè)側(cè)重點(diǎn)，一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。2011年1月10日務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2012年9月第三套住房貸款停放， 2013年全國二套房限貸政策，外地人買房限購條款，2013二手房住房公積金限貸政策，公積金：主城區(qū)二套房限貸，郊區(qū)房購買政策，三套房停貸。此后直至2014年底，一方面是政策逐步獲得效果另一方面在樓市熱潮中拿下的地塊也全面降臨，市場逐步進(jìn)入了買方市場持幣待購氣氛持續(xù)發(fā)酵部分開發(fā)商開始“退地”，少數(shù)開發(fā)商出現(xiàn)瀕臨破產(chǎn)或者被兼并的情況，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)。2015年對(duì)14年全年的房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)結(jié)果是成交量下降明顯，70個(gè)統(tǒng)計(jì)城市更有66個(gè)房價(jià)下降。政府推地的熱情和開發(fā)商拿地的熱情都降到了冰點(diǎn)。

所以在2015年，幾乎所有的開發(fā)商都在考慮一個(gè)怎么辦的問題。比如綠城和融創(chuàng)就在怎么辦的思索中上演了一場房地產(chǎn)業(yè)的大戲。但是更多的房地產(chǎn)開發(fā)單位并不是那么矚目的。筆者所在縣城，有130多家具有資質(zhì)的開發(fā)單位，這還不包括綠城、家園、開元等這樣的外地大鱷?，F(xiàn)在面臨的最大問題不是說怎么賣多賺錢，而是怎么去拿一個(gè)項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)盈利。又幾十家小型的開發(fā)公司已經(jīng)從2014年初至今唯有拿地。一般項(xiàng)目的建設(shè)周期為2-3年，假設(shè)原來手上有項(xiàng)目的，那么現(xiàn)在接近尾聲了。馬上面臨的兩個(gè)選擇，要不要拿地， 不拿地白養(yǎng)人不現(xiàn)實(shí)，那么就只能選擇退出市場。如果拿地，要通過怎么樣的開發(fā)以實(shí)現(xiàn)盈利呢？

通過房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的分析我們可以得到如下兩種方式。1.細(xì)分市場，每個(gè)開發(fā)公司都要向著一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域前進(jìn)。2.綠色節(jié)能建筑。

說了住宅，我們還可以說一個(gè)商業(yè)地方一個(gè)非常具有代表性的人物許衛(wèi)平。先撇開許衛(wèi)平頗為神秘的發(fā)家史不談，我們來看這個(gè)北京總部基地這個(gè)項(xiàng)目。我相信很多人或許還沒有聽說過這個(gè)項(xiàng)目以及這個(gè)人的名字，所以先說明下這個(gè)項(xiàng)目的大致情況?？偛炕兀ˋdvanced Business Park，簡稱ABP），中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項(xiàng)目，地處西南四環(huán)交匯處，科技園出口，占地65公頃，總建筑面積130萬平方米，容積率1.59，平均綠化率約50%，總投資約45億人民幣，預(yù)期3-5年全部建成。 作為北京總部經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)新區(qū)，位于中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，是中關(guān)村豐臺(tái)園二期產(chǎn)業(yè)基地的核心部分。被列為2003年北京市69大重點(diǎn)工程之一和2003年北京市60大外商投資重點(diǎn)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目由九源（北京）國際建筑顧問有限公司設(shè)計(jì)總部基地成批開發(fā)1200至6000平米獨(dú)棟總部樓、約40000平方米五星級(jí)酒店、約12.5萬平方米商業(yè)配套總部小公寓和健身中心、休閑會(huì)所等完善的商業(yè)配套設(shè)施，將吸納約近千家大中型企業(yè)的總部入駐。通過上述的描述，您或許也基本有所了解了，總部基地是什么？總部基地就是一個(gè)建筑業(yè)的奧特萊斯。我給你完善的配套和服務(wù)提供，然后吸引你把總部從昂貴的鬧市區(qū)搬遷過來。在北京取得成功以后，現(xiàn)在青島、浙江海寧、沈陽及英國倫敦的總部基地都已經(jīng)上馬建設(shè)中。

前面說了是從市場的業(yè)態(tài)上去分析開發(fā)商的變化，下面的綠色節(jié)能建筑就是從居住著的角度去考慮你的發(fā)展方向。這絕對(duì)是一個(gè)大趨勢，誰能在現(xiàn)在的混沌中首先起航，畢竟誰將會(huì)有最好的市場回報(bào)。2012年國家頒布了《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，其主要目標(biāo)是到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%，建筑建造和使用過程的能源資源消耗水平接近或達(dá)到現(xiàn)階段發(fā)達(dá)國家水平。到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，力爭到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上。大力發(fā)展綠色建筑，提升建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展水平，是加強(qiáng)節(jié)能減排，應(yīng)對(duì)全球氣候變化，建設(shè)生態(tài)文明的重大舉措，有利于提高資源能源使用效率，緩解資源能源供需緊張的矛盾；有利于降低社會(huì)總能耗，減少污染物排放，確保完成節(jié)能減排硬任務(wù)；有利于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅產(chǎn)業(yè)科技含量和產(chǎn)業(yè)附加值，加快建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；有利于提高建筑空間健康、舒適程度，改善人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)；有利于在全社會(huì)促進(jìn)形成節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的生產(chǎn)生活方式和消費(fèi)模式，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。綠色建筑與之前的節(jié)能建筑的最大區(qū)別，就是強(qiáng)調(diào)住戶居住感受。從政策上引導(dǎo)建設(shè)者更多的考慮如標(biāo)準(zhǔn)一下條目：

目前大部分的購房者買房的時(shí)候考慮的最多的是地段、學(xué)區(qū)和價(jià)格。部分高端客戶開始注重小區(qū)景觀和交通購物等生活問題。但是用戶還沒有注意到我買房的時(shí)候，我的自然采光能達(dá)到多少，我的自然通風(fēng)能達(dá)到多少，我房屋內(nèi)的空氣是否達(dá)標(biāo)，噪音是否達(dá)標(biāo)雨后在小區(qū)步行是否方便，小區(qū)的綠化植物是否易于日后養(yǎng)護(hù)，我的垃圾處理是否達(dá)標(biāo)等等。在這個(gè)區(qū)塊內(nèi)，朗詩地產(chǎn)以其整體的地源熱泵及外部遮陽等當(dāng)時(shí)相對(duì)超前的為主打技術(shù)項(xiàng)目朗詩國際街區(qū)一炮而紅并獲得 “2005中國科技地產(chǎn)十大影響力企業(yè)”、“2005年度中國科技地產(chǎn)名盤”榮譽(yù)稱號(hào)。

房地產(chǎn)業(yè)拿地等賺錢的日子過去了，房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分開始了。綠城走的是一條頗具坎坷的路，因?yàn)槭袌鲂枰囵B(yǎng)，還要等待人們傳統(tǒng)觀念的更新。朗詩卻更好的抓住了人們的心里，曾經(jīng)搞過免費(fèi)試住等活動(dòng)讓人們體會(huì)到了綠色建筑帶來的更好的生活感受，所以短短幾年之內(nèi)變成為了業(yè)內(nèi)翹楚。房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求依然存在，只是現(xiàn)在需要更多的房地產(chǎn)人更多的思考和專注，去找出市場的潛力提升自身的能力打造自己的標(biāo)志性名片。

參考文獻(xiàn)：

[1]綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378

[2]《房地產(chǎn)市場分析--案例研究方法》