北京市保障性住房建設(shè)的混合居住策略探討

【摘要】我國保障性住房正處于大發(fā)展階段，但體系相對不成熟且規(guī)劃設(shè)計(jì)策略相對單一。本文從居住隔離的角度出發(fā)，結(jié)合北京保障性住房的建設(shè)現(xiàn)狀分析得出其混合居住模式的策略可行性研究。

【關(guān)鍵詞】北京市保障性住房；居住空間隔離；混合居住模式

1、前言

住房問題作為人類生存的最基本需求之一，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題、民生問題，甚至可以說是政治問題。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，“住有所居”概念及建立宜居城市目標(biāo)的提出則涉及到更廣闊的城市規(guī)劃體系且對于城市居住空間規(guī)劃有了更深層次的要求。

北京市可謂是我國保障性住房建設(shè)發(fā)展的先驅(qū)城市之一。經(jīng)過十幾年的摸索，雖然在建設(shè)量上穩(wěn)步提升，但是其建設(shè)模式還存在一定弊端。

2、北京市保障性住房整體建設(shè)現(xiàn)狀分析

2.1區(qū)位分布現(xiàn)狀

2014年截止至12月末，北京市保障性住房總體施工面積為4638萬平方米，全年銷售保障房470.5萬平方米，且該數(shù)據(jù)比2013年又增加了9.5%。可見，北京市保障性住房的建設(shè)依然在穩(wěn)步進(jìn)行中。只是目前北京市的保障性住房建設(shè)選址過程還是以政府為主導(dǎo)的政策性開發(fā)選址，開發(fā)企業(yè)及申請保障性住房的居民參與程度相對較低。與此同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)分析顯示目前北京市的保障性住房分布總體呈現(xiàn)出距離城市中心越遠(yuǎn)建設(shè)量越大的態(tài)勢。保障性住房以五環(huán)至六環(huán)間這一環(huán)形區(qū)域建設(shè)量為最大且最為集中，在向內(nèi)城及向外城擴(kuò)散的過程中建設(shè)量逐漸減少。從北京市內(nèi)城區(qū)也就是所謂的“城六區(qū)”的保障性住房建設(shè)分布分析來看，朝陽區(qū)的保障性住房建設(shè)面積最大，東城區(qū)、西城區(qū)建設(shè)面積則較小。在各類保障性住房配比中，又以經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房建設(shè)量為最大。

與此同時(shí)，從北京市保障性住房建設(shè)的空間集聚角度分析，北京市各類保障性住區(qū)正在呈現(xiàn)出較強(qiáng)的空間集聚性，其中尤以經(jīng)濟(jì)適用住房最為明顯，其后依次為限價(jià)商品住房、公共租賃住房和廉租房。

2.2配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀

住區(qū)內(nèi)的公共配套服務(wù)設(shè)施對整個(gè)住區(qū)居民的生活起居起著至關(guān)重要的作用，加之保障性住區(qū)建設(shè)選址大多偏遠(yuǎn)，原本地塊建設(shè)的配套設(shè)施本就偏少，因此公共配套服務(wù)設(shè)施在該區(qū)內(nèi)的重要性更加突出。不同于一般商品房住區(qū)，因其服務(wù)對象為城市最低收入階層，配套服務(wù)設(shè)施必須考慮分層次建設(shè)并且應(yīng)適當(dāng)考慮結(jié)合當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)問題。但是，目前北京市的保障性住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)往往較為滯后。

