淺談GIS在房產(chǎn)登記管理中的運(yùn)用

隨著城市的建設(shè)和發(fā)展，各類(lèi)房產(chǎn)的數(shù)量猛增，房產(chǎn)管理中獲取的幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)卷房產(chǎn)檔案及其相關(guān)的各種人文信息、自然屬性信息、空間地理信息靠人工是很難管理和利用的。因缺乏空間位置信息，自然房屋與權(quán)屬信息可能存在一對(duì)多的關(guān)系，容易導(dǎo)致權(quán)屬登記出現(xiàn)錯(cuò)誤。當(dāng)下，日趨成熟的地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個(gè)嶄新的管理模式，即充分運(yùn)用GIS對(duì)圖形和屬性信息進(jìn)行科學(xué)管理與分析的功能，在空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)異化管理的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的高度共享和一致，從而在房產(chǎn)登記管理中實(shí)現(xiàn)以圖管房，以房管證、以證管檔。近年來(lái)，鹽城市房產(chǎn)交易登記中心全面加強(qiáng)基于GIS的房產(chǎn)圖文綜合管理信息系統(tǒng)建設(shè)，有效提升了房產(chǎn)登記服務(wù)的質(zhì)量和水平。

一、鹽城市區(qū)房產(chǎn)圖文綜合管理信息系統(tǒng)基本情況

基于GIS的鹽城市房產(chǎn)圖文綜合管理信息系統(tǒng)是由數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)以及建立在數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)之上的強(qiáng)大的空間分析與模型分析功能組成，歷經(jīng)丘權(quán)號(hào)編制、房屋調(diào)查、地形圖建庫(kù)、地形圖修補(bǔ)測(cè)、丘權(quán)號(hào)錄入和修補(bǔ)建樓盤(pán)表等階段。目前，總計(jì)完成了14萬(wàn)多戶(hù)的房屋入戶(hù)調(diào)查，200多個(gè)商品小區(qū)的圖形修補(bǔ)測(cè)，26萬(wàn)多條登記信息的丘權(quán)號(hào)錄入以及樓盤(pán)表掛接，對(duì)高速圈內(nèi)420平方公里范圍房屋進(jìn)行建庫(kù)等工作；數(shù)據(jù)庫(kù)整合了所轄區(qū)域內(nèi)的形象攝像圖、航測(cè)圖、測(cè)控網(wǎng)、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分層分戶(hù)圖、創(chuàng)立空間數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)整合各業(yè)務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)處理形成的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)、創(chuàng)立形成非空間數(shù)據(jù)庫(kù)（即屬性數(shù)據(jù)庫(kù)），并采用關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)管理空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，確?？臻g數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的一體化集成。

為適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展對(duì)GIS的需要，鹽城市區(qū)房產(chǎn)圖文綜合管理信息系統(tǒng)采用VS2005.net+ARCGIS9.3開(kāi)發(fā)的“數(shù)字房產(chǎn)”WebGIS發(fā)布系統(tǒng)平臺(tái)，WebGIS在以B/S結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)管理系統(tǒng)中扮演著重要的角色。GIS實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的精確地理定位，提供基礎(chǔ)圖形的繪制、編輯、更新功能、提供選定區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的綜合信息查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)功能、通過(guò)鹽城市房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)和測(cè)繪管理系統(tǒng)的無(wú)縫銜接，為“以圖管房，圖文共享”提供了完善的技術(shù)支持和數(shù)據(jù)保障。

二、GIS在房產(chǎn)交易登記管理中的具體運(yùn)用

（一）圖文互查。利用GIS的空間分析功能，可以實(shí)現(xiàn)基于房產(chǎn)圖形的高級(jí)查詢(xún)和分析功能，如多邊形查詢(xún)，緩沖區(qū)分析等功能。鹽城市房產(chǎn)圖文綜合管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)多條件和形式的圖上空間信息和屬性信息查詢(xún)，也可通過(guò)與業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)實(shí)現(xiàn)雙向查詢(xún)（以圖查房、以房查圖）；工作人員只需在圖形中選取相應(yīng)的房產(chǎn)平面圖，輸入?yún)^(qū)域名稱(chēng)（可以是道路、河流、村組也可以是住宅小區(qū)等），比如輸入新苑小區(qū)，找到所在的樓幢，系統(tǒng)就進(jìn)入到目標(biāo)區(qū)域，選定該幢房屋后，就能很快查到該幢樓房屋的樓盤(pán)表，通過(guò)樓盤(pán)表顯示出該幢樓所有產(chǎn)權(quán)人的基本信息：姓名、面積、房號(hào)等，點(diǎn)擊屬性信息后就可以完整地查閱到該戶(hù)的登記狀態(tài)；同時(shí)也可以根據(jù)屬性數(shù)據(jù)直接顯示相應(yīng)的房產(chǎn)地圖，并以樓盤(pán)立面圖方式和不同風(fēng)格管理和顯示每幢房屋每戶(hù)的相關(guān)信息如：建筑面積、套內(nèi)面積、房屋用途、查封、抵押等狀態(tài)。

