文|田 欣
房地產(chǎn)價格影響因素及其預測
文|田 欣
近些年來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速,已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要的一部分,但是,伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展,房價也是跟著一路飆升,導致老百姓很難買到房子,那么,研究房地產(chǎn)價格的影響因素并且對其進行預測,將非常的有意義,本文將對這兩點進行重點的論述。
因為房地產(chǎn)已經(jīng)越來越受人們的關注,與之相關的課題也成為了人們競相研究的對象,這其中,最為重要的就是對于房地產(chǎn)價格的研究,房地產(chǎn)價格影響著政府調(diào)控的政策,房地產(chǎn)的規(guī)劃和消費者的消費,大的方面來說,直接影響著社會的安定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)價格的影響因素,則直接可以反映價格的浮動變化,價格的變化規(guī)則,對于它的研究,可以預見市場的健康情況,市場的泡沫情況,可以預防金融風險。
在上世紀,在我國,對于住房的分配,主要是福利分房制度,現(xiàn)如今,隨著對于住房制度的改革,住房的體制已經(jīng)轉化為商品經(jīng)濟,可以看到,由于這一改革,在房地產(chǎn)方面的投資遠超其他產(chǎn)業(yè),并且,房地產(chǎn)已經(jīng)影響著社會的各個行業(yè),盡管房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常的迅速,但是由于它的過快的發(fā)展,已經(jīng)帶來了很多的問題,最主要的表現(xiàn)在以下幾個方面:首先,在我國一些地方,房價一直持續(xù)上升,已經(jīng)超出了一般人的所能承受的范圍,像在北上廣這樣的地方,黃金地段的房價,讓人可望而不可即,最為嚴重的是這種情況,不降反升,在一線城市,這種情況最為明顯,雖然政府為了調(diào)控房價,出臺了很多的政策,但是,這些政策都沒有很好的達到預期的效果。其次,結構不合理也是最主要的問題之一,因為大型的房地產(chǎn)開發(fā)商為了賺更多的錢,就會將眼光放在利潤較大的大的房屋建造上,這樣的話,建造出來的房屋將只是滿足一小部分的有錢人的需求,對于大多數(shù)人來說,中低檔的商品房仍舊缺乏,這樣的話,問題就進一步的被放大。還有,隨著房地產(chǎn)價格的不斷地提高,雖然人們的工資水平有所提高,但是遠遠趕不上房價,人們在買房這塊,能力缺失,進一步的遏制了人們的買房的需求,再有,雖然政府出臺了一系列的房價調(diào)控政策,但是,效果非常的不明顯,大量的泡沫產(chǎn)生,使人們買房困難,調(diào)控市場的官員也很困擾。最后,跟歐美國家相比較,我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步的比較晚,制度還是不太完善,大量的問題就會隨時產(chǎn)生,違法違規(guī)的行為,普遍存在,因此,為了遏制這些現(xiàn)象,政府應當出臺一些相關的法律法規(guī)來遏制這些現(xiàn)象。
對于房地產(chǎn)價格的研究具有很大的意義,主要表現(xiàn)在三個方面:首先,房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中有著很大的意義,它是國民經(jīng)濟的重要的一部分,國內(nèi)的許多的實體行業(yè)都和房地產(chǎn)息息相關,像建筑,金融,批發(fā)零售等行業(yè),都和房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)系,房地產(chǎn)不僅在這些行業(yè)中起著非常大的作用,而且在納稅方面也有著非常大的作用。其次,在經(jīng)濟方面,房地產(chǎn)的波動,將會對經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響,宏觀經(jīng)濟必須時刻的保證在一個正常的狀態(tài),不能出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條的狀況,失業(yè)人數(shù)增多,國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)值減少,人民的生活水平下降都是經(jīng)濟蕭條的主要表現(xiàn),因此政府必須要保證經(jīng)濟的平穩(wěn)性,由于房地產(chǎn)是反應經(jīng)濟的一個指標,因此,必須要對房地產(chǎn)時刻關注,由于房地產(chǎn)運行不正常導致經(jīng)濟蕭條的例子非常的多,例如,九十年代的日本的失去的十年,這些例子都說明,對于房地產(chǎn)的運行狀態(tài)的分析,能夠得知是否出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫,那么,我們將能夠很及時的采取措施去防止經(jīng)濟蕭條的發(fā)生。最后,切實到我們每一個人的生活中來說,房子是我們必不可少的一部分,假想一下,如果我們沒有房子,我們就沒有住的地方,就會直接影響我們的生活質量,所以說房子非常的重要,這些年來,房屋價格一直是人們關注的熱門話題,在不少的研究課題上也是頻繁的出現(xiàn),人們要生活,就不能離開房子,因此,對于房子研究,就顯得至關重要。
供需因素對房地產(chǎn)的影響。改革開放以后,我國的住房消費模式發(fā)生了很大的變化,在之前,人們的主要觀念就是等靠要,等著政府給分配房子,現(xiàn)在人們的購買力得到了釋放,人們可以自己自主的買房,再加上這么些年來,政府出臺的一系列的制度政策,有力的增加了居民的購買能力,除此之外,因為現(xiàn)在越來越多的人口涌向城市,因此,城市里對于住房的需求就更為明顯,有數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)的價格會受住房的需求而變動。
人口數(shù)量。我們都知道,房子被建造出來,是讓人來住的,它的需求的主體是人,事實上,房地產(chǎn)的主要的需求在城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化直接影響著房地產(chǎn),主要表現(xiàn)在:首先,當人口數(shù)量增加時,對于房子的需求就會被增加,這樣的話,房價也跟著提高,其次,當人的數(shù)量增加的時候,就會導致相關的行業(yè)發(fā)展,側面的促使房價上升,最后,當人口數(shù)量增加過多的時候,使得城市不堪重負,污染嚴重,導致房價降低。當然,最后這種情況是非常少見的,因為城市管理者是會經(jīng)過調(diào)控,不會讓這種情況發(fā)生,那么,人口數(shù)量激增,就主要出現(xiàn)前兩種情況。
收入情況。人們工資的高低,直接的反應房地產(chǎn)的需求情況,還決定著人們對于房子的購買力,相對于普通居民來說,白領對于房地產(chǎn)的購買能力就比較高,總的來說,收入對于房價的影響主要是以下兩個方面:第一,國民經(jīng)濟的持續(xù)的提高就直接會使人均可支配收入的提高,它還反映著市場對建筑,寫字樓等的需求,進而將整個房地產(chǎn)的價格提升,第二,當人們的收入增加的時候,人們對于居住的條件的要求也增加,進而將整個房地產(chǎn)的需求提高。研究表明,現(xiàn)階段的我國的可支配的收入彈性非常的大,這說明影響產(chǎn)的決定性因素是人均可支配的收入水平。
消費價格指數(shù)。CPI,最能夠反映經(jīng)濟,當它趕不上國民經(jīng)濟的時候,就會產(chǎn)生一些負面的影響。房價具有一般物價所具有的特性,但是跟一般的事物不同的是,房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,跟物價還是有區(qū)別的。在一定的條件下的時候,房價會隨著物價的變化而變化,房價也會跟著物價浮動,所以,房價實質上是和物價相通的。通貨膨脹對房地產(chǎn)有著兩方面的影
中國社會科學院研究生院)