公租房建設(shè)的現(xiàn)實意義及完善措施研究

【摘要】公租房制度作為住房保障制度的重要組成部分，旨在解決中低收入群體的住房保障問題。目前公租房制度在我國尚處于起步階段，如何發(fā)揮公租房在完善我國住房保障制度、調(diào)控房地產(chǎn)市場、提高人民生活水平方面的優(yōu)越性，將是公租房制度在理論與實踐中需要進一步解決的問題。

【關(guān)鍵詞】公租房；住房保障制度；現(xiàn)實意義；對策建議

1、公租房制度是我國住房保障制度中的重要內(nèi)容

恩格斯的《論住宅問題》對城市住宅缺乏現(xiàn)象的原因、住宅商品的特性、住宅買賣和租賃關(guān)系、租金的經(jīng)濟本質(zhì)等一系列問題都作了獨到精深的分析論證，對我國在社會主義初級階段解決好住房問題具有重要的理論指導意義。他說：“住宅問題并不是僅僅有關(guān)無產(chǎn)階級的問題，相反，它同真正的中間等級，小手工業(yè)者、小資產(chǎn)階級、全體官僚有極大的利害關(guān)系……住宅問題正是社會改革中的一點，這一點顯然比其他任何一點更能揭示出，無產(chǎn)階級的利益和社會中真正中間階級的利益有絕對的內(nèi)在同一性”。這意味著僅僅依靠市場的力量不足以解決所有階層的住房問題，政府應充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能，積極參與保障性住房體系的建設(shè)。

2、公租房建設(shè)的現(xiàn)實意義

我國推進公租房建設(shè)的目的，一是要實現(xiàn)“居者有其所”，二是要促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展。在城市化的發(fā)展中發(fā)揮著及其重要的作用：

2.1公租房制度有助于促進社會公平

改革開放以來，財富分配的不平等問題日漸加劇，住房是財富的重要組成部分，但在現(xiàn)行住房制度框架下，大量權(quán)力資源的過度集中和缺乏監(jiān)督，使土地作為市場中的稀缺資源往往成為了財富分配差距擴大的重要推手。由于住房問題所進一步導致的人們在市場參與機制和競爭過程中的不平等，將影響到公平的社會利益分配機制的建立。建立公租房制度有助于改變這種狀況進而促進社會公平。

2.2公租房制度有助于彌補市場缺損

市場經(jīng)濟不會自發(fā)解決中低收入家庭的住房問題，應該要有公租房為主導的保障性住房這種公共產(chǎn)品的供給。在公租房出現(xiàn)之前，我國的保障性住房體系主要是由政府提供的廉租房以及經(jīng)濟適用房構(gòu)成，但由于廉租房和經(jīng)濟適用房主要是針對城市本地低收入家庭，二者的供應力度和適用范圍較為有限。而公租房的推出能有效解決大學畢業(yè)生及外來工作人員等中低收入家庭的實際住房困難，進一步完善我國住房保障制度，有效彌補房地產(chǎn)市場的缺損。

2.3公租房制度有助于促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展

供需關(guān)系是影響土地價格和房產(chǎn)價格的主要因素，當前我國居民住房需求的剛性仍比較強，同時大量社會閑置資本涌入房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價格的迅速上升起到了較大的推動作用。公租房增大了住房的供應量，較大地緩解了中低收入群體的購房壓力，也減少了對商品住房的過度追捧，起到了較好的住房供求調(diào)節(jié)作用，進而起到長期穩(wěn)控房價的功效。

2.4公租房制度有助于促進共同富裕

住房保障是影響公平分配的制度性因素，而公租房的實施正是基于解決中低收入群體住房困難的考慮，通過政府轉(zhuǎn)移支付的方式來大幅度降低這部分群體的住房支出，進而促進大部分居民的財富積累和擴大再生產(chǎn)。這對于縮小收入差距、促進共同富裕具有重要作用。

3、完善我國公租房保障制度的對策建議

3.1在合理規(guī)劃前提下強化科學管理

（1）公租房建設(shè)土地資源的合理規(guī)劃。在城市規(guī)劃與建設(shè)用地規(guī)劃時，充分考慮出讓和劃撥土地的比例。將處于成熟地段、周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的地塊在保證地方政府獲取足額的土地級差收益的同時，留出適當?shù)膭潛艿刈鳛楣夥拷ㄔO(shè)用地；同時，政府要加大土地儲備的力度，以保障土地增值收益能夠為政府充分享有。這樣，才能夠使公租房建設(shè)有充足的財力與土地資源保障，進而保障公租房的社會福利性質(zhì)。