通過筆者對北京市保障性住區(qū)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研顯示，居民對于日用品的消費(fèi)支出比例最大，甚至于占到家庭總支出的35%?？梢娋用駥τ诔?、便利店、菜市場等生活服務(wù)設(shè)施的需求最為緊要。與此同時(shí)，城市低收入階層居民交通出行對于外部公共交通設(shè)施的依賴性較大，對公共交通的完善需求最高，但大多數(shù)已建成的保障性住房小區(qū)卻普遍存在公交服務(wù)能力低的難題，有近六成受訪居民表示當(dāng)前保障性住房的公共交通現(xiàn)狀較差，無法滿足日常出行需求。更有甚者，不少偏遠(yuǎn)地區(qū)的保障性住房社區(qū)往往采用“先建房子、后跟配套”的方式。這樣的建設(shè)模式導(dǎo)致居住在該區(qū)的居民在搬進(jìn)保障性住房之后雖然解決了基本的住房問題，但是卻無法解決基本的生活需求，居民生活變得更加不便且基本生活成本不減反增，加之保障性住區(qū)內(nèi)的居民普遍職業(yè)技能偏低，文化水平偏低，這直接導(dǎo)致了其就業(yè)狀況不容樂觀。

2.3住區(qū)規(guī)模現(xiàn)狀

由于保障性住區(qū)大多受到用地規(guī)模、用地條件、住房面積等限制，其屬性明顯不同于一般商品房，保障性住房的人均建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一般商品房且人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。加之目前北京市保障房住區(qū)規(guī)模普遍偏大，甚至有個(gè)別保障房住區(qū)總建筑面積超過100萬平方米，造成大量城市低收入人群聚集，極易引發(fā)社會矛盾。如北京的天通苑住區(qū)，總建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米，容納人口近30萬，中低收入者極度聚集導(dǎo)致大型保障房社區(qū)成為城市新的城市貧困帶，不僅使得該片區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量下降，犯罪率增高，也容易給城市形象及公共安全帶來一定隱患。

除此之外，由于北京市土地資源緊缺，為最大限度地解決城市低收入者住房問題，在符合基本居住條件的基礎(chǔ)上，提高容積率、增加保障性住房居住小區(qū)規(guī)劃建設(shè)強(qiáng)度便成為了短期內(nèi)最有效的舉措之一。通過筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市大部分保障性住區(qū)容積率普遍偏高，多數(shù)小區(qū)的容積率在2.5上下浮動（表3-1）。由此可見，高容積率、高密度、大片區(qū)集中建設(shè)是當(dāng)前北京市保障房住區(qū)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

3、保障房住區(qū)建設(shè)與居住隔離

所謂居住隔離，是指都市居民由于種族、宗教、職業(yè)、生活習(xí)慣、文化水平或財(cái)富差異等關(guān)系，形成特征相類似的居住群體聚集于某一特定地區(qū)，不相類似的團(tuán)體間彼此分開而產(chǎn)生的隔離和分異現(xiàn)象。

造成目前城市低收入者呈現(xiàn)居住隔離局面的原因主要包含以下幾個(gè)因素：保障性住房居住配套設(shè)施建設(shè)滯后、保障性住房選址邊緣化以及大規(guī)模保障性住房社區(qū)集中建設(shè)。通常政府為了節(jié)省財(cái)政開支而多把保障性住房選址在土地價(jià)格相對較低的城市邊緣地帶，這些地區(qū)一般都是城市新開發(fā)的區(qū)域，土地供應(yīng)量相對充足，可大量滿足建造保障性住房的需求。加之前文提到的保障性住區(qū)普遍建設(shè)強(qiáng)度高、建設(shè)密度大，尤其是在如今北京市的保障性住房項(xiàng)目選址有進(jìn)一步郊區(qū)化趨勢的情況之下，一定程度上造成了城市低收入者成規(guī)模聚居于城市一隅以及嚴(yán)重的職住分離情況。這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號，它勢必造成保障性住房建設(shè)的結(jié)果與其初衷背道而馳的境況——已建成的保障性住房因其規(guī)劃建設(shè)選址的缺陷而給保障對象家庭的就業(yè)和日常生活帶來了較大困難，非但不能實(shí)現(xiàn)提高其居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的目的，還會在一定程度上使得城市低收入家庭的貧困現(xiàn)象被延續(xù)。

