產(chǎn)權(quán)價值下征占用林地評估方法
——以浙江省臨安市為例

曾 程，沈月琴

（浙江農(nóng)林大學經(jīng)濟管理學院，浙江 臨安 311300）

產(chǎn)權(quán)價值下征占用林地評估方法
——以浙江省臨安市為例

曾 程，沈月琴*

（浙江農(nóng)林大學經(jīng)濟管理學院，浙江 臨安 311300）

基于產(chǎn)權(quán)價值理論，將農(nóng)地價格評估方法擴展到林地價格評估中，采用還原收益法，在分析評估林地價格時將林地的經(jīng)濟權(quán)價值、社會保障權(quán)價值、發(fā)展權(quán)價值和生態(tài)權(quán)價值引入到林地價格的評估方法之中，建立了一套林地被征占用時的價格評估體系；以浙江省臨安市為例對杉木（Cunninghamia lanceolata）林地價格進行了初步估算，結(jié)果表明在全面考慮杉木林地的產(chǎn)權(quán)價值后，臨安市杉木林地的產(chǎn)權(quán)價值為 430.57元/m2，依據(jù)產(chǎn)權(quán)價值評估的林地價格水平接近當前的工業(yè)用地地價水平。

產(chǎn)權(quán)價值；林地價格；價格評估；臨安；

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的快速推進和集體林權(quán)制度改革，林地被征占用的情況不斷出現(xiàn)，因此科學、合理地評估林地價格顯得尤其重要。2010年6月國務院審議并原則通過的《全國林地保護利用規(guī)劃綱要（2010 -2020）》（以下簡稱《綱要》），明確提出逐步建立林地質(zhì)量評價定級制度，實行有針對性的差別化保護利用政策和經(jīng)濟調(diào)控手段[1]。而且自中共中央、國務院頒發(fā)《關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定》和《中共中央國務院關(guān)于全面推進集體林權(quán)制度改革的意見》以來，林地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展迅速。解決林改過程中出現(xiàn)的林地被征占用問題需要采取多方面的協(xié)調(diào)措施，而建立科學合理的林地價格評估框架，糾正工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中被扭曲的林地價格，是一條行之有效的途徑。從林地收益估算理論入手，結(jié)合現(xiàn)行林地和林木資產(chǎn)評估方法，在林地分等定級相關(guān)研究成果基礎(chǔ)上，建立以評估林地基準地價為核心的一整套林地估價技術(shù)體系，以期為今后綠色國民經(jīng)濟框架下，森林資源的商品化推進工作奠定基礎(chǔ)[2]。早期林地價格評估中多以還原率法獲得單期收益后通過調(diào)整系數(shù)等獲得林地價格[3]，也有通過在一般均衡和局部均衡基礎(chǔ)上考慮預期后的林地價格預測[4]。兩者著眼于林地的生產(chǎn)的經(jīng)濟收益，目標較為單一，忽視了林地的生態(tài)價值等以及林地被征占用后其顯著的價格提高，造成林地被征占用補償價格偏低，損害了被征占用林農(nóng)的權(quán)益。因此，本文在現(xiàn)行林地和林木評估方法的基礎(chǔ)上，借鑒農(nóng)地價格評估文獻[5~8]，建立基于產(chǎn)權(quán)價值理論的林地價格評估體系，旨在科學、合理有償使用林地，并以臨安市為例進行相應的實證分析，以期為今后林地價格的評估和相關(guān)占用補償標準的確定提供借鑒。

1 基于產(chǎn)權(quán)價值理論的林地評估方法

林地被征占用意味著原有權(quán)利主體失去了林地資源的價值收益，因此，林地價格必須要充分完整的衡量林地被征占用過程中的林地的產(chǎn)權(quán)價值。

