關于對中國房地產市場的分析研究

【摘要】近年來，我國各地的房價不斷上漲，房地產行業(yè)的發(fā)展備受關注，也吸引了很多人投身于房地產行業(yè)中。十八大強調，“要更加尊重規(guī)律，轉變政府職能，處理好政府與市場、與社會的關系，經濟領域要更多發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，社會領域要更好地利用社會的力量，包括社會組織的力量，把應該由市場和社會發(fā)揮作用的交給市場和社會。這也是改革的方向?！薄咽袌龅慕唤o市場，即房地產行業(yè)逐步市場化觀點指引著行業(yè)未來發(fā)展的總方向，這意味著，在十八大提出的行業(yè)規(guī)劃觀點理論基礎上，未來的行業(yè)限購等各項政策調控將被市場調控取代，以市場調控為主，政策調控相輔的調控方式逐步實現房地產市場的軟著陸。

【關鍵詞】房地產；市場；政策；調控；投資；風險；著陸

一、房地產市場發(fā)展現狀

1998年中國住房制度改革，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，推動了中國房地產業(yè)的大發(fā)展，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業(yè)已經發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業(yè)，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發(fā)揮作用。[5] 目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

二、房地產政策調控

房地產政策調控是指國家通過出臺和推行系列政策及法律法規(guī)從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。[1]自房地產市場建立以來，政府出臺了不少調控政策，對整個房地產市場的走向產生了重要影響。目前，樓市正進入去行政化階段，未來針對樓市實施的干預措施將會越來越少。為更好的對未來市場進行分析與研究，我們將著重對繼近10年來政府不斷推行各項房地產市場調控政策后的2014年出臺的房地產政策進行分析：

雙向調控

對于“雙向調控”的具體思路，大致可理解為三個方面的內容：其一，2014年樓市調控政策將呈現出“差別化”的特征，熱點城市的投資投機需求將繼續(xù)被抑制，非熱點城市的調控則會相對放松；其二，繼續(xù)強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；其三，在長效調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。綜觀2014年的樓市調控政策，“雙向調控”確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，2014年的中國樓市逐漸進入“新常態(tài)”。

新型城鎮(zhèn)化

住建部政策研究中心主任秦虹曾經分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會給房地產業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業(yè)地產、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產，將面臨新的發(fā)展機遇。有鑒于此，她大膽預測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。[2]

三、房地產市場調控

市場經濟供求規(guī)律：商品供不應求時，價格上升，需求下降，從而達到暫時的平衡。這正是所謂市場象“看不見的手”，支配著經濟活動。[6]

在房地產市場的調整中，政策應該在加強市場調節(jié)的導向作用，防止樓市暴漲暴跌上著力，因此短期內只有依照市場調控為主，政策調控相輔的原則，建立有長效機制保障的市場，在房地產調控方面加強市場調節(jié)的導向作用，才能擠破房地產市場的泡沫，保證房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

四、解讀十八大中的房地產市場發(fā)展趨勢

（一）去房地產化

當前，我國房地產調控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內預期政策變化的關鍵節(jié)點。因此，在未來相當長一個周期內，房地產調控的政策取向不會改變、政策力度不會放松，唯一可能發(fā)生的變化是政策機構有可能在適當的時候面臨調整，以更長期的政策換取短期手段。

（二）積極擴大房產稅試點，推動房產稅立法

就目前來看，政府正在積極研究擴大房產稅試點，房地產市場調控政策現在還沒想放松，因此，可能將在近期出臺房產稅有機制律法。在未來3-5年，更嚴厲的政策調整如果主要是上海重慶模式房產稅的擴大試點，真正具有肅殺力的房地產稅還在加強立法階段，則中國房地產的運行很可能進入高位穩(wěn)定的平臺期。[3]

五、房地產市場投資風險預測

在房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，特別是十八大召開后房市處于改革的新形勢下，房地產市場開發(fā)過程中將出現新類型風險或主要風險偏向有所轉移現象。[4]就目前市場發(fā)展走向看，房地產市場投資存在以下主要風險：

1.產業(yè)政策風險

2014年，樓市走勢分化趨勢驟然明顯，中央也提出房地產調控的新思路，然而長效調控機制并不代表對房地產調控政策會在短期內全面放松，中央對促使房價回歸合理區(qū)間和嚴控房價上漲幅度的決心并為改變。根據現階段的政策發(fā)展走向預計未來3年內房地產市場所面臨的政策風險為退居二線間接的較為嚴厲的政策調控帶來的風險，即承受來自于如房產稅及其他財稅和土地政策調控的風險。

2.房價下跌風險

2014年以來，全國各地房價已基本停止暴漲趨勢，各地普遍出現房價小幅下降。房價下跌對房地產開發(fā)商而言有諸多風險：一方面，房價下跌會降低房地產開發(fā)利潤，利潤下降會拖累擴張步伐，對于部分高價拿地的項目來說，甚至可能造成虧損；另一方面，一些房地產開發(fā)商之所以能負擔較高的融資成本，就是基于房價上漲的前提，一旦房價下跌，將造成房地產開發(fā)商無法償還債務，資金鏈斷裂從而導致項目爛尾。因此房價下跌將帶來一定的投資風險。

六、結論

綜上所述，未來截至2018年的短時間內，房地產市場將遵循市場發(fā)展原則，以市場為向導，市場調控將以市場自我調節(jié)為主，政府的政策調控將淡出市場，并以房產稅等財稅機制作為退居二線的輔助手段進行間接市場調控，由此增加房地產持有成本，迫使房地產商及市場投機購房者減少房地產產品的購買量或拋售囤房，將產品釋放回歸市場，市場存房量增加并趨向供需均衡。房價因而趨于平穩(wěn)、理性，房地產行業(yè)利潤逐漸走向社會平均利潤。在新形勢下所面臨的投資風險中，開發(fā)商及投資者的投資態(tài)度趨于理性，房市平穩(wěn)著陸，回歸理性發(fā)展。

參考文獻

[1] 房地產宏觀調控政策回顧.新浪財經 [引用日期2012-11-14]

[2] 贏商網 http：//yn.winshang.com

[3] 十八大重申房產調控不放松 樓市迷局依舊.搜房資訊中心

[4] 李啟明. 房地產投資風險與決策[M]. 南京：東南大學出版社，1998

[5] 蔡麗霞 宏觀經濟形勢與房地產發(fā)展趨勢分析 經濟研究導刊 2012（25）

[6] 焦祺森 國家宏觀調控與房地產市場的良性發(fā)展 中國城市經濟 2010 （11）