基于房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市現(xiàn)代化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越多，項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵。只有堅(jiān)持科學(xué)的管理方法，注重產(chǎn)品研發(fā)，提高管理人員素質(zhì)和水平，建立完善的管理制度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目管理措施進(jìn)行了論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理措施

1產(chǎn)品定位和研究

房地產(chǎn)企業(yè)必須注重產(chǎn)品的市場定位和研究，才能開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品。首先，要了解國家及地方的政策法規(guī)，了解開發(fā)項(xiàng)目是否是政策支持產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，根據(jù)項(xiàng)目所在地特點(diǎn)了解市場需求和鎖定消費(fèi)人群。最后，要了解附近樓盤的售價(jià)，面積，銷售情況和開發(fā)商實(shí)力等，權(quán)衡自己的能否打敗對(duì)手，找到自己的切入點(diǎn)，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定人群制定屬于他們專有的特色產(chǎn)品，更好的為他們服務(wù)，形成差異化產(chǎn)品，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目成功，在激烈的房地產(chǎn)競爭中占據(jù)一席之地。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

成本是關(guān)系到一個(gè)企業(yè)能否獲利，獲利多少的直接指標(biāo)。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要性因素之一。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)必須建立全面、完善的成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。在整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)，到建設(shè)房屋到最后的管理費(fèi)都可以采取相應(yīng)措施的降低成本費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要完善成本必須做到。第一、項(xiàng)目在規(guī)劃階段要精確項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤等。選取好的設(shè)計(jì)、低的價(jià)格，用最低的成本獲得最大的利潤和最好的質(zhì)量。第二、項(xiàng)目在施工過程中要引入更多的施工企業(yè)，方便進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。并嚴(yán)控招投標(biāo)過程，嚴(yán)格控制工程成本。建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，一般占據(jù)房地產(chǎn)成本的30%-40%，其中最重要的是材料成本控制。第三、建立健全完整的獎(jiǎng)懲制度，并嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，做到獎(jiǎng)罰分明。并且，重要的是要做好現(xiàn)場的簽證管理，嚴(yán)把簽證簽發(fā)。不能因?yàn)橄夘^小利忽視了整個(gè)項(xiàng)目中重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。

3加強(qiáng)合同管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)合同管理主要由合同體系構(gòu)建、策劃、訂立、履行、控制、變更、終止、爭議、索賠等一系列的操作構(gòu)成。必須做好合同的基礎(chǔ)工作，否則合同管理是不能成功的，基礎(chǔ)工作主要包括了解國家政策、法規(guī)，行業(yè)規(guī)定，工程量，材料、設(shè)備、人工價(jià)格等，這些必須深入市場做調(diào)研才能掌握。通過競爭選擇優(yōu)秀的工程咨詢單位不但決定了工程設(shè)計(jì)、造價(jià)、質(zhì)量、進(jìn)度和成本，并決定了企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期、資金回收速度及企業(yè)的獲利空間。這也是合同管理的關(guān)鍵。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制歸根到底都是靠不同的合同履行來實(shí)現(xiàn)的。對(duì)施工中施工合同的有效管理，才能及時(shí)有效處理工程量增減，合同糾紛，索賠的事宜。

4項(xiàng)目的質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的關(guān)鍵所在是及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程施工過程中工程工藝是否合乎工藝規(guī)范和合同規(guī)定，并通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和作業(yè)動(dòng)態(tài)控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的施工過程質(zhì)量控制。建筑產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品流水作業(yè)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素相對(duì)較小，同批產(chǎn)品差異相對(duì)較小，建筑產(chǎn)品質(zhì)量影響因素較多，如人員、材料、設(shè)備、施工工藝、環(huán)境等的差異均會(huì)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。因此，要建立全面、全員、全過程的管理模式，以保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理層也要加強(qiáng)質(zhì)量管理意識(shí)，及時(shí)與各個(gè)工程經(jīng)理進(jìn)行溝通，讓工程經(jīng)理對(duì)工程質(zhì)量和安全意識(shí)得到提升，并調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的工作積極性，使之經(jīng)常去工程現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地檢查和驗(yàn)收。具體措施如下：