1.1 林地的產(chǎn)權(quán)價值

目前關(guān)于林地被征占用的研究較少，但林地的產(chǎn)權(quán)和價值構(gòu)成在很大程度上類似于農(nóng)地，本文通過借鑒周建春等[9~10]的方法，將耕地價格評估模型應用到林地評估中。在周建春等的研究中，耕地產(chǎn)權(quán)體系包含耕地的生產(chǎn)收益權(quán)、生存保障權(quán)、農(nóng)地發(fā)展權(quán)、糧食安全權(quán)和生態(tài)安全權(quán)。結(jié)合林地被征占用的實際情況，本文剔除了林地不包含的糧食安全，將林地的產(chǎn)權(quán)體系分為經(jīng)濟權(quán)價值、社會保障權(quán)價值、發(fā)展權(quán)價值和生態(tài)權(quán)價值。

1.1.1 林地的經(jīng)濟權(quán)價值 經(jīng)濟權(quán)是林地作為林業(yè)生產(chǎn)的基本要素投入林業(yè)生產(chǎn)，獲得正常木材和非木質(zhì)林產(chǎn)品收益的權(quán)利，是林地最基本的權(quán)利。其主體是林地使用權(quán)所有者，包括林農(nóng)、國有林場或造林公司等，客體是林地的林業(yè)生產(chǎn)功能，價值量是林地作為生產(chǎn)資料所具有的木材和非木質(zhì)林產(chǎn)品收益。

1.1.2 林地的社會保障權(quán)價值 這一價值來源于我國的城鄉(xiāng)二元制度，具體體現(xiàn)在政府只提供城鎮(zhèn)人口社會養(yǎng)老保險資金的國家，其權(quán)利主體是林地使用權(quán)所有者，客體是林地的社會保障功能，其價值量是中國政府向城鎮(zhèn)居民提供的社會保障價值。在現(xiàn)實中，包括林地在內(nèi)的農(nóng)用地在征占用時有安置補助費，就是對社會保障價值的補償。

1.1.3 林地的發(fā)展權(quán)價值 林地發(fā)展權(quán)是指將林地改為經(jīng)濟收益最大化用途的權(quán)利。林地在征占用后對林地用途的改變，是一種經(jīng)濟用途即林業(yè)收入向另外一種經(jīng)濟用途的轉(zhuǎn)變，說明在林地在經(jīng)濟用途后存在很大的提升空間，就是發(fā)展權(quán)價值。因此，在林地發(fā)展權(quán)的主體屬于林地使用權(quán)擁有者，其價值量是市場條件下的林地轉(zhuǎn)為經(jīng)濟收益最大化用途（在中國可直接定義為建設用地）的土地收益與原條件下林業(yè)用途的土地收益的差額。

1.1.4 林地的生態(tài)權(quán)價值 生態(tài)權(quán)是為減緩氣候變化確保生態(tài)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展而實施保持林地行為的權(quán)利。其價值是林地作為固定大氣中二氧化碳、涵養(yǎng)水源等功能的體現(xiàn)。在中國，林地生態(tài)權(quán)的受益主體是社會或國家，但根據(jù)“誰造誰有”的原則，收益主體仍是農(nóng)民，客體是林地的生態(tài)功能，價值量是國家或市場恢復生態(tài)環(huán)境付出的成本或者對應的生態(tài)補償。

1.2 林地價格評估模型

基于上述的4種產(chǎn)權(quán)價值，構(gòu)建林地價格評估模型，將林地價格歸為收益價值、社會保障價值、發(fā)展價值和生態(tài)價值之和：

式中，PF為單位面積林地價格，PE為單位面積林地經(jīng)濟權(quán)價值，PS為單位面積林地社會保障權(quán)價值，PD為單位面積林地發(fā)展權(quán)價值，PB為單位面積林地生態(tài)權(quán)價值。

