探究控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的有效措施

摘要：施工各方（建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和投資監(jiān)理）的積極配合，在不降低使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，共同為降低造價(jià)出謀劃策，項(xiàng)目控制成功是有關(guān)各方通力合作的結(jié)果。本文將從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、審核階段如何有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)做出分析。

關(guān)鍵詞：控制房地產(chǎn)工程造價(jià)；有效措施

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般開(kāi)展建設(shè)工作。本文從房地產(chǎn)造價(jià)和房地產(chǎn)總投資考慮，分析影響這兩個(gè)方面的因素，從而控制好房?jī)r(jià)，讓百姓買(mǎi)得起房。施工階段工程項(xiàng)目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的過(guò)程，是項(xiàng)目建設(shè)資金投入最大的階段，加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理，規(guī)范工程建設(shè)施工過(guò)程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。

一、在設(shè)計(jì)階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)

1.綜合比較多種設(shè)計(jì)方案

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目多種設(shè)計(jì)方案比較、篩選，對(duì)各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計(jì)方案。通過(guò)這些工作，能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保證有效地控制投資。設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的主要階段，但對(duì)工程造價(jià)的影響可70%以上，設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費(fèi)用控制工作，合理利一學(xué)設(shè)計(jì)成果可達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的最佳設(shè)計(jì)配合。設(shè)計(jì)不精、深度不夠?qū)こ淘靸r(jià)控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價(jià)控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計(jì)成果是控制設(shè)計(jì)變更最為有效的手段。

2.選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位

通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷(xiāo)售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證。

3.審查設(shè)計(jì)圖紙

在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，能取得最好的效果，重點(diǎn)是對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個(gè)不同的角度對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行全而審核管理工作，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門(mén)考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來(lái)的困難與麻煩，以及造成的經(jīng)濟(jì)損失與不必要的浪費(fèi)。

4.推行限額設(shè)計(jì)

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點(diǎn)和建筑材料市場(chǎng)價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。

5.做好設(shè)計(jì)監(jiān)理工作

建設(shè)單位可以在設(shè)計(jì)階段引進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理，特別是規(guī)模較大項(xiàng)目，能夠通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，挖掘節(jié)省投資的潛力。對(duì)于較小規(guī)模的項(xiàng)目，也可通過(guò)監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)階段介入，查看圖紙，查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節(jié)省投資。

二、在招標(biāo)階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)

工程的招投標(biāo)制度其目的是通過(guò)引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制擇優(yōu)選定對(duì)方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。如：在金域華府項(xiàng)目中的消防報(bào)警、電氣照明等工程、給排水工程中通過(guò)招投標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇中標(biāo)單位，中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)比標(biāo)底價(jià)平均下降約9%左右，公司的投資成本也大為降低。應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察并充分考慮施工企業(yè)造價(jià)管理能力。合理低價(jià)者中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低十成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方而，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

三、在審核階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計(jì)價(jià)條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。目前大部分項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價(jià)，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價(jià)外，中標(biāo)單價(jià)在結(jié)算時(shí)不得調(diào)整，因此暫定單價(jià)材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計(jì)優(yōu)化審核、設(shè)計(jì)變更審核及現(xiàn)場(chǎng)簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施如下：在設(shè)備材料審核程序中，做好材料性?xún)r(jià)比比選工作。一是對(duì)設(shè)計(jì)變更造價(jià)的控制：在施工實(shí)施過(guò)程中對(duì)可能的重大設(shè)計(jì)變更，由施工單位上報(bào)此變更可能引起的成本增減報(bào)投資監(jiān)理審核，然后報(bào)業(yè)主及設(shè)計(jì)單位預(yù)先報(bào)告因任何設(shè)計(jì)修改而可能引起的成本增減，并定期（設(shè)計(jì)變更發(fā)生時(shí)或付款時(shí)）將因工程修改所導(dǎo)致的造價(jià)增減向業(yè)主通報(bào)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事前控制，而并非對(duì)既定方案進(jìn)行事后的評(píng)估，現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生后，報(bào)相關(guān)單位核實(shí)工程量的同時(shí)附帶簽證所發(fā)生的費(fèi)用，相關(guān)單位簽證工程量確認(rèn)后報(bào)投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進(jìn)行簽證價(jià)格復(fù)核，以便全過(guò)程總價(jià)控制。二是注意收集工程施工有關(guān)資料，了解施工工程情況，強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。每月進(jìn)行投資實(shí)際支出值與總控制目標(biāo)值的比較，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析偏差原因，及時(shí)采取糾偏措施。三是做好合同管理。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，充分認(rèn)識(shí)到合同文本條款的重要性，在合同簽訂前，由投資監(jiān)理對(duì)合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計(jì)價(jià)條款進(jìn)行審核，審核通過(guò)后方可簽訂。既實(shí)施合同的動(dòng)態(tài)管理，又信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同，以最合理的合同價(jià)獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；提供工程合同結(jié)構(gòu)和承包模式的專(zhuān)業(yè)建議；參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類(lèi)工程合同和供貨合同；做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

總之，投資控制工作貫穿工程建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程，并不是獨(dú)立存在的；造價(jià)控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作存在即對(duì)立又統(tǒng)一的關(guān)系，需要這幾方而的控制工作整體策劃和全盤(pán)考慮，才能做到直接有效地控制工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)，從而達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1] 嚴(yán)玲，王飛，蓋秋月.工程量清單計(jì)價(jià)模式下施工方案對(duì)措施項(xiàng)目的影響研究[J]. 工程管理學(xué)報(bào). 2014（05）

[2] 何立勇.建筑工程造價(jià)控制現(xiàn)狀及問(wèn)題分析[J]. 山西建筑. 2014（35）

[3] 高平，魏臻.工程量清單垂直運(yùn)輸機(jī)械項(xiàng)目估價(jià)問(wèn)題研究[J]. 工程管理學(xué)報(bào). 2014（06）