論析我國房地產(chǎn)工程造價管理中的幾點問題

摘要：對房地產(chǎn)工程造價的有效控制，不僅要優(yōu)化建設方案、設計方案，而且要在工程施工的過程中采取一定的方法和措施把可能提高工程造價的因素予以解決，使工程造價在合理的范圍和核定的造價限額之內(nèi)。在整個項目實施的過程中，最容易出現(xiàn)問題的部分便是建設工程的造價問題。在房地產(chǎn)的建設工程項目管理中，必須要在確保工程質(zhì)量的前提下，有效的進行房地產(chǎn)工程造價控制，盡可能的降低工程造價。下文中，筆者將從

關鍵詞：我國房地產(chǎn)工程造價管理；成本控制

工程造價的有效控制的重點在于項目決策階段和設計階段，應該采取價值工程等一系列有效的方法優(yōu)化設計方案、控制工程造價。做好房地產(chǎn)工程造價控制工作關鍵是針對房地產(chǎn)項目工程造價存在的問題和工程造價失控的原因，通過調(diào)查評估、方案招標、設計比選、方案優(yōu)化、限額設計、施工招投標、建立工程造價信息管理系統(tǒng)、工程決算二審制等措施，做好房地產(chǎn)工程造價事前、事中、事后控制工作。這樣才能把房地產(chǎn)項目的工程造價控制在一個合理水平，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。建設工程造價實際上就是指在某項工程建設上所花費的全部費用。即建設項目投資中固定資產(chǎn)的費用和形成的無形資產(chǎn)和流動資金的次性費用的總和，也就是說在工程項目中花費的有形的財產(chǎn)和無形的資產(chǎn)均是建設工程造價里的一部分。所以，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須始終將工程造價控制貫穿于工程建設的全過程。

一、我國房地產(chǎn)工程造價管理中的主觀因素分析

1.對工程設計階段的造價控制不夠重視

現(xiàn)如今，還有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程設計的造價控制不夠重視或控制不當。只將控制設計費作為設計階段成本控制重點的時有發(fā)生。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不按照國家規(guī)定的費用支付設計費，將設計師應得的費用壓得很低。設計周期太短，設計方案沒有經(jīng)過充分優(yōu)化，會導致圖紙設計質(zhì)量不高，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的投入也不足，導致在工程設計階段工程造價控制工作基本沒有開展或開展程度大打折扣。有的房地產(chǎn)公司直接采用邀請的方式進行招標，削弱了競爭力；還有的房地產(chǎn)公司直接采取議價的這種方式，導致項目的造價估算不精準，投資的方案不合理。

2.合同管理對工程造價控制的意識不夠強烈

合同管理是一項長期性工作。在現(xiàn)實中，重招標、輕合同談判的情形時有發(fā)生。合同洽談沒有必要的時間投入、人力投入。有很多工程合同文本不夠嚴謹，甚至不采用、借鑒具有行業(yè)示范文本。合同里包含的條款不夠嚴謹、全面、準確，工程造價問題和相關費用的計算等爭議很大。部分施工單位找各種各樣的理由、想方設法的要求增加工程造價。如遇原材料價格出現(xiàn)較大幅度上漲等情況，有些施工單位干脆停止施工，與開發(fā)商進行討價還價。如果開發(fā)商的合同管理意識強烈，就會在很大程度上減少因這種情況引起的工程造價上升。

二、我國房地產(chǎn)工程造價管理中的客觀因素分析

1.在項目決策階段，對投資估算的準確性差

很多房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價的事前準備不充分。如在新材料的選用、地方材料和特種材料的選擇方面信息不對稱。管技術、不管經(jīng)濟的現(xiàn)象時有發(fā)生。對工程造價管理造成了不利影響。在項目的建設書階段，對投資的估算經(jīng)審批后將作為此項目工程造價的控制指標。投資估算的準確性差，主要有三方面的原因。一是，一般以經(jīng)濟分析和設計的方案為主，工程量不大明確，主要力量沒有集中在工程造價問題上，造成投資估算的準確性很差。二是，建設單位對工程的流程和設計方案的理解不夠透徹，導致對工程費用的估算沒有把握，最終產(chǎn)生估算不準確的問題。三是，有些建設單位為了所報的項目能夠被批準，故意將估算費用壓低，這樣就導致了投資費用估算的不準確。