1.2.1 林地的經(jīng)濟權(quán)價值 根據(jù)德國佛斯特曼（M Faustmann）的林地收益估算理論，從林地經(jīng)營收益角度出發(fā)，結(jié)合林地地租簡單資本化的推導，得出了林地期望值的計算公式，即林地的經(jīng)濟權(quán)價值，它是林地作為生產(chǎn)資料純收益的貼現(xiàn)：

式中，P為木材價格，Q(T)為輪伐期末木材蓄積，r為還原率（計算土地價格時的貼現(xiàn)率，下同），T為輪伐期，C為整個輪伐期成本的現(xiàn)值。

1.2.2 林地的社會保障權(quán)價值 在我國社會保障體系中，城鎮(zhèn)職工由國家繳納社會保障費用，農(nóng)民社會保障費用由自己承擔，因此，分配到農(nóng)民手中的農(nóng)地和林地可視為對社會保障費用的替代?？紤]到農(nóng)地林地的社會保障價值差別不大，在此將兩者視為相同。

林地的社會保障權(quán)價值是國家對城鎮(zhèn)戶口居民和農(nóng)村戶口居民社會保障費用的差額，轉(zhuǎn)換為單位面積收益的貼現(xiàn)：

式中，CC為一定地域內(nèi)政府對城鎮(zhèn)職工社會保障基金中的支出，CR為一定地域內(nèi)政府對農(nóng)村社會保障基金中的支出，SA為該區(qū)域農(nóng)地面積，SF為該區(qū)域林地面積。

1.2.3 林地的發(fā)展權(quán)價值 林地的發(fā)展權(quán)價值是林地發(fā)展權(quán)凈收益的現(xiàn)值，等于林地改為建設用地后的收益減去原林業(yè)用地收益的差額的貼現(xiàn)：

式中，RB為林地轉(zhuǎn)為建設用地純收益，RF為林地作為生產(chǎn)資料純收益。

1.2.4 林地的生態(tài)權(quán)價值 林地的生態(tài)權(quán)價值是林地生態(tài)純收益的貼現(xiàn)，林地不僅為人類提供木材和其他多種林產(chǎn)品，同時還提供以下多種生態(tài)服務：①森林碳匯方面，主要指林地吸收CO2制造O2；②氣候控制方面，主要指調(diào)節(jié)小氣候、氣溫和降雨；③水土保持方面，包括涵養(yǎng)水分、固定土壤等；④觀賞旅游方面，包括旅游、觀賞自然風景等；⑤保持生物多樣性方面，包括為野生動物提升棲息地等。在此，我們將生態(tài)權(quán)價值簡單的歸為可計量森林碳匯價值。

式中，C為每年固碳量，PC為單位碳價格。

2 基于產(chǎn)權(quán)價值理論的林地評估方法案例分析

2.1 案例點、數(shù)據(jù)、還原率

2.1.1 案例點和數(shù)據(jù) 本文以浙江省林業(yè)重點縣臨安市為例，擬評估臨安市單位面積的平均林地價格。

臨安屬中亞熱帶北緣季風氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃。全市林業(yè)用地面積 26.10 萬hm2，占全市土地總面積的83.28%，森林蓄積量830萬m3，森林覆蓋率76.55%。全市四分之三以上是森林，是一座名副其實的森林城市。

筆者在2012年9月對臨安市兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)戶進行了調(diào)查。采用農(nóng)戶問卷調(diào)查獲得林農(nóng)經(jīng)營杉木的成本數(shù)據(jù)，①造林成本。包括第1年的整地成本、栽植成本、種苗及肥料成本、補植成本以及第1至第3年的幼林撫育成本，其中勞動力工價為 100.00元/工日。②歷年的管護成本。③杉木的間伐和主伐時采伐運輸成本。目前，采運過程中已經(jīng)無需繳納各項稅費。另外通過二手資料收集和林場調(diào)查獲得各杉木木材的規(guī)格的價格（表1）。