比這更為重要的是，地域間的隔離將會導(dǎo)致更為嚴(yán)重的居民社會地位的邊緣化，這主要體現(xiàn)為居民需求的“被漠視”以及社會公平獲取的困難。居民對于公共服務(wù)設(shè)施及交通設(shè)施的需求都因?yàn)榫幼∑瑓^(qū)以及社會地位的邊緣化而難以獲得解決。而社會公平獲取的困難則表現(xiàn)為同階層的居民居住于這種同質(zhì)化、邊緣化的社區(qū)當(dāng)中，無法獲得與其他社會階層交流、獲取信息的機(jī)會，這使得其提升就業(yè)機(jī)會的可能性大大降低以及獲取各種知識的機(jī)會大大減少。

居住空間隔離現(xiàn)象并非一朝形成，它是由自上而下的政策制度推動力和自下而上的個(gè)人選擇推動力共同作用產(chǎn)生的。從某種程度上講，居住空間分異現(xiàn)象之所以存在，必然是經(jīng)歷了社會發(fā)展的選擇過程，其激勵(lì)作用主要體現(xiàn)在能夠充分實(shí)現(xiàn)市場對城市有限資源的高效配置及充分利用級差地租作用規(guī)律實(shí)現(xiàn)各個(gè)地塊價(jià)值的最大化上。但是，居住空間隔離存在更明顯的負(fù)社會外部性——包括加劇社會階層間的對立、影響社會公平分配原則、導(dǎo)致居住資源分配不均、不利于社區(qū)兒童心理健全成長以及導(dǎo)致社會文化分化等等。

4、混合居住策略對于保障性住房建設(shè)的應(yīng)用

所謂“富人區(qū)”的形成，是隨著社會發(fā)展進(jìn)步而產(chǎn)生的——能夠出高價(jià)購買住房的階層必然擁有選擇其居住地及居住環(huán)境的權(quán)利，這個(gè)市場規(guī)律并不是能夠在朝夕間打破的。但是，我們卻可以通過規(guī)劃層面的措施將貧富階層間的分歧或?qū)α⑷诤系阶钚　?/p>

筆者認(rèn)為北京市是一個(gè)非常有利于混合居住模式建立的城市：首先在其發(fā)展過程當(dāng)中居住隔離的形態(tài)尚未完全形成；其次我國居民的意識形態(tài)亦尚未形成因社會地位、經(jīng)濟(jì)收入等差別而造成的歧視、排斥等思想；最后，我國新近施行的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策也為混合居住模式的保障性住房建設(shè)提供了契機(jī)。

4.1保障房住區(qū)選址層面的混合居住

針對目前北京市保障性住房建設(shè)存在城市邊緣化集中的問題，我們需要在城市規(guī)劃選址層面盡量扭轉(zhuǎn)該趨勢的發(fā)展。也就是說，為體現(xiàn)社會公平以及為城市低收入家庭提供更便捷的生活條件，可以通過選址的方式，適當(dāng)規(guī)模地將保障性住區(qū)與城市內(nèi)一般商品房片區(qū)進(jìn)行空間融合，也就是所謂的“大混居、小聚居”模式。

保障性住房的空間選址與城市的發(fā)展方向有著非常緊密的聯(lián)系，二者互相影響。因此，在進(jìn)行保障性住房選址規(guī)劃的同時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮其對于城市空間發(fā)展的正面引導(dǎo)作用。例如，合理建設(shè)適當(dāng)規(guī)模的保障性住房，避免大規(guī)模城市保障性住房過度集中而形成諸如天通苑、回龍觀等“臥城”現(xiàn)象的再次出現(xiàn)。另外，選址在城市邊緣區(qū)的保障性住房小區(qū)應(yīng)當(dāng)考慮其有可能使得城市發(fā)展方向改變、形成新的城市中心的可能，從而加速其周邊配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

