對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理若干問(wèn)題的思考

【摘要】現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生存的命脈，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤甚。若現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不暢，直接影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)蛊髽I(yè)倒閉，本文嘗試對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在的問(wèn)題和解決的方法進(jìn)行分析探與討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

一個(gè)企業(yè)的良好、持續(xù)的發(fā)展離不開(kāi)資金的有效支持，尤其對(duì)于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)。那么了解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)及重要性，對(duì)資金流進(jìn)行有效管理，實(shí)現(xiàn)資金鏈安全保證企業(yè)良好的運(yùn)作就顯得尤為重要。

一、什么是現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流是指一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。由三個(gè)部分構(gòu)成：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流不僅是企業(yè)償還債務(wù)、支付股利的保證，更是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力以及企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的重要依據(jù)?，F(xiàn)金流量信息不僅對(duì)外部信息使用主體有著重要的作用，而且對(duì)公司的內(nèi)部管理也有著重大意義。

現(xiàn)金流的管理則是指企業(yè)為了達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、決策、控制和報(bào)告等手段對(duì)企業(yè)不同時(shí)期的現(xiàn)金流入和流出所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)管理活動(dòng)。其主要內(nèi)容包括：1、制定現(xiàn)金流管理的相關(guān)制度；2、一定時(shí)期內(nèi)加速資金流轉(zhuǎn)、資金缺口的融資彌補(bǔ)、資金盈余的再投資的控制系統(tǒng)的建立；3、現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行以及現(xiàn)金流本身系統(tǒng)的分析與評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比有著自己獨(dú)特的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象、特殊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、以及較長(zhǎng)的建設(shè)周期。因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與其他企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和籌資方面有著極大的不同：

1.資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的對(duì)象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價(jià)要求企業(yè)一次性投入的資金非常巨大，所以相應(yīng)的資金籌集壓力非常大。

2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)一般需經(jīng)歷征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付等階段，所需時(shí)間要2-3年，甚至更長(zhǎng)，項(xiàng)目建成后，由于房屋價(jià)值大，往往客戶多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內(nèi)往往不能迅速收回。

3.資金流波動(dòng)幅度大。由于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，往往在項(xiàng)目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性

近年來(lái)，隨著國(guó)家?guī)状纬雠_(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)很多的房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的沖擊，尤其是對(duì)中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導(dǎo)致其現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，使其經(jīng)營(yíng)難以為繼。從而也使得很多繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不得不開(kāi)始重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性：。

首先，現(xiàn)金流能更好的反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實(shí)踐證明，大部分破產(chǎn)企業(yè)并非盈利能力很差的企業(yè)但是雖然這些企業(yè)利潤(rùn)豐厚，擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn)，但現(xiàn)金的支付能力卻很差，導(dǎo)致最后甚至不能償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。

其次，現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)的收益質(zhì)量。企業(yè)如果不能及時(shí)改變現(xiàn)狀，提高現(xiàn)金的收益質(zhì)量，很容易發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這樣的企業(yè)的影響是致命的。

再次，現(xiàn)金流量很好的體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性。

最后，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)有效的分析可以保持公司合理的資本結(jié)構(gòu)，降低資本成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施

針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，我認(rèn)為可以從改善現(xiàn)金流管理方法、加強(qiáng)基本業(yè)務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)金流管理以及正確處理企業(yè)持續(xù)發(fā)展與現(xiàn)金流管理的關(guān)系著三個(gè)方面出發(fā)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

1、注重公司戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理的有效結(jié)合。

公司在實(shí)行現(xiàn)金流管理的過(guò)程中首先應(yīng)明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)公司戰(zhàn)略及目標(biāo)要求，分析公司經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)環(huán)境，根據(jù)公司自身的財(cái)務(wù)狀況制定適合公司自身的現(xiàn)金流量管理規(guī)則，既要考慮項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的可利用程度，又要考慮現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是否協(xié)調(diào)等問(wèn)題，并根據(jù)公司現(xiàn)金流實(shí)際情況確定發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具體投資項(xiàng)目。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)的生命周期相結(jié)合

在企業(yè)的不同發(fā)展階段企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)也不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。管理者必須能準(zhǔn)確分析和識(shí)別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)和定位，并能夠根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的需要提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

3、現(xiàn)金流管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡。

流動(dòng)性是企業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償付的基本保證，收益性則是企業(yè)獲利能力的一種體現(xiàn)，，增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的體現(xiàn)，只有三者平衡發(fā)展才能是企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

4、制定具體措施，對(duì)現(xiàn)金流實(shí)行戰(zhàn)術(shù)管理。

良好的管理必須以有效的計(jì)劃開(kāi)頭，所以做好資金的預(yù)算是非常重要的一步。現(xiàn)金流預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次要從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，做好現(xiàn)金收入、支出各個(gè)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流量管理措施。

總之，現(xiàn)金流管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，所以一定要建立以現(xiàn)金流管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

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