表1 杉木經(jīng)營數(shù)據(jù)Table 1 Management cost of Chinese fir stand

2.1.2 還原率的確定 本文使用農(nóng)地價格評估中還原率的確定方法來確定土地還原率，農(nóng)地還原率確定方法包括銀行利率法、純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法以及實質(zhì)利率法等[11]。本文采用實際利率法來確定土地還原率[12]，公式如下：

式中，i為一年期銀行存款利率，CPI為同期物價指數(shù)，t為所得稅率。該公式中的土地所得稅即為國內(nèi)使用的農(nóng)業(yè)稅。目前國內(nèi)已經(jīng)取消征收農(nóng)業(yè)稅，因此，臨安市2012年的土地還原率的公式修正為：

由于中國的一年期存款利率經(jīng)常調(diào)整，且變化較大，因此，本文采用2012年一年定期存款利率的均值來表示存款利率水平，為3.18%，加上同期臨安市的物價指數(shù)為104.70[13]，得出臨安市的林地還原率即為3.03%。

2.2 林地價格評估

2.2.1 林地的經(jīng)濟權(quán)價值評估 根據(jù)公式（2），PE等于單個輪伐收益期內(nèi)單位面積林產(chǎn)品總收入和單位面積總成本之差比上綜合還原率。根據(jù)臨安市調(diào)查，以杉木樹種為例，在這里采用如下生長模型[14]：

式中，SI為地位指數(shù)，N為每公頃株數(shù)，t為年齡，D為胸徑，Q(t)為蓄積量。

根據(jù)前面得到的土地還原率3.03%，可分別得到杉木的林地期望值，也是杉木林地的經(jīng)濟權(quán)價值。

表2 林地期望值Table 2 The expected value of Chinese fir stand

結(jié)果表明，林地期望值在第29年時達到最大，即杉木的經(jīng)濟成熟齡為29 a，此時有最大的林地期望值25.91 元/m2。這樣，2012年林地作為林業(yè)生產(chǎn)資料的年純收益即為25.9×3.03% = 0.78元/m2。2.2.2 林地的社會保障權(quán)價值評估 從公式（3）知道，要評估林地的社會保障權(quán)價值，關(guān)鍵是要得到一定地域內(nèi)政府對城鎮(zhèn)職工社會保障基金中的支出CC和對農(nóng)村社會保障基金中的支出CR。

首先，按照中國保險法規(guī)定，企事業(yè)單位繳納職工養(yǎng)老保險費不得超過其工資總額的 20%。臨安市 2012年城鎮(zhèn)平均工資為40 933元[13]，平均繳費水平以15%計算，企事業(yè)單位繳納保險金為6 136.95元/人，臨安市2012年參加城鎮(zhèn)社會保險人數(shù)為9.51萬人[13]，綜上，可簡單計算2012年臨安市政府向城鎮(zhèn)職工提供的社會保障基金中支出費用CC= 6 136.95元/人×9.51萬人= 58 362.39萬元。其次，2012年臨安市新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險支出CR= 16 356.48萬元[13]。

臨安市共擁有土地面積31.27萬hm2，其中農(nóng)地1.91萬hm2，林地26.10萬hm2。由以上計算結(jié)果，得到林地的社會保障權(quán)價值PS= 4.94元/m2。

2.2.3 林地的發(fā)展權(quán)價值評估 根據(jù)公式（4），林地的發(fā)展權(quán)價值即為林地改為建設用地的純收益與林地當前林業(yè)生產(chǎn)的純收益之差比上還原率。這里做一個初步測算。

首先，林地轉(zhuǎn)為建設用地的純收益，主要結(jié)合國土資源部的城市地價監(jiān)測成果進行測算。根據(jù)統(tǒng)計得到的信息，2012年杭州市綜合地價的平均價值為10 448元/m2[15]。另外，考慮到目前地價分布的大致情況，全國城市郊區(qū)縣市城區(qū)平均地價約為主城區(qū)的五分之一，而全國城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯帶平均地價水平又為縣市城區(qū)平均水平的五分之一。在臨安，山地、丘陵占總面積的84%，森林覆蓋率達到了76.55%，林地遍布于城鎮(zhèn)的周圍，目前的建設用地多為林地征、占用后轉(zhuǎn)化。因此，臨安市城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯帶平均地價水平為：417.924.94元/m2。