另一方面，在城市空間發(fā)展規(guī)劃編制的過程當(dāng)中也應(yīng)當(dāng)著重考慮其對于城市保障性住房選址的影響作用。由于城市低收入階層比其他任何階層都更加需要享有平等的空間機(jī)會，因此在城市空間發(fā)展戰(zhàn)略編制的過程中應(yīng)當(dāng)考慮保障性住區(qū)內(nèi)居民的職住平衡問題和公平的設(shè)施資源共享等需求。由于保障性住房的服務(wù)對象與一般商品房住戶對于城市公共服務(wù)設(shè)施、交通出行以及就業(yè)需求等都有所不同，所以在進(jìn)行城市保障性住區(qū)選址規(guī)劃之時(shí)應(yīng)當(dāng)著重考慮該住區(qū)所處位置與周邊配套間的聯(lián)系。

4.2保障房住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)層面的混合居住

當(dāng)保障房住區(qū)以居住小區(qū)級劃分規(guī)模時(shí)，建議不同居住小區(qū)間進(jìn)行梯度融合。所謂梯度融合，即指高收入階層與中等收入階層、中等收入階層與低收入階層間的適當(dāng)融合。生活水平差距過大必然會導(dǎo)致人們對于各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的需求截然不同，很可能因價(jià)值觀的過大差異而產(chǎn)生的不同階層間的抵觸情緒和沖突對抗。因此，當(dāng)我們探討居住區(qū)層面的混合居住模式時(shí)，應(yīng)適當(dāng)規(guī)避因強(qiáng)行迫使差距過大的階層間混合居住而帶來的社會隱患。本文認(rèn)為在居住小區(qū)層面上的一般商品住房與保障性住房混合策略的實(shí)行，應(yīng)當(dāng)主要依靠公共街道作為“媒介”，使不同階層的群體都能夠有機(jī)會在公共街道兩旁參與到日?；顒赢?dāng)中從而產(chǎn)生自然的交往。

當(dāng)保障房住區(qū)以居住組團(tuán)級劃分規(guī)模時(shí)，便要注意其配建模式問題。若將一般商品房與保障性住房配建于同一居住小區(qū)內(nèi)，需要充分考慮組團(tuán)間半開放空間的適當(dāng)隔離和開放空間的適當(dāng)融合。組團(tuán)與組團(tuán)之間應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)到單獨(dú)管理的狀態(tài)且具有相對的獨(dú)立性；同時(shí)又不宜完全被隔離開，應(yīng)通過社區(qū)服務(wù)設(shè)施等公共空間進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系。在該尺度下的混合居住模式，關(guān)鍵點(diǎn)即為可供雙方居民公用的公共服務(wù)空間和設(shè)施，該類設(shè)施同時(shí)起著促進(jìn)居民交流以及使居民公平享用優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品的作用。

5、結(jié)語

住房，已經(jīng)不只是人們生活的基本條件，更是一種維護(hù)社會發(fā)展、為人們提供生理和心理庇護(hù)所的關(guān)鍵所在。隨著我國城市化進(jìn)程逐步進(jìn)入加速成熟的階段，流動人口及城市低收入者的住房問題成了城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要議題，保障性住房的大發(fā)展趨勢將會愈發(fā)明顯。目前我國對于該類住房的建設(shè)還暫時(shí)僅限于滿足城市低收入者基本住房需求的階段，而從某種程度上忽略了其帶來的居住分異和隔離的不良后果。我們需要盡快考慮混合居住策略在保障性住房建設(shè)過程中的優(yōu)勢及其科學(xué)應(yīng)用方法來避免因居住隔離而產(chǎn)生的社會分層、對立的嚴(yán)重后果。只有通過城市中各個(gè)階層的不斷溝通、融合，才能緩解各階層間的誤解與矛盾，使城市積極而和諧地發(fā)展。

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本研究由北京建筑大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)與管理產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合研究生培養(yǎng)基地資助。