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      通州副中心概念引燃燕郊樓市

      2015-12-29 00:00:00馬躍成
      金融經(jīng)濟(jì) 2015年9期

      7月11日,《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于貫徹<京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要>的意見》獲得通過,面對史無前例的規(guī)劃利好,通州吸引了各方關(guān)注的目光。通州作為北京未來的行政副中心,提高了它的政治地位,對資源的吸引能力也隨之提高。

      然而,縱觀全國樓市,折騰的最厲害的地方非燕郊莫屬。當(dāng)樓市回暖的時(shí)候,燕郊起跳的最快,因?yàn)?,燕郊占了一個(gè)北京大盤的邊邊。不過,從房價(jià)上漲幅度來看,燕郊還是不能和北京城區(qū)相比。就像水中扔下一個(gè)小石頭,中心區(qū)自然波峰最高,但是波紋小,越往外面,波紋越大,雖然波紋大,但是影響其實(shí)很小。燕郊就是這樣,北京城區(qū)的房價(jià)變動幅度已經(jīng)沒有邊界,燕郊的波動也跟著跳動到了萬元附近。

      由于燕郊的樓市的客戶主要針對北京地區(qū)的人口,因此,樓市轉(zhuǎn)冷的時(shí)候,燕郊也總是提前采取行動,并且幅度肯定要超過北京地區(qū)的波動范圍。燕郊與北京爭奪客戶的主要手段,或者說是唯一的手段,沒有別的招了。

      這次,通州被規(guī)劃為北京副中心,按理說,也是燕郊的一次特大利好消息,但是,影響到底有多大還不知道。不過,副中心概念肯定會被開發(fā)商充分挖掘,最后被徹底透支,因?yàn)?,這已經(jīng)不是第一次了。實(shí)事求是地說,燕郊樓市主要還是應(yīng)該看通州樓市的變化,如果北京樓市變動不大,通州也不大,而燕郊有太大變動,就會成為難收拾的結(jié)局。燕郊樓市受通州副中心的影響,有這么幾點(diǎn)值得注意。

      一是,北京市建委,已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào),要嚴(yán)厲查處通州開發(fā)商借機(jī)漲價(jià)的違規(guī)行為。按說,市場經(jīng)濟(jì)條件下,房價(jià)上漲或者下跌都是不可能讓政府部門直接控制的,這么多年的調(diào)控已經(jīng)證明這一點(diǎn)。當(dāng)然,政府出臺的調(diào)控的政策也會在一定程度上發(fā)揮作用。通州房價(jià)的變動,直接影響到燕郊房價(jià)的變化。

      二是,按照北京市規(guī)劃部門的說法,通州副中心規(guī)劃不是“攤大餅”,也不是建設(shè)另一個(gè)北京,甚至都不擴(kuò)展通州的規(guī)劃,只在現(xiàn)有規(guī)劃范圍內(nèi)做文章。但是,具體怎么實(shí)施,我們還不知道。不過,看來不像是前段時(shí)間傳言的是北京市四套班子整體性轉(zhuǎn)移到通州,目前的說法,還是疏解北京城區(qū)的非首都功能,是部分行政事業(yè)單位搬遷,而對大學(xué)、醫(yī)院的搬遷,也沒有制定要搬到通州,而是與京津冀一體化整體性考慮安排。

      三是,北京提出了到2020年的人口控制目標(biāo)是2300萬人,我們擔(dān)心目前的人口總量其實(shí)已經(jīng)超過這個(gè)目標(biāo)。因此,目前,北京正在做的,以后還會加大力度要做的是疏散北京人口。已經(jīng)開始實(shí)施的商品市場物流、制造業(yè)、污染行業(yè)等的疏散工程,對人口數(shù)量控制,其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出較大作用。

      四是,京津冀一體化規(guī)劃,從戰(zhàn)略框架看,劃分了天津、石家莊、保定、張家口、承德、滄州、廊坊等功能性分區(qū),這個(gè)目標(biāo)似乎更廣大,也更深遠(yuǎn)。在疏解北京非首都功能的框架內(nèi),北京并沒有把一些功能轉(zhuǎn)移到周邊小城鎮(zhèn)的意思。也就是說,沒有要讓北京周邊的河北省小鎮(zhèn)承擔(dān)部分首都核心功能的意思。這樣看來,燕郊要想脫掉北京“睡城”的帽子,還比較困難。

      多年以來,通州一直是北京樓市的方向標(biāo)。今年,受市政府搬遷、副中心建設(shè)等利好影響,通州區(qū)房地產(chǎn)市場再次火爆起來。與張高麗副總理的警告有異曲同工之處,最近通州區(qū)政府正式約談開發(fā)商,并對房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查。通州區(qū)副區(qū)長要求兩家發(fā)布“房價(jià)將上漲”等虛假宣傳的售樓場所立即整改。并將進(jìn)一步加大執(zhí)法查處力度,嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價(jià)格等行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

      從目前的市場表現(xiàn)來看,通州房價(jià)確實(shí)出現(xiàn)部分上調(diào)。例如熱銷樓盤京貿(mào)國際城與華業(yè)東方玫瑰,7月份價(jià)格較6月份均出現(xiàn)一定程度上浮,幅度達(dá)5%以上。不僅如此,有媒體報(bào)道稱,通州樓市全面開花的背后,部分開發(fā)商還被約談,要求不捂盤惜售、不帶頭漲價(jià)。同時(shí),燕郊等北京周邊區(qū)域的房價(jià)也水漲船高,個(gè)別樓盤房價(jià)直逼18000元/平米的歷史高點(diǎn)。

      人們不能忘記,2009年,通州將建設(shè)國際新城的概念曾引爆樓市,通州房價(jià)也從不足萬元,一年內(nèi)瘋漲至3萬元/平米。但是,后來的這幾年,卻一直徘徊在2.5萬元附近。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,再憑借幾個(gè)簡單的概念炒作就能把房價(jià)炒高的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返,即使北京部分行政功能遷往通州,通州房價(jià)也很難出現(xiàn)大漲。還有專家分析稱,如今,昌平、亦莊、大興、順義等都成為了北京重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城,不管是交通、教育、醫(yī)療等配套,還是居住舒適度都不亞于通州,有些方面甚至要優(yōu)于通州。實(shí)事求是地說,新的北京規(guī)劃,給每個(gè)新城都賦予了不同的發(fā)展內(nèi)涵,每個(gè)新城都有自己不同的發(fā)展目標(biāo)和吸引力。未來,宜居恐怕是人們首先要考慮的因素。

      如今走到燕郊的售樓處,銷售人員的說辭幾乎都是燕郊的2萬元時(shí)代指日可待。而調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期以1.5萬元/平方米開盤的項(xiàng)目已經(jīng)告別此前被搶購一空的形勢,樓盤一線的銷售和營銷人員對于目前燕郊的價(jià)格也有些信心不足。高房價(jià)擠壓出的購買人群迅速流向包括通州和環(huán)京的其他區(qū)域,“哪兒刮風(fēng)它都感冒”的燕郊正在走入一個(gè)尷尬的境地。

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