（二）拆遷管理。在城市房屋征收過(guò)程中，需對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的房屋予以限制，以防止發(fā)生交易或抵押等情況。這時(shí)，只需利用GIS圖形，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行查詢(xún)和業(yè)務(wù)操作，在基礎(chǔ)地形圖上繪制拆遷紅線(xiàn)、查詢(xún)拆遷紅線(xiàn)范圍的所有房產(chǎn)、對(duì)拆遷紅線(xiàn)范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行查封、解封、凍結(jié)等操作，即可達(dá)到圖形和登記信息的同步凍結(jié)目的，并且把已經(jīng)鎖定在拆遷范圍內(nèi)的房屋用深紅的顏色表示出來(lái)；同時(shí)可以進(jìn)行拆遷統(tǒng)計(jì)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋信息關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)具體數(shù)據(jù)。由于系統(tǒng)采用了一體化的數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)、查詢(xún)、解凍、凍結(jié)等操作步驟，不僅減輕了拆遷管理部門(mén)的工作量，其成果也可以供其他部門(mén)直接應(yīng)用。

（三）統(tǒng)計(jì)與決策輔助。一是在傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理中，對(duì)房屋的描述主要通過(guò)房屋坐落進(jìn)行，而房屋坐落往往具有變化快、不精確、易出錯(cuò)等缺點(diǎn)，會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的失真失信。而利用GIS的空間查詢(xún)技術(shù)則可以從根本上杜絕這類(lèi)問(wèn)題，提高房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。二是GIS豐富的專(zhuān)題制圖功能，可將統(tǒng)計(jì)結(jié)果以更加直觀的形式表達(dá)出來(lái)，將房產(chǎn)管理中的統(tǒng)計(jì)分析方法與GIS的統(tǒng)計(jì)分析、圖形表現(xiàn)結(jié)合，允許工作人員進(jìn)行多條件的交互查詢(xún)與自定義式統(tǒng)計(jì)，對(duì)畫(huà)定范圍內(nèi)的房屋可以多種形式統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)登記、抵押等交易信息。系統(tǒng)利用各種數(shù)據(jù)庫(kù)資源，以地圖為直觀界面，輔之以最新的統(tǒng)計(jì)報(bào)告、最新信息、分析報(bào)告等，全方位、多層次為領(lǐng)導(dǎo)提供決策信息，并且能夠自動(dòng)制定統(tǒng)計(jì)報(bào)表（包括圖形）的樣式，滿(mǎn)足和提升房產(chǎn)管理中的某些統(tǒng)計(jì)分析。三是利用WebGIS技術(shù)，可建立網(wǎng)上房產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)，使得房產(chǎn)網(wǎng)站能夠以更加直觀的圖形方式顯示房產(chǎn)信息，提供更加豐富的查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)功能。

（四）以圖管房、以房管證、以證管檔。應(yīng)用時(shí)態(tài)GIS技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)歷史信息的有效管理，建立房產(chǎn)空間信息與屬性信息的歷史演變關(guān)系，通過(guò)歷史回溯，為解決房產(chǎn)糾紛提供歷史數(shù)據(jù)；同時(shí)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的雙向查詢(xún)功能，解決重復(fù)辦證、相鄰房產(chǎn)面積不統(tǒng)一的管理漏洞，將檔案與房屋地形圖和分戶(hù)圖關(guān)聯(lián)起來(lái)，對(duì)辦證房屋進(jìn)行精確定位，在辦證過(guò)程中可以查閱各種歷史和現(xiàn)狀以及相鄰房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，使管理更加成熟、規(guī)范。

三、確保GIS數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性和完備性

基于GIS房產(chǎn)管理的核心是建立房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會(huì)人文屬性信息的鏈接。鹽城市房產(chǎn)交易登記中心利用GIS技術(shù)提高了房產(chǎn)登記管理工作，實(shí)踐表明，加強(qiáng)GIS平臺(tái)的維護(hù)更新工作也尤為重要。筆者以為，數(shù)據(jù)是一個(gè)GIS系統(tǒng)的“血液”，數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性和完備性是一個(gè)系統(tǒng)的生命力所在，隨著GIS建設(shè)的不斷深入，數(shù)據(jù)的匱乏和不規(guī)范、不完備將會(huì)成為系統(tǒng)建設(shè)不可回避的“瓶頸”，數(shù)據(jù)質(zhì)量問(wèn)題也在很大程度上會(huì)影響GIS系統(tǒng)運(yùn)行的質(zhì)量和效率，因此高質(zhì)量的數(shù)據(jù)是一個(gè)GIS系統(tǒng)有效運(yùn)行的基石。將GIS引入房產(chǎn)管理是對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)管理方式的一個(gè)突破，它改變了傳統(tǒng)房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)軟件注重屬性信息、忽略圖形信息的缺點(diǎn)，標(biāo)志著房產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的道路。在房產(chǎn)登記管理中，有效使用房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)（GIS），可以化繁為簡(jiǎn)、化難為易。同時(shí)系統(tǒng)具有良好的可拓展性，不單可以服務(wù)于房產(chǎn)管理部門(mén)的各類(lèi)業(yè)務(wù)，將來(lái)還可以為公安、民政、城管等多個(gè)部門(mén)合作進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，共同構(gòu)建數(shù)字城市的綜合管理平臺(tái)。