這樣，2012年臨安市林地改為建設用地的年收益為417.92×3.03%=12.66元/m2。另外，前面得到林地林業(yè)生產(chǎn)的年收益0.78元/m2，不難得知2012年臨安市林地的發(fā)展權(quán)純收益11.88元/m2，林地的發(fā)展權(quán)價值PD= 392.08元/m2。

2.2.4 林地的生態(tài)權(quán)價值評估 由公式（5）得到林地的生態(tài)權(quán)價值就是林地產(chǎn)生的生態(tài)效益的純收益比上還原率。由前面計算可得經(jīng)濟最優(yōu)的輪伐期為29 a，我們使用此時的平均蓄積生長速率獲得年固碳量。此時平均蓄積生長速率v = 17.33 m3·a-1·hm-2。然后使用蓄積量與固碳量轉(zhuǎn)化系數(shù)獲得固碳量。因此林地的生態(tài)權(quán)價值PB= 7.64元/m2。2.3 林地價格測算

根據(jù)之前的模型，對林地還原率和各項權(quán)利價值進行了初步的測算，可以得到臨安市林地的價格PF= 430.57元/m2。

從表3可以看出，林地發(fā)展權(quán)價值是最大的，為392.08 元/m2，而林地的經(jīng)濟權(quán)價值、社會保障權(quán)價值和生態(tài)權(quán)價值則相對較小，分別為25.91、33.54和7.64元/m2。

表3 林地價格構(gòu)成Table 3 Composition of forest land price in Lin’an in 2012

3 結(jié)論和討論

3.1 結(jié)論

本文主要基于產(chǎn)權(quán)理論，以臨安市為例進行了林地產(chǎn)權(quán)價值初步的實證測算。主要結(jié)論如下：①基于產(chǎn)權(quán)價值理論的林地評估方法，應包括林地發(fā)展權(quán)價值、林地的經(jīng)濟權(quán)價值、社會保障權(quán)價值和生態(tài)權(quán)價值四個方面的內(nèi)容；②對案例點臨安市的初步測算，結(jié)果顯示綜合考慮林地的各項權(quán)利價值，臨安市的林地產(chǎn)權(quán)價值為430.57元/m2。而2012年更新的臨安城區(qū)住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地基準地價分別為2 738、4 818和450 元/m2（區(qū)域內(nèi)存在林地）[18]?？梢?，依據(jù)產(chǎn)權(quán)價值評估的林地價格水平略低于工業(yè)用地價格，此方法下得到的林地價格能夠反映市場價格，可以為臨安市林地征地補償標準提供一定借鑒，也能夠在一定程度上克服之前還原率法和市場均衡法的不足，提高被低估的林地價格，更加切實有效的保護被征占用林農(nóng)的利益。

3.2 討論

本研究在測算經(jīng)濟權(quán)價值時選取用材樹種杉木作為案例，而臨安市主要的經(jīng)濟樹種是竹子和山核桃，其經(jīng)濟權(quán)價值會明顯高于杉木的經(jīng)濟權(quán)價值，因此，應該因地制宜，分別用不同林種和樹種進行測算，可靠性和結(jié)果會更理想些。同時，由于自然條件、地理位置等部分林地不能轉(zhuǎn)換為建筑用地，同時，工業(yè)化、城市化進程也給理論上的土地用途轉(zhuǎn)換造成局限，因此其發(fā)展權(quán)價值的測算要考慮的因素錯綜復雜，值得今后進一步深入地探討。

[1] 國家林業(yè)局. 全國林地保護利用規(guī)劃綱要(2010-2020) [Z]. 2010，9.