2.在勘察設計階段，工程造價失控

一是對于地質(zhì)的勘察不夠深入和仔細。當設計的方案開始實施時，才發(fā)現(xiàn)原本設計的方案不符合此處的地基情況，只有變更設計的方案才能使工程得到實施。二是，設計方案決定工程施工中投入的人力、物力、財力的多少，設計質(zhì)量直接影響著工程建設費用的多少。但是，設計人員的經(jīng)濟意識薄弱，沒有將工程的造價控制問題作為工作重點，這也直接影響了工程造價的增加。三是不能夠嚴格按照基本建設程序?qū)嵤?，邊勘察、邊設計、邊施工，直接導致工程的造價失控。

3.在工程的施工階段，工程造價失控

一是，施工承包的合同不夠嚴謹，缺陷較多，而且在施工過程中的一些索賠費用也直接增加了工程造價。在施工的過程中，結(jié)構的改變和裝修檔次的提高導致裝修材料費用的增多，這都會導致工程造價增加。不僅如此，如果在變更結(jié)構等出現(xiàn)其他的問題，還將對其他問題進行索賠，甚至出現(xiàn)停工的現(xiàn)象。二是，房地產(chǎn)項目管理人員大多是從設計人員、施工管理人員等轉(zhuǎn)職過來的，相對比較缺乏經(jīng)濟意識。三是缺乏對設計單位的監(jiān)督制度。只有在設計單位建立嚴密的監(jiān)督制度，才能在出現(xiàn)問題的時候得到及時的糾正，將損失減少到最小。

三、我國房地產(chǎn)工程造價的管理措施分析

1.項目工程造價的事前控制

項目工程造價事前造價的重點是項目決策階段的工程造價控制。投資決策是產(chǎn)生工程造價的源頭，這一階段的耗資雖然只約占總投資額的0.5%至3%，但卻對工程造價產(chǎn)生決定性的影響。據(jù)資料統(tǒng)計顯示，此階段對工程造價的影響高達80%至90%。在這個階段重點是做好市場調(diào)查、項目評估、設計方案招標及比選、做好項目可行性分析。

2.項目工程造價的事中控制

項目工程造價的事中控制重點是設計階段和施工招標及實施階段。做好設計階段的成本控制，首先要選擇一家好的設計單位，其次運用價值工程對設計方案進行優(yōu)化，推行限額設計。技為使限額設計達到預期目的，參與設計人員必須是有經(jīng)驗、懂技術經(jīng)濟的設計師，其設計的成果必須是實用、先進，而且造價合理。建設單位可以以競爭方式擇優(yōu)確定施工單位，使工程造價得到比較合理的控制。施工招投標階段是造價控制的重點：一是工程項目招標文件的編制，應該做到內(nèi)容嚴謹、完整、準確，所提招標條件應公平合理，符合有關規(guī)定。二是要編制好標底，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限，應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。三是中標后合同條款的簽訂應合理。建立有效的工程造價信息管理系統(tǒng)，做好工程造價的動態(tài)實現(xiàn)控制工作，及時的掌握市場動態(tài)，掌握價格變動的趨勢，做好施工圖會審，加強合同管理。

3.項目工程造價的事后控制

做好工程決算是工程造價事后控制的重點。堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。要深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的治商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了，細致認真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。采取二審終審制，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理。通過竣工決算反映工程實際造價和控制效果的文件。及時總結(jié)分析建設過程的經(jīng)驗教訓，發(fā)現(xiàn)工程造價管理中的薄弱點，提供造價控制能力。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要求房地產(chǎn)項目工期短、投資效益好，能夠時項目投資的費用進行有效的控制，從施工技術、材料使用、工程招標等多方面降低工程造價，從而提高房地產(chǎn)的投資效益和社會效益。對于房地產(chǎn)成本的控制，主要可以從土地成本、前期費用、管理成本、財務費用、工程成本等方面著手。

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