（2）應根據(jù)居民居住需求的變化，適時地調(diào)整公租房的布局和設(shè)計方案。公租房在規(guī)劃和建設(shè)過程中，應該盡可能地考慮到降低中低收入群體的生活支出，避免其支付較高的生活成本。如果公租房布局過于偏僻而相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施又無法跟上，則容易使租住者產(chǎn)生較高的交通費用、教育費用和醫(yī)療衛(wèi)生費用，這樣反而加重了租住者的負擔。另外，如果公租房設(shè)計均為整套出租或套型面積大，超出了受保障對象的承受能力，同樣容易導致其保障房不適用的局面。因此，公租房的建設(shè)地理位置、建設(shè)標準必須科學合理地制定，這就需要構(gòu)建科學的調(diào)查機制和嚴格的審批程序，通過調(diào)查保障對象的住房要求和需求層次，以便使公租房既能夠滿足保障對象的住房需求，又避免不經(jīng)濟、不實用而導致保障房空置、閑置的局面。

（3）不應將公租房大規(guī)模地單獨隔離起來建設(shè)。這是為避免一些國家在公租房建設(shè)中形成“貧民窟”，造成住戶的自卑或者不平衡心理，從而引發(fā)不必要的社會問題。重慶市政府對這方面的問題也有所考慮，經(jīng)過科學規(guī)劃，采用公租房與商品房“混建”，使公租房住戶與整個城市和社會有機融合。但是，由于如果公租房在一個區(qū)域集中度過大、體量與規(guī)模過大，這方面的問題就有可能應運而生。所以，在實施過程中要注重公租房的選址和配套。不僅如此，還應該加強公租房社區(qū)的管理和宣傳工作，通過扎實有效的社區(qū)工作，來降低和化解公租房社區(qū)可能出現(xiàn)的各種社會矛盾。

3.2以多元融資機制來增強資金籌集力度

當前，資金問題仍然是制約各地公租房建設(shè)的主要問題。雖然政府財政投入以及運用政府資源進行資本運作，已經(jīng)成為公租房籌資的一種辦法，但是僅僅依靠這些是不夠的。要想長期持續(xù)地解決中低收入家庭的住房問題，政府應逐漸從主體供應的地位，向主導、引導市場供應的角色轉(zhuǎn)換，以吸引市場力量參與到公租房的投資與建設(shè)。可以根據(jù)居民居住需求的變化，適時地調(diào)整之中。

在我國，由于地方政府無法獨立發(fā)行地方建設(shè)債券，因此只有通過各自的融資平臺來進行資金籌措，即“城投債”。但隨著地方政府債務(wù)累積，債務(wù)風險也越來越明顯，必然會對公租房的資金來源造成一定沖擊。從商業(yè)銀行獲取公租房建設(shè)貸款也顯得較為困難，因為公租房是政府主導的，項目實施環(huán)節(jié)多，政策風險較大，商業(yè)銀行普遍不愿意為此提供資金支持。因此，可嘗試通過國家政策性銀行進行融資。住房公積金也可用于公租房建設(shè)貸款，并允許公租房租戶提取公積金用于支付租金。

3.3合理確定公租房運營管理的主體

公租房投入運營后，后續(xù)的管理和維修等工作直接關(guān)系到公租房的服務(wù)效率。由于公租房涉及面大、覆蓋人口眾多，導致其后續(xù)的管理和維護費用支出巨大，同時，還帶來了管理難度的增加。可以考慮依托政府政策支持的市場化、公司化的專業(yè)管理機構(gòu)——公共租賃房管理公司（以下簡稱公租房公司），使之成為執(zhí)行政策和接軌市場的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，也可以和在市場上具有較好聲譽的房地產(chǎn)中介商合作，通過市場化運作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監(jiān)督等一系列服務(wù)，公租房公司在政府指導下開展面向中低收入家庭的房屋租賃業(yè)務(wù)，并實現(xiàn)保本微利目標。

目前，全國許多地區(qū)把公租房作為住房保障制度建設(shè)的一項重要內(nèi)容，公租房建設(shè)正如火如荼地推進。在此過程中，關(guān)于公租房的爭議仍在繼續(xù)，關(guān)注的焦點既圍繞在公租房該建多大、公租房租金是多少、誰有資格申請公租房，又涵蓋了公租房建設(shè)管理的利益分配、公租房建設(shè)資金來源的爭論。隨著公租房建設(shè)的逐步推開，如何實現(xiàn)公租房建設(shè)的可持續(xù)性、如何確保公租房的保障性、如何形成公租房管理的高效性，都需要在公租房的建設(shè)和發(fā)展實踐中不斷摸索與思考。

作者簡介：楊昌玉 ，女，生于1974年，大學本科學歷，籍貫重慶綦江，現(xiàn)為綦江區(qū)委黨校公共管理講師，專業(yè)研究方向：公共管理。