[2] 況水標，尹少華，王偉. 林地估價技術(shù)體系研究[J]. 中南林業(yè)科技大學學報（社會科學版），2011（5）：87-88.

[3] 單勝道，尤建新. 收益還原法及其在林地價格評估中的應用[J]. 同濟大學學報，2003，11（31）：1 374-1 377.

[4] 湯肇元，張文龍，鄭利珍. 林地價格預測模型[J]. 浙江林學院學報，2002，19（4）：420-425.

[5] 王仕菊，黃賢金，陳志剛. 基于耕地價值的征地補償標準[J]. 中國土地科學，2008（11）：44-50.

[6] 高魏，閔捷，張安錄. 江漢平原耕地非市場價值評估[J]. 資源科學，2007，29（2）：124-130.

[7] 王瑞雪，張安錄，顏廷武. 近年國外農(nóng)地價值評估方法研究進展述評[J]. 中國土地科學，2005，19（3）：59-64.

[8] 朱道林. 農(nóng)用地分等定級估價研究進展[J]. 中國土地科學，2004，18（4）：56-57.

[9] 陳志剛，周建春，黃賢金. 產(chǎn)權(quán)價值區(qū)域征收農(nóng)地價格評估模型及應用[J]. 農(nóng)業(yè)工程學報，2008，24（12）：191-195.

[10] 周建春. 中國耕地產(chǎn)權(quán)與價值研究——兼論征地補償[J]. 中國土地科學，2007，21（1）：4-9.

[11] 惲建平，曹霞，曹天邦. 農(nóng)用地土地還原利率的確定方法研究[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學，2007，35（3）：794-795.

[12] 朱仁友. 我國農(nóng)地估價中運用收益還原法存在的問題與求解[J]. 中國農(nóng)村觀察，2000（5）：25-29.

[13] 臨安市統(tǒng)計局. 臨安統(tǒng)計年鑒2013[M]. 浙江：臨安市統(tǒng)計局，2013.

[14] 周國模，郭仁鑒，韋新良，王雪軍. 浙江省杉木人工林生長模型及主伐年齡的確定[J].浙江林學院學報，2001，18（3）：219-222.

[15] 中國地價網(wǎng). 中國城市地價動態(tài)監(jiān)測[EB/OL]. http://182.50.1.185/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=8&PID=1&ColumnID=0, 2013.

[16] 王楓，沈月琴，朱臻，等. 杉木碳匯的經(jīng)濟學分析：基于浙江省的調(diào)查[J]. 浙江農(nóng)林大學學報，2012，29（5）：762-767.

[17] 朱臻，沈月琴，張耀啟，等. 碳匯經(jīng)營目標下的林地期望值變化及碳供給——基于杉木裸地造林假設研究[J]. 林業(yè)科學，2012，11（48）：112-116.

[18] 臨安市人民政府關(guān)于公布臨安市基準地價更新結(jié)果的通知[EB/OL]. http://www.lagtj.gov.cn/content/?478.html, 2013-9-20.

Evaluation of Forest Land Price based on Property Value

ZENG Cheng，SHEN Yue-qin
（School of Economics and Management, Zhejiang A & F University , Lin’an 311300, China）

Based on the theory of property value, forest land (Chinese fir stand)in Lin’an, Zhejiang province was evaluated by income capitalization method, combined with economic value, social security value, development value and ecological value. The result demonstrated that the property value of Chinese fir stand in Lin'an was 430.57 yuanRMB/m2, and close to the current price for industrial land.

property value; forest land price; price evaluation; Lin’an

S7-9

A

1001-3776（2015）01-0080-05

2014-06-04；

2014-10-22

國家自然科學基金（71073148，71203198）資助

曾程（1988-），男，四川成都人，碩士，從事林業(yè)經(jīng)濟理論與政策研究；*通訊作者。