4.1加強(qiáng)監(jiān)理管理制度

首先，施工單位和監(jiān)理單位現(xiàn)場人員的崗位資格是體現(xiàn)他能夠勝任此項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，只有取得相應(yīng)的崗位資格證書才能證明他具備了這方面的工作能力。所以，凡是資格配備不齊或不對(duì)稱的人員，要及時(shí)通知施工單位或監(jiān)理單位及時(shí)撤換相應(yīng)人員。其次，明確監(jiān)理單位和施工單位關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。施工單位不得干涉監(jiān)理工程師的日常工作，監(jiān)理單位必須公正獨(dú)立的開展監(jiān)理工作。

4.2認(rèn)真審閱圖紙和施工規(guī)范

工程圖紙是用于表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等內(nèi)容的有關(guān)圖紙，是審批工程項(xiàng)目的依據(jù)，是備料和施工的依據(jù)，是質(zhì)量檢查和驗(yàn)收工程質(zhì)量優(yōu)劣的依據(jù)。而施工規(guī)范則是工程管理與工程施工的技術(shù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，又是工程質(zhì)量監(jiān)理部門對(duì)室內(nèi)覆蓋工程進(jìn)行質(zhì)量檢查的依據(jù)。如果不認(rèn)真審閱圖紙和執(zhí)行施工規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)都會(huì)重大的影響。如對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙中平立刨面圖及土建與水暖電中有矛盾的地方，或?qū)こ藤|(zhì)量有影響的分項(xiàng)及工序材料時(shí)，工程部門要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)。通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定等方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，并以會(huì)議紀(jì)要的方式進(jìn)行修正。對(duì)新出現(xiàn)的新型材料和新工藝要有學(xué)習(xí)、接收、應(yīng)用的能力。

4.3材料、設(shè)備質(zhì)量的控制和檢查

對(duì)于工程的材料，使用前都必須經(jīng)過專業(yè)部門進(jìn)行復(fù)檢，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證和出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場驗(yàn)收單一同轉(zhuǎn)給工程部門和監(jiān)理部門，并經(jīng)其檢驗(yàn)合格后方可使用。同樣，進(jìn)場設(shè)備等使用工具也要經(jīng)過相同流程方可入場施工。對(duì)進(jìn)場材料未使用完的要及時(shí)退還相關(guān)供應(yīng)商，確保工程材料合理使用杜絕浪費(fèi)。

4.4安全控制管理措施

安全控制主要是對(duì)三寶（安全帽、安全帶，安全網(wǎng)）四口（電梯口、預(yù)留洞口、電梯井口，通道口）臨邊（建筑物四周、陽臺(tái)，屋面等），模板和支架，臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等的日常和不定期的檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決避免發(fā)生安全事故發(fā)生。隨著社會(huì)進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的形勢(shì)發(fā)生了顯著的改變，企業(yè)也從資金密集型向資金加人才密集型轉(zhuǎn)變。企業(yè)員工的思想意識(shí)也發(fā)生了明顯變化，人員管理工作面臨著新的挑戰(zhàn)。需要加強(qiáng)員工安全意識(shí)的培養(yǎng)強(qiáng)化施工質(zhì)量意識(shí)，不斷提高員工整體素質(zhì)和提高激勵(lì)手段現(xiàn)代化水平，提高管理團(tuán)隊(duì)整體水平，才是項(xiàng)目管理成敗的關(guān)鍵。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)周期有重要影響，要想做好項(xiàng)目管理就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者具備有遠(yuǎn)見，會(huì)經(jīng)營，懂技術(shù)，善管理的綜合能力。并堅(jiān)持科學(xué)的管理方式，提高管理人員水平和素質(zhì)，建立健全管理制度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位的加以控制，才能使項(xiàng)目目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作日益完善，更符合企業(yè)能夠長期健康持續(xù)發(fā)展的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琳 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 科技信息 2011年（7）

[2]張媛媛 王銀生 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 財(cái)會(huì)研究 2011年（15）

[3]李良生 綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)階段存在的問題 民營科技 2009年（6）